Повторная амортизация или рефинансирование вашего дома
Независимо от того, хотите ли вы сократить ежемесячные рефинансировании ипотеки. Рефинансирование позволяет домовладельцам переоформлять свои ипотечные ссуды, чтобы воспользоваться более низкими процентными ставками. Однако не все заемщики могут претендовать на рефинансирование ипотеки. Менее известный вариант для некоторых заемщиков называется реамортизацией или перераспределением ссуды.
Ключевые выводы
- Переработка или реамортизация ссуды требует от заемщика уплаты единовременной суммы в счет остатка ссуды, что снижает ежемесячные платежи.
- Изменение кредита может сэкономить на комиссии за рефинансирование, поскольку оно не связано с получением нового кредита и может быть хорошим вариантом для заемщиков с проблемами кредита.
- Однако, когда процентные ставки по ипотеке низкие, домовладельцам может быть лучше рефинансировать, чем переделывать, даже с учетом затрат на закрытие.
Что такое перерасчет ссуды?
Переоформление или реамортизация ссуды обычно требует от заемщика уплаты единовременной суммы в счет погашения задолженности по ипотеке — так называемой основной суммы долга. Остальные платежи пересчитываются на основе нового, более низкого сальдо основного долга. Затем создается новый график погашения кредита, называемый графиком погашения.
По сути, график платежей пересчитывается, чтобы отразить тот факт, что остаток по ипотечной ссуде теперь меньше из-за выплаты основного долга.
Причины возврата кредита
Как правило, заемщики предпочитают повторно использовать ссуду, чтобы уменьшить ежемесячные платежи. Однако некоторые заемщики продолжают вносить свои предыдущие платежи по ипотеке и, таким образом, погашают свои ссуды раньше. Другие используют дополнительную ежемесячную экономию денежных средств для инвестирования, погашения долга или сбережений для других целей.
Краткий обзор
Пересчет может быть единственным вариантом для заемщиков, которые не могут иметь право на рефинансирование своих ипотечных кредитов из-за проблем с кредитованием.
Другой случай, когда изменение кредита может быть ценным, — это когда заемщик покупает новый дом до того, как его нынешний дом будет продан. Если заемщик может претендовать на получение новой ипотечной ссуды, продолжая при этом платить за предыдущее жилье, можно произвести пересмотр ссуды. Выручка от продажи предыдущего дома может быть частично использована для выплаты основной суммы за новый дом. Тем не менее, большинство кредиторов не допускают внесения изменений до тех пор, пока не будут произведены выплаты по ипотеке не менее чем за 90 дней.
Серьезная причина не возвращать ссуду
Невозможность рефинансирования из-за законных проблем с кредитом является причиной для пересмотра, а невозможность рефинансирования из-за дискриминации — нет. Вы никогда не должны чувствовать, что застряли при выплате слишком высоких процентных ставок или иным образом эксплуатируете кредитора. Многие ипотечные кредиторы не делают различий и готовы предоставлять вам ссуды по преобладающим рыночным ставкам.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Преимущества пересмотра ссуды
Есть преимущества проведения реамортизации или переоценки ссуды, о которых домовладельцы должны знать, прежде чем рефинансировать или переоформить свою ипотеку.
Меньший ежемесячный платеж
Внесение дополнительных денег в основной баланс позволяет погасить ипотечный кредит раньше. Однако дополнительным преимуществом пересмотра ссуды является то, что ваши ежемесячные платежи пересчитываются для отражения нового баланса.
Кредитные вопросы
Рефинансирование ипотеки — это несколько неправильное название, поскольку процесс похож на подачу заявки на новую ипотечную ссуду. Это включает в себя новую заявку на ссуду, подтверждение дохода и проверку кредитоспособности. Для заемщиков, которые не могут рефинансировать из-за проблем с кредитованием или низкого собственного капитала, изменение кредита может быть хорошим вариантом, потому что они не обращаются за новой ссудой.
Типичное рефинансирование включает в себя оформление новой ссуды, изменение процентной ставки и срока ссуды. Однако при повторном преобразовании исходная ссуда остается неизменной и изменяется только ежемесячный платеж.
Более низкие сборы
Изменение кредита может сэкономить на комиссии за рефинансирование, поскольку изменение кредита не требует подачи заявки на кредит. В результате затраты на закрытие при повторной выдаче ссуды значительно ниже, чем при рефинансировании. Комиссия за рефинансирование может составлять от 2% до 3% от суммы кредита. Другими словами, рефинансирование ипотечного кредита в размере 200 000 долларов может стоить 4 000 долларов в качестве затрат на закрытие и сборов (2% * 200 000 долларов). При рефинансировании новая процентная ставка должна быть достаточно низкой, чтобы компенсировать затраты на закрытие в тысячи долларов.
