Комбинированный кредит: Значение, плюсы и минусы
Комбинированный кредит, также известный как ипотечный кредит с обратной связью, — это вид ипотечного кредитования, при котором два отдельных кредита предоставляются одним и тем же кредитором одному и тому же заемщику. Этот вид кредита обычно используется при покупке жилья или финансировании его строительства. Он может дать определенные преимущества, но имеет и свои недостатки. В этой статье мы рассмотрим значение комбинированного кредита, обсудим его плюсы и минусы, а также предложим альтернативные варианты для тех, кто рассматривает этот вид финансирования в России.
Что такое комбинированный кредит?
Комбинированный кредит — это вариант финансирования, при котором два разных ипотечных кредита предоставляются одним и тем же кредитором. Цель такого кредита может варьироваться в зависимости от потребностей заемщика. В одном случае комбинированный кредит может быть использован для финансирования строительства нового дома, а обычная ипотека будет получена после завершения строительства. Кроме того, комбинированный кредит может быть использован для покупки существующего дома, особенно если покупатель не может позволить себе первоначальный взнос в размере 20 % и хочет избежать оплаты частного ипотечного страхования (PMI).
Как работает комбинированный кредит
При финансировании строительства нового дома комбинированный кредит обычно включает ипотечный кредит с регулируемой ставкой (ARM) для покрытия расходов на строительство. По окончании строительства для погашения первоначального кредита привлекается второй кредит, обычно 30-летний с фиксированной ставкой, в результате чего заемщик получает единый кредит.
При покупке существующего дома комбинированный кредит часто принимает форму ипотеки 80-10-10. Это означает, что заемщик вносит первоначальный взнос в размере 10 % наличными, а для покрытия оставшихся 90 % стоимости покупки привлекаются два кредита. Основной кредит покрывает 80 % стоимости дома, а второй кредит, как правило, кредитная линия на покупку жилья (HELOC), покрывает оставшиеся 10 %.
Одним из преимуществ комбинированного кредита является то, что он позволяет заемщикам избежать оплаты частного ипотечного страхования (PMI), которое обычно требуется, когда первоначальный взнос составляет менее 20 %. При структурировании кредита с соотношением заемных средств к стоимости 80% PMI можно избежать. Однако важно отметить, что HELOC могут иметь переменные процентные ставки, что может внести неопределенность в ежемесячные платежи заемщика.
Плюсы и минусы комбинированного кредита
Как и любой другой финансовый продукт, комбинированный кредит имеет свои преимущества и недостатки. Вот некоторые ключевые моменты:
Плюсы:
- Избежание PMI: при структурировании кредита с соотношением заемных средств к стоимости 80% заемщики могут избежать расходов на частное ипотечное страхование.
- Более высокие возможности заимствования: Комбинированные кредиты позволяют заемщикам приобретать жилье или финансировать строительство с меньшим первоначальным взносом, что позволяет им позволить себе более дорогую недвижимость.
- Единовременные расходы на закрытие сделки: В отличие от получения отдельных кредитов от разных кредиторов, комбинированный кредит обычно предполагает единый процесс закрытия сделки, что потенциально снижает общие расходы на закрытие сделки.
Конс:
- Проценты и комиссии: Получение комбинированного кредита означает управление двумя ипотечными платежами, что может привести к увеличению общих процентных расходов и комиссий.
- Управление долгом: Жонглирование двумя кредитами может быть сложной задачей для некоторых заемщиков, особенно если их финансовое положение меняется или они сталкиваются с трудностями в осуществлении платежей.
- Ограниченная доступность: Не все ипотечные кредиторы предлагают комбинированные кредиты, поэтому у заемщиков может быть более узкий выбор вариантов при поиске этого типа финансирования.
Альтернативы комбинированным кредитам
Хотя комбинированный кредит может быть подходящим вариантом для некоторых заемщиков, необходимо рассмотреть альтернативные ипотечные продукты. В России существуют различные альтернативы, в том числе:
- Кредиты FHA: Эти кредиты застрахованы Федеральной жилищной администрацией и часто требуют меньшего первоначального взноса по сравнению с обычными ипотечными кредитами.
