Предварительная выкупа
Что такое предварительная выкупа?
Предварительное обращение взыскания относится к начальной фазе судебного разбирательства, которая в конечном итоге может закончиться возвращением имущества в собственность заемщику, не выполнившему свои обязательства. При предварительном обращении взыскания кредитор подает уведомление о невыполнении обязательств по собственности, поскольку заемщик превысил договорные условия по просроченным платежам. Уведомление о невыполнении обязательств информирует владельца заемщика о том, что кредитор предпринимает правовые действия для обращения взыскания.
Предварительное обращение взыскания может быть важным этапом, потому что кредитор может быть открыт для последних переговоров о правах на просроченную задолженность заемщика. У заемщика часто есть последняя возможность потенциально изменить статус дефолта, либо оплатив просроченные платежи, обсудив изменение, либо, возможно, решив продать собственность до того, как она достигнет окончательного выселения взыскания.
Ключевые выводы
- Предварительное обращение взыскания обычно начинается, когда кредитор подает уведомление о невыполнении обязательств по собственности, потому что домовладелец превысил договорные условия по просроченным платежам (часто три месяца просрочки или неплатежей).
- При предварительном обращении взыскания у ипотечных заемщиков все еще могут быть некоторые варианты, включая внесение платежей задним числом, согласование изменений или организацию короткой продажи.
- На ипотечные кредиты, поддерживаемые государством, действует мораторий на расторжение, выселение и взыскание залога из-за пандемии коронавируса. Федеральный мораторий был продлен как минимум до 31 марта 2021 года. Штаты также могут иметь свои собственные моратории на отчуждение имущества.
Как работает предварительная выкупа
Когда покупатель жилья берет ссуду на покупку недвижимости, он подписывает договор с кредитным учреждением о погашении ипотечной ссуды в соответствии с договорным соглашением, обычно с ежемесячными платежами. Ежемесячные платежи обычно структурированы таким образом, чтобы покрыть часть основной суммы и процентов по ипотеке.
Стандартные ипотечные контракты часто имеют дефолт, если заемщик не производит платежи в течение трех месяцев подряд.В этот момент кредитор обычно уполномочен по контракту начать предварительное обращение взыскания.
Заемщик получает копию уведомления о неисполнении обязательств, которое также становится публичным документом, часто путем подачи документов в суд.Это действие запускает процесс предварительного обращения взыскания, который может занять от нескольких недель до более года, поскольку он варьируется в зависимости от штата и подлежит судебному разбирательству. Кредитор обязан пройти судебное разбирательство, чтобы завершить рассмотрение обращения взыскания и выселения.
Есть несколько стандартных шагов к процессу обращения взыскания. Уведомление о невыполнении обязательств запускает процедуру на этапе, предшествующем обращению взыскания. Как правило, кредитору требуется одобрение суда для залогового удержания имущества, которое должно быть дано судьей.
Кредиторы часто более склонны вести переговоры о платежах задним числом и возможных модификациях ссуды на этапе до обращения взыскания, чтобы избежать оплаты того, что может быть значительными затратами на процедуру обращения взыскания. Если взыскание предоставлено и санкционировано уведомление о выселении взыскания, кредитор может перейти к публичному аукциону или продаже доверительного управляющего.
Преимущества и недостатки предварительного выкупа
Дом может быть продан на этапе, предшествующем потере права выкупа, и это может быть выгодой для всех вовлеченных сторон. Продавая, домовладелец может избежать ущерба, который взыскание может нанести его кредитной истории. Обычно покупатель может купить недвижимость по цене ниже рыночной. Кредитное учреждение не обязано оплачивать издержки, связанные с процедурой обращения взыскания, и им не нужно продавать собственность самостоятельно.
Однако продать недвижимость самостоятельно не всегда просто, особенно из-за юридических требований и требований о раскрытии информации, которые продавец должен соблюдать. Покупатели домов, лишенных права выкупа, должны будут знать о каких-либо залогах собственности или неуплаченных налогах на дом, потому что они потенциально могут быть переданы новому владельцу без полного раскрытия информации или должным образом задокументированных положений.
Если домовладелец не производит просроченные (и текущие) платежи по ипотеке, не ведет переговоры об изменении или не продает дом в течение периода, предшествующего отчуждению права выкупа, кредитору в конечном итоге будет предоставлено разрешение на удержание имущества, а затем он может выселить собственник, который впоследствии принимает меры по продаже собственности (обычно на аукционе). На данный момент собственность принадлежит банку, и он с большей вероятностью попытается продать собственность по еще более низкой цене, чем будет поддерживать свои текущие расходы, такие как налоги и страхование.
Краткий обзор
Домовладельцы, которым грозит потеря права выкупа, могут обратиться в федеральную программу обеспечения доступности жилья по телефону 888-995-HOPE (888-995-4673), чтобы получить помощь в уходе за своим домом или, если это невозможно, о переезде в новый дом.
Особые соображения
Дом до потери права выкупа, который заемщик выставляет на продажу, обычно называют «короткой продажей».Продажа может быть частной сделкой между домовладельцем и покупателем, но предложение покупателя обычно должно быть одобрено банком до того, как продажа может быть завершена.Цена покупки может быть меньше непогашенного остатка по кредиту, поэтому продажа считается «короткой».
Имейте в виду, что не все короткие продажи происходят до потери права выкупа. Домовладельцы, которые знают, что у них проблемы, иногда предпочитают продать свою собственность любыми возможными способами, прежде чем до обращения взыскания.
Покупатель может провести осмотр дома, лишенного права выкупа, перед тем, как сделать предложение по нему. Покупателем может быть инвестор, желающий приобрести недвижимость по цене ниже ее справедливой рыночной стоимости, а затем продать ее по более высокой цене с целью получения прибыли.
Краткий обзор
Короткие продажи недвижимости могут быть хорошей сделкой для покупателя, но покупатели должны обеспечить соблюдение всех юридических требований.
Если домовладелец выставляет недвижимость на продажу через агента по недвижимости, потенциальные покупатели свяжутся с агентом по листингу. В любой короткой продаже может потребоваться участие банка-кредитора, который может нанять одного или нескольких брокеров по недвижимости или собственных поверенных, в частности, для подготовки заключения брокера о цене.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна.Бюро финансовой защиты потребителей или вДепартамент жилищного строительства и городского развития США (HUD)6.
Помощь по ипотеке в связи с пандемией COVID-19
Благодаря Закону о помощи, помощи и экономической безопасности в связи с коронавирусом (CARES), вступившему в силу 27 марта 2020 года, мораторий на выселение и выкупа закладныхбыл введен до 31 декабря 2020 года, а затем продлен до января. 31, 2021. Мораторий был дополнительно продлен указом президента Байдена в первый день его пребывания в должности как минимум до 31 марта 2021 года. Если требование будет одобрено, ипотечные заемщики, поддерживаемые государством, могут отсрочить платежи на срок до 360 дней., избежать штрафов за просрочку платежа, избежать выселения из своего дома, отложить любые уже начатые процедуры обращения взыскания и остановить этап, предшествующий обращению взыскания, для любых новых судебных разбирательств.
Частным кредиторам было рекомендовано работать с заемщиками, чтобы облегчить доступ к модификациям ссуд.Ставки также упали до беспрецедентно низкого уровня, что сделало рефинансирование жизнеспособным вариантом для любого ипотечного заемщика, который ранее не рефинансировал в течение последних нескольких месяцев и которому по контракту разрешено делать это в соответствии с текущими условиями ипотеки.