Спасение вашего дома от потери права выкупа
Наконец, получение дома своей мечты — или любого другого дома — не означает, что он будет в безопасности от потери права выкупа. Может наступить кризис, который подвергнет вас риску потери права выкупа, особенно если дом вашей мечты влечет за собой большие выплаты по ипотеке.
Если ваш дом находится под угрозой потери права выкупа, проблема должна быть решена немедленно — одно неверное движение может привести к катастрофе. Однако, приняв соответствующие меры, иногда можно предотвратить эту катастрофу.
Ключевые выводы
- Есть варианты, которые вы можете предпринять, чтобы помешать вашему кредитору лишить права выкупа права выкупа вашего дома.
- Если вы можете собрать достаточно денег, чтобы выплатить пропущенные платежи по ипотеке единовременно, то восстановление ипотеки возможно.
- Вы можете договориться о краткосрочном рефинансировании со своим кредитором, при котором часть ипотечной задолженности прощается, а остальная часть реструктурируется в новую ссуду.
- В случае внезапной чрезвычайной ситуации, которая вскоре может быть улучшена, вы можете попросить своего кредитора предоставить вам период воздержания, в течение которого выплаты по ипотеке сокращаются или даже полностью приостанавливаются.
Как избежать потери права выкупа
Если ваш дом находится под угрозой потери права выкупа, не начинайте собирать вещи — примите меры. Следующие варианты избежания потери права выкупа должны быть легко доступны любому, у кого есть кредитор, поддерживаемый государством, и встроенная система ипотечного страхования, например, в ссуде FHA.
Восстановление
Если вы задерживаете платежи по ипотеке, восстановление позволяет вам выплатить сумму единовременным платежом (который может включать любые проценты и штрафы) до определенной даты.
Краткосрочное рефинансирование
При краткосрочном рефинансировании кредитор может согласиться простить часть вашей задолженности и рефинансировать оставшуюся задолженность в совершенно новый заем.
Терпение
Иногда краткосрочные финансовые затруднения, например, неотложная медицинская помощь или внезапное неожиданное снижение дохода, могут не позволить вам своевременно произвести выплаты по ипотеке. Если ваш кредитор считает, что у вас есть веская причина для пропущенных платежей, он может согласиться помочь вам, предоставив вам отсрочку.
В зависимости от ваших финансовых обстоятельств ваш кредитор может согласиться на план погашения, который временно снижает ваши платежи — или даже приостанавливает их на определенный период. Однако для обеспечения этого соглашения вам необходимо заверить своего кредитора в том, что вы решительно будете соблюдать новый план погашения.
Краткий обзор
Закон отсрочка по вашему ипотечному кредиту с федеральной поддержкой на срок до 180 дней с возможностью продления еще на 180 дней (потенциально облегчение для всего 360 дней). Мораторий на выселение и отчуждение недвижимости был продлен как минимум до 31 марта 2021 года указом президента Байдена, подписанным 20 января 2021 года.
Модификация ипотеки
Модификация кредита позволяет рефинансировать ипотечный кредит или продлить срок его действия. Кредитор может согласиться на ежемесячные выплаты по ипотеке в пределах ваших финансовых возможностей. Однако, чтобы претендовать на эту альтернативу, вам необходимо убедить своего кредитора в том, что ваши денежные проблемы носят временный характер и вскоре будут решены.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Рефинансирование с помощью кредита в твердые деньги
Ваш кредитор может отказать в рефинансировании вашей ссуды, если посчитает вас заемщиком с высоким уровнем риска. В этом случае вы можете обратиться к частному кредитору для рефинансирования ссуды в твердых деньгах, чтобы остановить потерю права выкупа. Такие ссуды обычно имеют астрономические процентные ставки и комиссионные, но можно позволить вам выиграть время, необходимое вам, чтобы избежать потери права выкупа.
Краткий обзор
Рефинансирование ипотеки у частного кредитора в качестве ссуды в твердых деньгах должно быть крайней мерой, поскольку процентные ставки и комиссии чрезвычайно высоки.
Когда потеря права выкупа неизбежна
Если ваша ситуация делает потерю права выкупа неизбежным, вот несколько тактик, которые вы можете использовать, чтобы смягчить финансовый удар.
Продажа до выкупа
Если вы абсолютно уверены в ухудшении своего финансового положения, то у вас остается единственный вариант — продать дом за сумму, меньшую, чем сумма, необходимая для выплаты ипотечной ссуды. Вы можете иметь право на эту альтернативу только в том случае, если вы не выплачиваете ипотечные платежи через несколько месяцев или в соответствии с указаниями вашего кредитора. Кроме того, вам может потребоваться продать свой дом в течение определенного периода времени.
Если вы не можете переехать, вы можете продать свой дом другу или инвестору, который затем сдаст его вам в аренду. Лучший способ сделать это — подписать договор аренды (или контракт), который включает пункт «возможность покупки», который дает вам право выкупить свой дом, как только ваше финансовое положение улучшится. Однако эта альтернатива сопряжена со значительными рисками, поскольку инвестор может взять взаймы под вашу собственность или даже продать ваш дом без вашего разрешения, пока вы сдаете его в аренду.
Дело вместо выкупа
Другой выход — добровольно отдать свою собственность кредитору в обмен на прощение долга. Вы будете иметь право на обращение взыскания вместо обращения взыскания только в том случае, если вы не можете продать свой дом до обращения взыскания. Единственным преимуществом этого варианта является то, что вы спасены от потери права выкупа и плохой кредитной истории, которая неизбежно в результате этого.
Краткий обзор
Банкротство обычно не дает вам достаточно времени, чтобы наверстать упущенное; чаще всего это просто откладывает неизбежное.
Банкротство
Многие люди считают, что подача заявления о банкротстве — отличное решение для потери права выкупа. На самом деле все, что может сделать банкротство, — это отложить процесс обращения взыскания и, возможно, выиграть время, чтобы наверстать упущенное.
После отмены приостановления действия банкротства кредитор может запросить полную оплату, что может потребовать от вас подачи заявки на ссуду рефинансирования. Однако шансы получить ссуду рефинансирования на данном этапе практически равны нулю, потому что после объявления о банкротстве вы получите отрицательный кредитный рейтинг.
Суть
Как домовладелец, вы должны предпринять все необходимые шаги, чтобы спасти свой дом от потери права выкупа. Самый простой способ — держаться подальше от ситуаций, которые его вызывают. Чрезмерный долг, ипотека с регулируемой процентной ставкой или экзотическая ипотека, недостаточные ресурсы на случай чрезвычайной ситуации, отсутствие страховки и покупка дома, который вы действительно не можете себе позволить, — все это увеличивает ваш риск потери права выкупа.
Важно тщательно изучить лучшие доступные процентные ставки и выбрать подходящий для вас срок ипотеки. Например, 40-летняя ипотека обычно позволяет вам делать более низкие ежемесячные платежи, чем традиционная 30-летняя фиксированная ипотека. При этом процентные ставки по этим ипотечным кредитам, как правило, выше. Используйте онлайн-калькулятор ипотечного кредита, чтобы максимально точно оценить ваши общие расходы по ипотеке и спланировать заранее.
Иногда финансовые неудачи могут мешать регулярным выплатам по ипотеке. Когда это происходит, единственное, что можно сделать, — это немедленно проинформировать своего кредитора о ситуации. В большинстве случаев они будут готовы сотрудничать с вами и помочь наверстать упущенное. Часто кредиторы не заинтересованы в лишении права выкупа вашего дома, кроме как в крайнем случае, из-за затрат и времени, связанных с этим процессом.