Сколько платежей по ипотеке я могу пропустить до потери права выкупа?
При нормальных обстоятельствах количество платежей, которые вы можете пропустить по ипотеке, составляет четыре до начала процесса обращения взыскания, но это также зависит от ряда факторов, в том числе от конкретной политики вашего кредитора и рынка жилья.
Однако во время пандемии коронавируса федеральное правительство защищало ипотечные кредиты, застрахованные Федеральным жилищным управлением ( FHA ) или поддерживаемые Fannie Mae или Freddie Mac, от потери права выкупа в течение 60 дней.1
Ключевые выводы
- Хотя количество пропущенных платежей по ипотеке, которые приведут к обращению взыскания, может варьироваться, обычно после четырех пропущенных платежей начинается обращение взыскания.
- Во время пандемии коронавируса изъятие права выкупа было временно приостановлено на срок до 60 дней.
- Если у вас возникли трудности с выплатой ипотечного кредита, самое важное, что вы можете сделать, — это продолжать открытое общение со своим кредитором.
Политика вашего кредитора
Практика и политика вашего конкретного кредитора повлияет на то, как долго вы можете оставаться без уплаты, прежде чем вас заставят выкупить закладную. Если ваш кредитор имеет большой портфель ссуд с низким уровнем риска, он может быть более снисходительным в отношении пропущенных платежей или может делать скидки отдельным заемщикам. Часто такой кредитор прощает случайные пропущенные платежи и может не передать вашу ситуацию в жилищные органы, пока вы не продолжите пропускать новые платежи.
Однако, если у кредитора есть портфель ссуд с высоким риском, вероятность начала процедуры обращения взыскания даже после двух пропущенных платежей выше. Даже если вы являетесь заемщиком с низким уровнем риска, разбирательство может быть инициировано стандартами из-за общего риска дефолта ипотечного пула, принадлежащего кредитору.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Факторы рынка жилья
Общее состояние вашего местного рынка жилья — еще один фактор, который играет роль в сроках судебного разбирательства по выкупу. Если в округе или регионе есть много ожидающих отчуждения права выкупа, вполне вероятно, что вы сможете остаться в своем доме подольше, поскольку местные жилищные органы и суды могут быть перегружены и не иметь ресурсов для одновременного рассмотрения такого количества дел. В таких ситуациях были случаи, когда люди пропускали 10 или более ежемесячных платежей, прежде чем окончательно потеряли свои дома.
В случае невыполнения обязательств ваша ипотечная служба должна связаться с вами несколько раз, чтобы попытаться облегчить ситуацию.Обычно к 36-му дню после последнего платежа кредитор связывается с вами по телефону.К 45-му дню после пропуска платежа ваш ипотечный служащий должен связаться с вами в письменной форме и предоставить информацию о доступных вам вариантах.
Краткий обзор
Хотя большинство кредиторов и служб не начнут процесс обращения взыскания из-за одного пропущенного платежа, отсутствие даже одного платежа по ипотеке может привести к нарушению вашего ипотечного соглашения. Вот почему так важно связаться со своим кредитором, если вы собираетесь опоздать с платежом или пропустить платеж.
Типичный график выкупа ипотеки
Хотя обстоятельства и местоположение могут диктовать различия в сроках обращения взыскания на ипотеку, существует шаблон того, как это обычно происходит:
- 15-дневный льготный период является обычным явлением. Если вы заплатите в течение этого времени, у вас все в порядке. Если вы не заплатите, а затем пропустите еще один платеж, все усложняется. Могут быть добавлены сборы за просрочку, и ваш кредитор может сообщить о вас в кредитные бюро, что повредит вашему кредитному рейтингу.
- Если вы пропустите второй платеж, у вас будет дефолт. Если вы пропустите второй платеж по ипотеке, вы, вероятно, увидите изменения в обслуживающей ипотеке. Обычно он становится более напористым в обращении с вами. Это может быть пугающей ситуацией, но вы все равно сможете договориться с кредитором. Независимо от обстоятельств, которые привели к пропущенному платежу по ипотеке, вы должны помнить, что ипотечные компании хотят получить свои деньги без запутанного процесса обращения взыскания, если это возможно; для них это более рентабельно. Это означает, что они хотели бы договориться с вами об оплате, если это возможно.
- Если к 90 дням вы не придете к соглашению со своим ипотечным кредитором и пропустите три платежа по ипотеке, это серьезная ситуация.Вы получите письмо от ипотечного кредитора, в котором говорится, что у вас есть еще 30 дней, чтобы обновить свою учетную запись.Если вы хотите остаться в своем доме, вам нужно поговорить с кредитором, чтобы попытаться избежать судебного разбирательства по выкупу.Обычно они ожидают полной выплаты причитающихся денег, но вы все равно сможете договориться об оплате.
- По истечении 30 дней, если платеж не был произведен и соглашение не достигнуто, начинается обращение взыскания.К этому моменту у вас уже четыре пропущенных ежемесячных платежа по ипотеке.
Законы, регулирующие обращение взыскания, могут варьироваться от штата к штату. В некоторых штатах ипотечные кредиторы должны встретиться с заемщиками, прежде чем они смогут подать заявление о взыскании права выкупа.
Положения о COVID-19
В соответствии с новыми директивами федерального правительства, все новые потери права выкупа будут остановлены, а текущие потери права выкупа будут приостановлены для ипотечных кредитов, застрахованных FHA. Выкупа и выселение по ипотечным кредитам, обеспеченным Fannie Mae и Freddie Mac (около двух третей всех ипотечных кредитов в США), теперь приостановлены как минимум до 31 марта 2021 года в связи с указом, подписанным президентом Байденом в первый раз. день в офисе.
Домовладельцы, которые финансово затронуты кризисом коронавируса, могут запросить отсрочку по ипотеке, которая может снизить или полностью приостановить их выплаты на срок до года.Кроме того, в течение этого времени не будут применяться штрафы или штрафы за просрочку платежа, и кредиторы не будут сообщать кредитным бюро о просроченных платежах в рамках плана воздержания.6
Суть
Если вы столкнулись с угрозой потери права выкупа, лучше всего оставаться на связи со своим кредитором и поговорить с ним о вашей ситуации. У них могут быть программы, которые помогут вам сохранить свой дом, особенно если вы пострадали от COVID-19 финансово.