Эндаумент-заем
Что такое эндаумент-заем?
Эндаумент-ссуда, также известная как эндаумент-ипотека, представляет собой тип ипотеки, при которой заемщик ежемесячно платит только проценты по ссуде. Вместо выплаты основной суммы заемщик регулярно инвестирует в накопительный план или фонд, срок погашения которого наступает по истечении срока ипотеки. Затем заемщик использует средства от этого пожертвования для выплаты основной суммы ипотеки.
Целевые ссуды были популярны прежде всего в Соединенном Королевстве. Потребители, использующие их, часто предпочитали покупать то, что британцы называют полисом страхования жизни (эквивалент полиса полного страхования жизни в США), чтобы накопить сбережения, необходимые для выплаты основной суммы. Эта политика обеспечения жизни будет действовать одновременно с ипотекой.
Как работает эндаумент-заем
Чтобы разрешить выдачу целевого кредита, кредитор потребует доказательства того, что у заемщика есть реалистичный план погашения основной суммы долга. Этот план не может полагаться на ожидаемое наследство или непредвиденную прибыль.
Допустим, заемщик решает купить дом стоимостью 150 000 долларов, финансируя покупку с помощью 25-летней ипотечной ссуды. Кредитор, выдающий ипотеку, устанавливает ежемесячный платеж в размере 850 долларов США (что соответствует преобладающей процентной ставке в 6,8%). Эта сумма покрывает только проценты по кредиту; заемщик должен сам оплатить все соответствующие налоги и страховку.
Между тем, заемщик также приобрел полис страхования жизни, срок действия которого составляет 25 лет. Он вносит ежемесячные платежи в размере 250 долларов в этот полис, потому что компания, выпускающая полис, рассчитала, что ежемесячные выплаты этой суммы с ожидаемой доходностью через проценты будут гарантировать, что полис будет иметь денежную стоимость в размере 150 000 долларов или более в конце 25 годы. Если по прошествии 25 лет рынки будут стабильными, политика станет зрелой, и заемщик будет использовать накопленные 150 000 долларов для выплаты основной суммы долга. Любая сумма в полисе, превышающая 150 000 долларов, будет передана заемщику. Любая нехватка потребует, чтобы заемщик погасил разницу наличными.
Краткий обзор
В случае целевого кредита ежемесячные платежи заемщика идут только на уплату процентов по ссуде; основная сумма выплачивается единовременно при наступлении срока ипотеки.
Плюсы и минусы эндаумент-ссуды
Хорошая часть. Целевые ссуды предлагают заемщикам множество стимулов. Главный из них — это, конечно, более низкие ежемесячные платежи, поскольку они выплачивают только проценты, а не проценты и основную сумму по кредиту. Конечно, они по-прежнему должны вносить средства в политику страхования жизни или другую форму сберегательного плана, чтобы продемонстрировать, что они планируют окончательный основной платеж при наступлении срока погашения ссуды.
Но принудительный план сбережений редко бывает плохим, и он может быть даже прибыльным: многие люди брали целевые ссуды, полагая, что деньги, которые они откладывают с помощью своей политики страхования жизни, в конечном итоге окажутся больше, чем основная сумма их ипотеки. В этих случаях заемщик получит дополнительную единовременную сумму после выплаты основной суммы ипотеки.
Рискованная часть. Несмотря на эти преимущества, целевые ссуды могут быть более рискованными, чем традиционные ипотечные ссуды. Любой вид инвестиционного или сберегательного плана может со временем обесцениться в зависимости от рынка: что, если произойдет серьезная коррекция, в результате которой активы портфеля резко упадут, как раз тогда, когда наступает срок погашения ипотеки? Точно так же резкие изменения процентных ставок могут исказить прогнозируемые темпы роста денежной стоимости полиса страхования жизни. Если полис теряет ценность, заемщик может остаться с дефицитом по истечении срока ипотеки. В этом случае им потребуется другой источник наличных денег, чтобы иметь возможность выплатить ипотечный кредит.
Пример целевого займа из реальной жизни
Именно этот сценарий поразил тысячи британских домовладельцев в последние годы. В конце 1980-х годов эндаумент-ипотека была чрезвычайно популярным способом финансирования покупки дома, чему способствовал бум фондовых рынков и рынков недвижимости (и некоторые специальные налоговые льготы для продукта); за один год было продано более одного миллиона планов или полисов накопительных пожертвований. Но к концу 1990-х стало ясно, что эти планы не дотягивают до оптимистично прогнозируемых темпов роста — и сумм ипотечных кредитов, которые они должны были покрыть. В 2010-х годах многие домовладельцы были вынуждены искать другие способы погашения своих ипотечных кредитов или рисковать потерять свое жилье.
Многие регулирующие органы и финансовые аналитики осудили целевые ссуды как случай неправильной продажи, что мало чем отличается от ситуации с переменными полисами универсального страхования жизни, которая развернулась в США примерно в то же время. Сегодня в Великобритании продается очень мало ссуд от пожертвований.