Ролловерная ипотека: Значение, недостатки и примеры

Понимание ролловерных ипотечных кредитов

Пролонгированная ипотека, также известная как ипотека с изменяемой процентной ставкой, — это вид ипотеки, предусматривающий различные процентные ставки в разные моменты времени в течение срока погашения кредита. В отличие от традиционной ипотеки с фиксированной процентной ставкой, где процентная ставка остается неизменной в течение всего срока кредитования, ипотека с пролонгацией позволяет периодически рефинансировать остаток основного долга по преобладающим процентным ставкам, как правило, каждые три-пять лет.
Первоначальная процентная ставка по ипотеке с пролонгацией часто устанавливается на более низком уровне по сравнению со стандартной ипотекой с фиксированной ставкой. Однако невыплаченный остаток кредита периодически рефинансируется, с учетом определенных ограничений, на основании процентных ставок, действующих на момент рефинансирования. Если процентные ставки снижаются, заемщик получает выгоду от заключения договора о более низкой ставке. И наоборот, если процентные ставки растут, кредитор получает выгоду от пересмотра более высокой ставки.

Как работает ролловерная ипотека

При заключении договора о переносе ипотеки конкретные условия и ограничения по кредиту прописываются в первоначальном ипотечном договоре. Эти условия могут включать ограничения на максимальное увеличение процентной ставки по ипотечному кредиту в год или в течение всего срока кредитования. Срок ипотечного кредита обычно составляет 30 лет.
Важно отметить, что ролловерная ипотека отличается от гибридной ипотеки. Хотя оба типа ипотечных кредитов начинаются с фиксированной процентной ставки, гибридная ипотека переходит к ипотеке с регулируемой процентной ставкой в заранее определенный момент, и процентная ставка меняется ежегодно в течение оставшегося срока кредитования. В отличие от этого, ипотека с регулируемой процентной ставкой может быть рефинансирована через определенные промежутки времени в зависимости от преобладающих процентных ставок.
Важно также развеять распространенное заблуждение о пролонгированной ипотеке. В отличие от других способов финансирования, таких как перенос остатка существующего автокредита на новый кредит при покупке нового автомобиля, сделки с недвижимостью требуют отдельного и нового финансирования для каждого объекта. Оставшаяся часть основного долга по ипотечному кредиту не может быть перенесена в новый кредит на другую недвижимость.

Недостатки ипотечных кредитов с пролонгацией

Ролловерные ипотечные кредиты имеют присущие им риски и недостатки, которые следует учитывать заемщикам:

1. Неопределенность процентных ставок: Основным недостатком ипотечного кредита с пролонгацией является неопределенность в отношении будущих процентных ставок. Предсказать изменения процентных ставок, особенно на 30-летний период, довольно сложно. Если процентные ставки вырастут, заемщики могут столкнуться с увеличением платежей по ипотеке, что может ухудшить их финансовое положение или даже привести к дефолту или необходимости продажи недвижимости.
2. Финансовая нестабильность: Ролловер-ипотека подвергает заемщиков повышенной финансовой нестабильности из-за неопределенности будущих ставок по ипотеке. Без уверенности в фиксированных ежемесячных платежах заемщикам может быть сложно составлять бюджет и планировать свои долгосрочные финансовые обязательства.
3. Ограниченный срок владения: Ролловерные ипотечные кредиты лучше подходят для тех, кто не намерен владеть недвижимостью в течение всего срока ипотеки. Эти ипотечные кредиты более выгодны для тех, кто планирует продать недвижимость до следующего периода рефинансирования, поскольку они могут получить потенциальную выгоду от более низких процентных ставок в краткосрочной перспективе.

Пример ролловерной ипотеки

Чтобы проиллюстрировать, как работает ролловерная ипотека, рассмотрим следующий пример:
Предположим, что человек приобретает дом, взяв ипотечный кредит на сумму $200 000 сроком на 30 лет по ставке 5%. Его первоначальный ежемесячный платеж составляет 1 074 доллара. Согласно ипотечному договору, процентная ставка остается неизменной в течение первых пяти лет. По истечении пяти лет процентная ставка увеличивается до 9 %. Если предположить, что за этот период заемщик выплатил 30 000 долларов основной суммы долга, то оставшаяся непогашенной задолженность по ипотеке составит 170 000 долларов.
В результате повышения процентной ставки и уменьшения основной суммы долга ежемесячный платеж заемщика увеличивается с 1 074 до 1 427 долларов. Хотя для некоторых людей это увеличение может быть несущественным, оно может повлиять на их финансовое положение, подчеркивая потенциальные риски, связанные с переносом ипотеки.

Заключение

Ролловерные ипотечные кредиты дают заемщикам возможность воспользоваться более низкими процентными ставками в краткосрочной перспективе и могут подойти тем, кто планирует продать свою недвижимость до следующего периода рефинансирования. Однако такие ипотечные кредиты сопряжены с определенными рисками, включая неопределенность в отношении будущих процентных ставок и повышенную финансовую нестабильность. Заемщикам крайне важно тщательно оценить свое финансовое положение и долгосрочные планы владения жильем, прежде чем рассматривать возможность переноса ипотеки. Консультация со специалистом по ипотечному кредитованию может дать дополнительные сведения и рекомендации с учетом индивидуальных обстоятельств.

Вопросы и ответы

Что такое ролловерная ипотека?

Пролонгированная ипотека — это вид ипотеки, в которой процентные ставки меняются в разные моменты времени в течение периода погашения. Остаток основного долга должен рефинансироваться каждые несколько лет, как правило, каждые три-пять лет, в зависимости от преобладающих процентных ставок.

Чем ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой отличается от ипотечного кредита с фиксированной процентной ставкой?

В отличие от ипотеки с фиксированной ставкой, где процентная ставка остается неизменной в течение всего срока кредитования, ипотека с пролонгацией позволяет периодически рефинансировать остаток задолженности по преобладающим процентным ставкам. Первоначальная процентная ставка по ипотеке с пролонгацией обычно ниже, чем по ипотеке с фиксированной ставкой.

В чем преимущества ипотечного кредита с пролонгацией?

Одно из преимуществ переноса ипотеки заключается в том, что заемщики могут воспользоваться более низкими процентными ставками, если они снизятся в период рефинансирования. Кроме того, первоначальная процентная ставка часто ниже, чем у ипотеки с фиксированной ставкой, что обеспечивает потенциальную экономию средств в первые годы кредитования.

Каковы недостатки ипотеки с переносом ставки?

Одним из основных недостатков ипотеки с переносом на более поздний срок является неопределенность в отношении будущих процентных ставок. Если процентные ставки вырастут, заемщики могут столкнуться с увеличением платежей по ипотеке, что может ухудшить их финансовое положение. Кроме того, отсутствие фиксированных ежемесячных платежей может усложнить процесс составления бюджета и финансового планирования.

Подходит ли ролловерная ипотека для долгосрочного владения жильем?

Ролловерные ипотечные кредиты, как правило, более выгодны для тех, кто не планирует владеть недвижимостью в течение всего срока ипотеки. Они могут больше подойти тем, кто планирует продать недвижимость до следующего периода рефинансирования, поскольку в краткосрочной перспективе они могут получить выгоду от более низких процентных ставок.

Можно ли перенести остаток по ипотеке с пролонгацией в новый кредит на другую недвижимость?

Нет, остаток основного долга по ипотечному кредиту нельзя перенести в новый кредит на другую недвижимость. Для каждой покупки недвижимости требуется отдельное и новое финансирование. Пролонгированные ипотечные кредиты относятся только к той недвижимости, для которой они были первоначально получены.