Недостатки перерасчета ссуды
Однако наряду с преимуществами проведения повторной амортизации или повторного использования ссуды существуют также некоторые недостатки, о которых домовладельцы должны знать, прежде чем принимать решение.
Единовременный платеж
Придумать деньги для единовременной выплаты может быть довольно непросто. У некоторых заемщиков просто нет на своих сберегательных счетах десятков тысяч долларов для выплаты основной суммы по ипотечным кредитам.
Кроме того, некоторые специалисты по финансовому планированию предполагают, что наличные деньги можно использовать лучше, чем погашение остатка по ипотеке. Для заемщиков, у которых есть задолженность по кредитной карте, пенсионный счет с недостаточным финансированием или нет срочного сберегательного счета, выплата основной суммы ипотеки может быть не лучшим финансовым решением.
Без изменений процентной ставки
Еще один недостаток, зависящий от условий ипотеки, заключается в том, что реамортизация не приведет к снижению процентной ставки по кредиту. Когда ставки по ипотеке низкие, домовладельцам может быть лучше рефинансировать, даже с учетом затрат на закрытие. Некоторые заемщики предпочитают сначала рефинансировать, а затем произвести повторную амортизацию в течение года или меньше, чтобы воспользоваться преимуществами обоих вариантов финансирования.
Досрочная выплата ипотеки
Предположим, цель — быстрее погасить ипотеку. В этом случае заемщикам может быть лучше ежемесячно вносить дополнительную плату в счет основной суммы долга или делать дополнительный платеж каждый год. Дополнительные платежи со временем уменьшат общую сумму процентов, выплачиваемых в течение срока кредита. Дополнительным преимуществом является более ранняя выплата ипотеки.
Исключения существуют
К сожалению, изменение кредита подходит не для всех типов ипотеки. Как правило, правомочны только соответствующие стандартные ссуды Freddie Mac. Ссуды FHA 203 (k) и ссуды ветеранам ( VA ссуды ) не подлежат повторной амортизации.
Ссуды Jumbo могут быть изменены в зависимости от кредитора, и есть условия. Например, кредит должен быть на хорошем счету. Кроме того, если ссуда была продана инвестору, инвестор должен согласиться на изменение ссуды вместе с вашим ипотечным агентом.
Пример перерасчета ссуды против рефинансирования
Например, предположим, что заемщик рассматривает вопрос о рефинансировании ипотечного кредита или пересмотре ссуды. Первоначально у заемщика была ипотека на 30 лет на сумму 350 000 долларов по ставке 4,25% с выплатой 1 722 доллара в месяц.
Теперь у заемщика остается 15 лет по ипотеке, а на балансе остается 240 000 долларов. Заемщик рассматривает возможность рефинансирования в 15-летнюю ипотеку или пересмотра существующей ссуды.
Переделать
- Заемщик платит 40 000 долларов в счет основной суммы долга, что означает, что остаток по новому займу составит 200 000 долларов.
- Ежемесячный платеж будет снижен с 1722 до 1505 долларов.
- Экономия от нового ежемесячного платежа составит 217 долларов в месяц.
- Процентная ставка останется на уровне 4,25%.
Рефинансирование
Допустим, новая ставка по ипотеке для 15-летнего кредита в настоящее время составляет 3,20%.
- Новый ежемесячный платеж составит 1 681 доллар по ставке рефинансирования.
- Ежемесячная экономия составит 41 доллар (1722 — 1681 доллар).
- Затраты на закрытие и сборы составили 3000 долларов.
- Чтобы окупить затраты на закрытие, потребуется 73 месяца или шесть лет, исходя из экономии в 41 доллар в месяц.
Сравнение
Предположим, что целью заемщика было сэкономить на ежемесячных платежах и избежать закрывающих расходов на рефинансирование. В этом случае кажется, что переделка будет лучшим вариантом. Однако в долгосрочной перспективе такая корректировка обходится заемщику дороже.
Хотя изменение предусматривает более низкий ежемесячный платеж, процентная ставка в размере 4,25% выше, чем ставка рефинансирования в размере 3,20%. Следовательно, проценты по переработанной ипотеке превысят проценты по рефинансированию, когда 15-летняя ссуда будет окончательно выплачена. Пересмотренные проценты составят 70 820 долларов, а общая сумма процентов с учетом рефинансирования составит всего 62 504 доллара.
Более того, рефинансирование позволяет заемщику сэкономить основной платеж в размере 40 000 долларов, использованный при переработке. Эти средства можно было вложить на сберегательный счет и получать проценты в течение этих 15 лет. Заемщик должен учитывать экономию процентов от рефинансирования и затрат на закрытие сделки по сравнению с ежемесячной экономией на платежах от пересчета вместе с основным платежом.