Как сдача запасной комнаты в аренду может иметь неприятные последствия
Для многих домовладельцев использование дохода от аренды для компенсации части ежемесячного платежа по ипотеке иногда может показаться привлекательным вариантом. Повышение дохода может сделать домовладение более доступным. Или он может предоставить вам более красивую и более дорогую собственность.
Если вы думаете о сдаче в аренду своей запасной спальни, номера для свекрови или подвальной квартиры, этажа в вашем доме, или гаража, или другой части собственности, знайте об этих потенциальных проблемах, прежде чем брать арендатора..
Ключевые выводы
Если вы сдаете свою недвижимость в аренду, вы будете платить предельную ставку налога на доход от аренды, а также подоходный налог штата и местный налог.
- В некоторых случаях вы можете уменьшить налогооблагаемую прибыль, сообщив о своих расходах.
- Вы не знаете точно, что получаете с арендатором, намеренно или непреднамеренно причиняет вред вашему дому, платит ли он аренду вовремя и вандализирует ли ваше имущество.
- Вы можете столкнуться с судебным иском, если вы намеренно или, в некоторых случаях, непреднамеренно нарушите закон, потому что вы не были осведомлены обо всех правилах аренды в вашем штате.
- Существует риск того, что ваш арендатор откажется уехать после истечения срока аренды, и вам придется пройти официальные процедуры выселения, которые являются дорогостоящими и вызывают стресс.
Доход от аренды подлежит налогообложению
Если вам нужно получать минимальную сумму дохода в месяц от сдачи в аренду, имейте в виду, что налоги будут сокращать часть ваших доходов от аренды. Ставка налога, которую вы будете платить с этого дохода, является вашей предельной налоговой ставкой. Итак, если вы находитесь в группе предельного налогообложения 25% и получаете 800 долларов в месяц в виде дохода от аренды, вы сможете получить только 600 долларов в месяц после уплаты налогов. Государственный и местный подоходный налог возьмет новый кусок; обязательно рассчитайте, будете ли вы получать достаточно дохода от аренды для удовлетворения ваших потребностей после уплаты налогов.
Хорошей новостью является то, что вы можете уменьшить свой налогооблагаемый доход от аренды на любые расходы, связанные с арендой. К ним относятся реклама, уборка и техническое обслуживание, страхование, амортизация и некоторые другие расходы.
У вас может быть возможность взимать более высокую арендную плату, чтобы компенсировать ваш счет по налогу на аренду, но вы можете взимать только ту сумму, которую понесет рынок (и все, что вы взимаете дополнительно, также будет облагаться налогом). Вы должны указать свои арендные доходы и расходы в форме 1040, Приложение E.
Краткий обзор
Когда вы сдаете в аренду свое дополнительное пространство, одна из самых важных вещей, которые следует учитывать, — это взвесить риски, связанные с тем, что в вашем доме часто бывает посторонний, по сравнению с преимуществами дополнительного дохода.
Арендатор может нанести ущерб
Вы, вероятно, достаточно сообразительны, чтобы знать, что вам следует собрать залог со своего арендатора, прежде чем он въедет; залог предназначен для покрытия любого потенциального ущерба вашей собственности, превышающего нормальный износ. Хотя вы можете ожидать и понимать случайное повреждение, важно собрать достаточный залог для покрытия предсказуемых событий.
Однако иногда арендаторы наносят серьезный ущерб объектам, которые они снимают. Это может быть легкомысленным или случайным — например, они оставляют дверь незапертой, и ваш дом подвергается ограблению, или из-за изношенного электрического шнура возникает пожар. В этих случаях то, что повреждение не было преднамеренным, не означает, что он не окажет на вас серьезного негативного воздействия.
Страхование вашего домовладельца, вероятно, покроет финансовые убытки, но не компенсирует вам время и стресс, потраченные на то, чтобы сделать ваш дом более безопасным или восстановить его. Он также не может заменить никаких личных или сентиментальных объектов. Ваш арендатор может также завести на вашу собственность клопов или тараканов; от этих вредителей бывает сложно избавиться.
Более того, иногда арендаторы намеренно оскверняют вашу собственность и крадут ее. В некоторых кошмарных ситуациях домовладельцы обнаруживали, что арендатор проводил незаконную операцию вне своей собственности. В этих наихудших сценариях может потребоваться возбудить уголовное дело или подать иск в суд.
Вы можете нарушить закон
Пытаясь защитить арендаторов от недобросовестных домовладельцев, закон «арендодатель-арендатор» содержит множество ловушек, в которые может попасть даже самый добросовестный арендодатель, если он не знает правил. Вот некоторые области, в которых вы можете ошибиться:
- Отсутствие надлежащего предварительного уведомления или получения разрешения до входа в квартиру арендатора (и, таким образом, нарушение конфиденциальности арендатора)
- Неспособность предоставить жилье безопасное, пригодное для проживания и исправное. Содержание и ремонт, которые вы могли бы позволить себе отложить, когда они только влияют на вас, могут стать потенциальными обязательствами, когда арендатор живет в вашем доме.
- Аренда помещения с плесенью, от которой арендатора может заболеть
- Нарушение городских жилищных норм (например, в некоторых регионах количество людей, которые могут занимать недвижимость, ограничивается площадью в квадратных футах или количеством спален, которые в ней содержатся).
- Неспособность предоставить или поддерживать обещанные удобства, такие как бассейн, что нарушает условия договора аренды.
- Взимание гарантийного депозита, превышающего максимальные значения штата, его ненадлежащее использование или невозможность вернуть его в течение требуемого периода времени при выезде арендатора
- Отсутствие достаточного количества тепла или кондиционирования воздуха
В лучшем случае эти ошибки могут просто привести к потере арендатора. В худшем случае на вас могут подать в суд и проиграть. Законы о домовладельцах и квартиросъемщиках зависят от штата; обязательно изучите законы своего штата.
Ваш арендатор не уйдет
Вероятно, вы не захотите сдавать часть своего дома навсегда. Если ваша семейная ситуация изменится — например, вы решите завести детей или хотите, чтобы к вам переехал пожилой родитель, — вам может потребоваться съехать со съемщика.
Другая вероятная возможность состоит в том, что в какой-то момент вы сможете с комфортом выплатить всю ипотеку. В настоящее время вы можете захотеть вернуть себе конфиденциальность. Иногда конкретный арендатор технически не сделал ничего плохого, но он просто не подходит с точки зрения личности. Иногда арендатор перестает платить арендную плату, но продолжает занимать вашу собственность.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Большинство арендаторов — порядочные люди, которые уедут, когда не смогут заплатить или по истечении срока аренды. Но иногда арендатор не уезжает, когда нужно. В этих случаях вам придется пройти процедуру выселения. Законы о выселении строги, и домовладельцы должны строго соблюдать их, чтобы дело о выселении было передано в суд. Судебное разбирательство может занять много времени и затрат — возможно, вам придется нанять юриста.
Суть
Независимо от причины, по которой вы решили сдать часть своей собственности, есть важные плюсы и минусы, которые следует учитывать всем потенциальным арендодателям, прежде чем сделать такой шаг.