- Обычные ипотечные кредиты: Это стандартные ипотечные кредиты, предлагаемые банками и финансовыми учреждениями, обычно требующие первоначального взноса не менее 20 %.
- Кредиты VA: Кредиты VA предоставляются ветеранам, действующим военнослужащим и пережившим их супругам, имеющим на это право, и предлагают выгодные условия, включая отсутствие требований к первоначальному взносу.
- Кредиты USDA: Эти кредиты предназначены для покупателей жилья в сельской местности и предлагают 100 % финансирование без первоначального взноса.
- Джамбо-кредиты: Джамбо-кредиты используются для финансирования более дорогих объектов недвижимости, которые превышают лимиты конформных кредитов. Как правило, они требуют большего первоначального взноса и более строгих квалификационных критериев.
При сравнении комбинированных кредитов с альтернативными вариантами заемщикам следует учитывать такие факторы, как требования к минимальному кредитному баллу, первоначальному взносу, процентным ставкам и комиссиям. Важно оценить особенности и критерии приемлемости каждого кредитного продукта, чтобы определить, какой из них лучше всего подходит для конкретных финансовых обстоятельств.
В заключение следует отметить, что комбинированный кредит может быть полезным вариантом финансирования для покупки жилья или финансирования его строительства, особенно для заемщиков, которые хотят избежать частного ипотечного страхования и иметь более низкий первоначальный взнос. Тем не менее, прежде чем принять решение о таком виде кредита, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против». Кроме того, рекомендуется изучить альтернативные варианты ипотечного кредитования, чтобы обеспечить наилучшее соответствие индивидуальным финансовым потребностям и обстоятельствам в России.
Вопросы и ответы
Что такое комбинированный кредит?
Комбинированный кредит, также известный как ипотечный кредит с обратной связью, — это вариант финансирования, при котором два отдельных ипотечных кредита предоставляются одним и тем же кредитором. Обычно он используется для покупки жилья или финансирования строительства.
Когда используется комбинированный кредит?
Комбинированный кредит обычно используется в двух случаях: для финансирования строительства нового дома или для покупки существующего дома, когда заемщик не может позволить себе первоначальный взнос в размере 20 % и хочет избежать оплаты частного ипотечного страхования (PMI).
Каковы преимущества комбинированного кредита?
Некоторые преимущества комбинированного кредита включают в себя избежание расходов на частное ипотечное страхование (PMI), более высокую способность к заимствованию при более низком первоначальном взносе и потенциально сниженные общие расходы на закрытие сделки благодаря единому процессу закрытия.
Каковы недостатки комбинированного кредита?
К недостаткам комбинированного кредита относится управление двумя ипотечными платежами, что может привести к увеличению общих процентных расходов и комиссий. Жонглирование двумя кредитами может быть сложным для некоторых заемщиков, и не все ипотечные кредиторы предлагают комбинированные кредиты, что ограничивает возможности заемщика.
Существуют ли альтернативы комбинированным кредитам?
Да, существует несколько альтернатив комбинированным кредитам. В России заемщики могут рассматривать кредиты FHA, обычные ипотечные кредиты, кредиты VA для соответствующих требованиям ветеранов и военнослужащих, кредиты USDA для покупателей жилья в сельской местности, а также джамбо-кредиты для финансирования более дорогой недвижимости.
Как выбрать между комбинированным кредитом и альтернативными вариантами?
Выбирая между комбинированным кредитом и альтернативными вариантами, учитывайте такие факторы, как минимальные требования к кредитному баллу, требования к первоначальному взносу, процентные ставки и комиссии. Оцените особенности и критерии приемлемости каждого кредитного продукта, чтобы определить, что лучше всего подходит для ваших индивидуальных финансовых обстоятельств.