Реперфорированный кредит (RPL): Что это значит, как это работает
Понимание рефинансирования кредитов
Реформируемый кредит (RPL) — это тип ипотечного кредита, который когда-то был просрочен, но затем вернулся в статус «исполняемого». Другими словами, заемщик RPL просрочил платежи как минимум на 90 дней, но возобновил регулярные выплаты. Это может произойти по разным причинам, например, если заемщик подал заявление о банкротстве или участвует в программе модификации кредита, спонсируемой правительством. Несмотря на то, что заемщик вернулся к внесению платежей, важно отметить, что пропущенные платежи не обязательно были полностью погашены.
Как ипотечные инвесторы смотрят на рефинансируемые кредиты
Реперфорированные кредиты считаются рискованными инвестициями для ипотечных инвесторов, подобно субстандартным кредитам. Их часто относят к категории «кредитов с царапинами и вмятинами». При оценке инвестиционного риска, связанного с реперфорированными кредитами, рейтинговые агентства анализируют характер погашения кредита заемщиком и способность кредитора управлять кредитом. Однако вероятность возврата рефинансируемых кредитов обычно выше, чем вероятность возврата неработающих кредитов (NPL).
Упаковка и продажа реперфорированных кредитов
На рынке ипотечного кредитования повторно выданные кредиты иногда упаковываются в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) и продаются инвесторам. Fannie Mae, спонсируемое государством предприятие (GSE), занимающееся продвижением доступных ипотечных кредитов, со времен жилищного кризиса удерживает ипотечные кредиты, просроченные на миллиарды долларов. По мере восстановления экономики многие из этих кредитов становятся повторно погашенными, то есть заемщики нагнали платежи с помощью модификации кредита или без нее.
Fannie Mae упаковывает и продает перекредитованные кредиты инвесторам, как правило, через банки денежного центра. Эти кредиты продаются на аукционах, и победители торгов обязаны предлагать варианты смягчения последствий убытков, приемлемые для заемщиков, которые могут повторно объявить дефолт в течение пяти лет. Покупатели также должны отчитываться о результатах своих усилий по снижению потерь.
Пример рефинансируемых кредитов
Чтобы проиллюстрировать порядок работы с реформируемыми кредитами, рассмотрим конкретный случай. В феврале 2022 года Fannie Mae провела двадцать четвертую распродажу реформируемых кредитов, состоявшую из 7 970 ипотечных кредитов на общую сумму 1,3 млрд долларов США с невыплаченными остатками основного долга. Citigroup выступала в качестве маркетмейкера этой продажи. Победителями торгов стали Pacific Investment Management Company LLC (PIMCO) для пулов 1 и 2 и MCLP Asset Company, Inc. (Goldman Sachs) для пула 3.
Условия продажи были направлены на защиту заемщиков-собственников жилья. Покупатели должны были предложить заемщикам, которые могут повторно объявить дефолт в течение пяти лет, устойчивые варианты снижения убытков. Кроме того, покупатели должны были предоставлять отчеты о результатах своей работы по снижению убытков.
Что означает, что ипотека реформируется?
Когда ипотека считается реформируемой, это означает, что кредит был или в настоящее время является просроченным, но в течение определенного времени по нему снова начались выплаты. По сути, заемщик возобновил регулярные выплаты, даже если он не наверстал все пропущенные платежи.
Что происходит с рефинансируемыми кредитами, которые продаются инвесторам?
Когда реформированные кредиты продаются инвесторам, все покупатели обязаны соблюдать все утвержденные или находящиеся в процессе реализации меры по снижению убытков на момент продажи. Это включает в себя договоренности о предоставлении отсрочки и модификации кредита. Кроме того, покупатели должны предложить заемщикам с просрочками ряд вариантов смягчения последствий убытков, таких как модификация кредита, которая может включать списание основной суммы долга, прежде чем начать обращение взыскания.
Является ли должник, который лишь немного наверстывает просроченные платежи, неплатежеспособным или неплатежеспособным?
Если должник возобновляет выплаты по недействующему кредиту (NPL), он становится рефинансируемым кредитом (RPL), даже если должник не наверстал все пропущенные платежи. Ключевым отличием является то, что заемщик снова начал вносить платежи, что свидетельствует о возвращении к статусу действующего кредита.
В заключение следует отметить, что рефинансируемые кредиты — это ипотечные кредиты, которые когда-то были просрочены, но затем вернулись в статус исполняемых. Они несут в себе инвестиционные риски, но, как правило, считаются более вероятными для погашения по сравнению с неработающими кредитами. Такие кредиты могут быть упакованы и проданы инвесторам, а покупатели обязаны предоставлять заемщикам устойчивые варианты снижения убытков. Если ипотечный кредит реформируется, это означает, что заемщик возобновил выплаты, даже если он не наверстал пропущенные платежи.
Вопросы и ответы
Что такое рефинансируемый кредит (RPL)?
Реформируемый кредит (RPL) — это ипотечный кредит, который когда-то был просрочен, но затем вернулся в статус «исполняемого», поскольку заемщик возобновил регулярные платежи. Это указывает на то, что заемщик наверстал упущенное, хотя, возможно, и не полностью погасил ранее пропущенные платежи.
Считаются ли повторно выданные кредиты рискованными инвестициями?
Да, рефинансируемые кредиты считаются рискованными инвестициями, как и субстандартные кредиты. Они несут в себе определенный уровень неопределенности из-за предыдущих просрочек заемщика, но, как правило, имеют более высокие шансы быть погашенными по сравнению с неработающими кредитами (NPL).
Как реперфорированные кредиты продаются инвесторам?
Реперфорированные кредиты могут быть упакованы в ипотечные ценные бумаги (MBS) и проданы инвесторам. В некоторых случаях государственные предприятия, такие как Fannie Mae, способствуют продаже таких кредитов на аукционах. Покупатели просроченных кредитов, как правило, обязаны предлагать заемщикам приемлемые варианты снижения убытков и отчитываться о результатах своих усилий.
Что происходит с реформируемыми кредитами, которые продаются инвесторам?
Когда реформированные кредиты продаются инвесторам, покупатели обязаны соблюдать все утвержденные или находящиеся в процессе реализации меры по снижению убытков, которые были приняты на момент продажи. Сюда входят соглашения о смягчении ответственности и модификации кредита. Покупатели также должны предоставить заемщикам, допустившим просрочку, ряд вариантов смягчения последствий убытков, прежде чем рассматривать возможность обращения взыскания.
Можно ли считать ипотеку реформированной, если заемщик лишь частично погасил просроченные платежи?
Да, ипотека может быть признана соответствующей требованиям, даже если заемщик лишь частично погасил просроченные платежи. Ключевым критерием для перекредитования является то, что заемщик возобновил выплаты, что свидетельствует о возвращении к статусу исполняющего обязательства, независимо от того, были ли полностью погашены все пропущенные платежи.
Предусмотрены ли в рефинансируемых кредитах какие-либо меры защиты для заемщиков-владельцев жилья?
Когда реформируемые кредиты продаются инвесторам, в отношении заемщиков-владельцев жилья принимаются защитные меры. Покупатели обязаны предлагать устойчивые варианты смягчения последствий убытков, которые могут помочь заемщикам, столкнувшимся с потенциальным повторным дефолтом в течение пяти лет. Это гарантирует, что у заемщиков есть возможность избежать лишения права выкупа и найти приемлемые решения проблем с погашением ипотеки.