4 причины, по которым вы не должны рефинансировать свой дом
Вы получили ипотеку с фиксированной процентной ставкой на 30 лет и процентной ставкой 5%. Это было здорово, когда вы впервые получили ссуду, не так ли? Но вы слышите, что процентные ставки начнут падать, и это вас очень волнует. Хотя вы можете не отставать от выплат по ипотеке, более низкая процентная ставка может помочь вам сэкономить деньги.
Имеет смысл рефинансировать и откладывать по более низким ставкам, правда? Это может быть правдой, но есть много факторов, которые необходимо учитывать, прежде чем подписывать пунктирную линию. И бывают случаи, когда рефинансирование не является логичным выбором, поскольку оно может повлиять на ваше финансовое положение. Возможно, вы захотите сначала изучить другие возможности для инвестиций в недвижимость. В этой статье рассматриваются четыре наиболее распространенных причины, по которым вам не следует рефинансировать ипотеку.
Ключевые выводы
- Не выполняйте рефинансирование, если у вас длительный период безубыточности — количество месяцев, в течение которых вы достигнете точки, когда вы начнете откладывать сбережения.
- Рефинансирование для снижения вашего ежемесячного платежа — это здорово, если вы не тратите больше денег в долгосрочной перспективе.
- Переход на ипотеку с регулируемой процентной ставкой может не иметь смысла, если процентные ставки уже низки по историческим меркам.
- Нет смысла рефинансировать, если вы не можете позволить себе затраты на закрытие.
1. Более длительный период безубыточности
Одна из первых причин, по которой следует избегать рефинансирования, заключается в том, что вам требуется слишком много времени, чтобы окупить затраты на закрытие нового кредита. Это время известно как период безубыточности или количество месяцев, по истечении которых вы начнете экономить. В конце периода безубыточности вы полностью компенсируете затраты на рефинансирование.
Не существует магического числа, представляющего приемлемый период безубыточности. Есть несколько различных факторов, которые вы должны учитывать, чтобы сделать реальную оценку. Это зависит от того, как долго вы планируете оставаться в собственности и насколько вы уверены в этом прогнозе.
Чтобы рассчитать период безубыточности, вам нужно знать несколько фактов. Затраты на закрытие нового кредита и ваша процентная ставка являются наиболее важными. Как только вы узнаете процентную ставку, вы сможете определить, сколько вы будете экономить на процентах каждый месяц. Вы сможете получить оценку этих цифр от кредитора. Итак, предположим, что заключительные затраты на рефинансирование составляют 3000 долларов, а ваша потенциальная ежемесячная экономия составляет 50 долларов. Вот как рассчитать период безубыточности:
- Период безубыточности = затраты на закрытие ÷ ежемесячная экономия
- 3000 долларов США ÷ 50 = 60
В этом случае вам понадобится 60 месяцев или пять лет, чтобы достичь периода безубыточности.
2. Более высокие долгосрочные затраты
После разговора со своим банком или ипотечным кредитором подумайте, как рефинансирование повлияет на вашу прибыль в долгосрочной перспективе. Рефинансирование для снижения вашего ежемесячного платежа — это здорово, если только со временем оно не нанесет серьезный ущерб вашему кошельку. Если рефинансирование обходится дороже, это, вероятно, не имеет смысла.
Например, если у вас есть 30-летняя ипотека на несколько лет, вы заплатили большие проценты, но при этом не сильно уменьшили свой основной баланс. Рефинансирование в 15-летнюю ипотеку, вероятно, увеличит ваш ежемесячный платеж, возможно, до уровня, который вы не сможете себе позволить.
Если вы начнете снова с новой 30-летней ипотечной ссуды, вы начнете почти с той же суммы основного долга, что и в прошлый раз. Хотя ваша новая процентная ставка будет ниже, вы будете платить ее в течение 30 лет. Таким образом, ваши долгосрочные сбережения могут быть незначительными, а кредит в конечном итоге может стоить вам дороже. Если снижение ежемесячного платежа спасает вас от невыполнения обязательств по текущему, более высокому платежу, вы можете найти эту долгосрочную реальность приемлемой.
Вы также можете рассмотреть альтернативные издержки процесса рефинансирования. Рефинансирование ипотеки требует времени и усилий. Вы можете получать больше удовольствия и зарабатывать больше денег, занимаясь проектами по благоустройству дома, получая сертификат или ища клиентов.
3. Ипотека с регулируемой ставкой и с фиксированной ставкой
Рефинансирование до более низкой процентной ставки не всегда приводит к значительной экономии. Предположим, что процентная ставка по вашей 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой уже достаточно низкая, скажем, 5%. В этом случае вы не сэкономили бы так много, если бы рефинансировали еще одну 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой 4,5%. Если учесть затраты на закрытие, ваша ежемесячная экономия не будет значительной, если у вас нет ипотечного кредита, в несколько раз превышающего средний показатель по стране.
Так есть ли альтернатива? Получение ипотеки с регулируемой процентной ставкой ( ARM ) может показаться отличной идеей, потому что у них обычно самые низкие процентные ставки. Не использовать их в своих интересах может показаться безумием, особенно если вы планируете двигаться к моменту сброса ARM. Когда ставки так низки — по историческим и абсолютным стандартам — они вряд ли будут значительно ниже в будущем. Это означает, что вы, вероятно, столкнетесь с существенно более высокими процентными выплатами, когда ARM перезагрузится.
Предположим, у вас уже есть низкая фиксированная процентная ставка и вы можете управлять своими платежами. В таком случае, вероятно, лучше придерживаться верного решения. В конце концов, ипотека с регулируемой процентной ставкой обычно намного более рискованна, чем ипотека с фиксированной процентной ставкой. Использование низкой фиксированной ставки в конечном итоге может сэкономить вам тысячи долларов.
4. Невысокие затраты на закрытие.
Бесплатного рефинансирования не существует. Вы либо оплачиваете заключительные расходы из своего кармана, либо платите более высокую процентную ставку. В некоторых случаях вам разрешено включить в ссуду затраты на закрытие сделки. Однако после этого вам остается платить проценты по затратам на закрытие сделки, пока у вас есть эта ссуда.
Краткий обзор
Учтите все расходы, связанные с закрытием, включая сбор за подачу заявления, сбор за андеррайтинг и сбор за обработку.
Подумайте о затратах на закрытие и выясните, как каждый из этих случаев подходит к вашей ситуации. Можете ли вы позволить себе прямо сейчас потратить несколько тысяч долларов на закрытие сделки? Или вам нужны эти деньги для чего-то другого? Стоит ли рефинансирование при более высокой процентной ставке? Если вы хотите включить в ссуду затраты на закрытие сделки, примите во внимание, что 6000 долларов при процентной ставке 4,5% будут стоить тысячи долларов в течение 30 лет.
Суть
Единственный человек, который может решить, подходящее ли сейчас время для рефинансирования, — это вы. Если вам нужно профессиональное мнение, вы, скорее всего, получите объективный ответ от платного финансового консультанта. Рефинансирование — это всегда хорошая идея для тех, кто хочет продать вам ипотеку. Ваша ситуация, а не рынок, должна быть решающим фактором при рефинансировании.