Пересчет ипотеки
Что такое пересчет ипотеки?
Пересчет ипотеки, также называемый пересчетом кредита, — это свойство некоторых видов ипотечных кредитов, при котором оставшиеся ежемесячные платежи пересчитываются на основе нового графика амортизации. При пересчете ипотеки заемщик выплачивает большую сумму в счет погашения основного долга, а затем его ипотечный кредит пересчитывается на основе нового, более низкого остатка задолженности.
Некоторые ипотечные кредиты имеют запланированную дату пересчета — это дата, когда кредитор рассчитывает новый график амортизации на основе остатка основного долга и срока ипотеки.
Основные выводы
- Пересчет происходит, когда заемщик выплачивает большую сумму в счет основного долга по ипотеке, а кредитор пересчитывает кредит на основе нового баланса.
- При пересчете кредита кредитор составляет новый график амортизации, который представляет собой таблицу платежей по кредиту с указанием суммы основного долга и процентов, составляющих каждый платеж до полного погашения кредита.
- Основным преимуществом пересчета ипотеки для заемщика является возможность уменьшить ежемесячные платежи.
- Кредиты с отрицательной амортизацией или опционные ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (опционные ARM) часто содержат пункт о пересчете ипотеки в рамках кредитного договора.
Как работает пересчет ипотеки
Для заемщика основным преимуществом пересчета ипотеки является снижение ежемесячных платежей. Часто ипотечный кредитор просто сокращает срок кредита при внесении дополнительных платежей по основной сумме, но сохраняет ту же фиксированную ежемесячную сумму платежа — просто увеличивая основную сумму и уменьшая процентную часть платежа.
Пересчет может снизить сумму процентов, которую заемщик будет выплачивать в течение всего срока кредита, если будет сделан достаточно большой основной платеж, уменьшая как проценты, так и основную сумму, остающуюся в новых ежемесячных платежах по кредиту.
Пересчет ипотеки по сравнению с рефинансированием
Пересчет ипотеки может быть более удобным вариантом, чем рефинансирование. При рефинансировании вы заменяете текущую ипотеку новым ипотечным кредитом, что может быть дорогостоящим и зависит от вашей кредитоспособности. При рефинансировании ипотеки проверка кредитоспособности не проводится, а первоначальный ипотечный кредит остается в силе.
С другой стороны, рефинансирование ипотеки означает погашение существующего кредита и замену его новым. Причины, по которым домовладельцы проводят рефинансирование, включают в себя:
- Возможность получить более низкую процентную ставку.
- Сокращение срока ипотеки.
- Желание перейти от ипотеки с регулируемой ставкой (ARM) к ипотеке с фиксированной ставкой или наоборот.
- Возможность использовать собственный капитал дома для финансирования крупной покупки.
- Консолидация долгов.
Краткая справка
В отличие от рефинансирования ипотеки, изменение ипотеки не снижает процентную ставку по ипотеке.
Виды ипотечных кредитов, которые могут быть пересчитаны
Ипотека с отрицательной амортизацией
Пересчет ипотеки может быть записан в условиях кредита и связан с кредитом с отрицательной амортизацией. Кредит с отрицательной амортизацией имеет структуру платежей, которая позволяет осуществлять плановый платеж, меньший, чем процентная плата по кредиту.
Когда платеж меньше, чем начисление процентов в данный момент, это создает отложенные проценты. Сумма отложенных процентов добавляется к основному балансу кредита, что приводит к ситуации, когда основной долг со временем увеличивается, а не уменьшается. В связи с ростом основной суммы долга ипотечные кредиты с отрицательной амортизацией требуют, чтобы в определенный момент кредит был пересчитан таким образом, чтобы он был погашен к концу запланированного срока.
Ипотека с отрицательной амортизацией также иногда имеет триггеры, которые могут привести к внеплановому пересчету. Это может произойти, например, если основной баланс кредита достигнет установленного предела за счет отрицательной амортизации.
Опционные ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (Option ARM)
Ипотечные кредиты с отрицательной амортизацией также известны как ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (Option ARM). Эти ипотечные кредиты предоставляют заемщикам выбор, включающий выплату всей основной суммы и процентов или выплату только части процентов.
Хотя варианты, доступные при опционном ARM, позволяют более гибко подходить к платежам, заемщик может в итоге оказаться с большим долгосрочным долгом, чем раньше. Как и в случае с другими ипотечными кредитами с регулируемой процентной ставкой (ARM), существует возможность резкого и быстрого изменения процентных ставок в зависимости от ситуации на рынке.
Пример пересчета ипотеки
Даже если в ипотеке не предусмотрена опция пересчета, вы можете обратиться к своему кредитору, чтобы узнать, будет ли пересчет ипотеки выгоден вам и снизит ли он ваши ежемесячные платежи. Выплатив единовременную сумму и пересчитав ипотеку, вы сможете снизить свои расходы на жилье. В отличие от этого, если вы вносите единовременную сумму без пересчета, вы уменьшаете свой баланс, но ваши ежемесячные платежи остаются прежними.
Допустим, у вас есть ипотечный кредит на сумму 500 000 долларов США с фиксированной процентной ставкой на 30 лет и процентной ставкой 4%. Ваш совокупный платеж по процентам и основной сумме долга составит около 2 400 долларов в месяц.
По истечении нескольких лет вы получаете единовременный выигрыш в размере 375 000 долларов. Если бы вы решили использовать эту единовременную сумму для погашения ипотечного кредита без его пересчета, вы бы продолжали платить около 2400 долларов в месяц, но срок кредита стал бы короче, поскольку вы фактически выплачиваете дополнительную сумму основного долга.
Если же вы перекредитуете кредит на оставшиеся 25 лет ипотеки, то ежемесячный платеж снизится до 900 долларов в месяц с учетом основной суммы и процентов.