Хорошая ли идея рефинансирования ипотеки?
Решение о рефинансировании вашего дома процентных ставок и того, сколько времени потребуется, чтобы окупить ваши затраты на закрытие. В некоторых случаях рефинансирование — мудрое решение. В других случаях это может не окупаться с финансовой точки зрения.
Поскольку вы уже владеете недвижимостью, рефинансирование, вероятно, будет проще, чем получение ссуды в качестве первого покупателя. Кроме того, если вы владеете своей собственностью или домом в течение длительного времени и накопили значительный капитал, это упростит рефинансирование. Однако, если использование этого капитала или консолидация долга является вашей причиной для рефи, имейте в виду, что это может увеличить количество лет, которые вы будете должны по ипотеке, — не самый разумный из финансовых шагов.
Ключевые выводы
- Возможно, будет целесообразно рефинансировать, если вы можете снизить процентную ставку на 1% или более.
- Вы должны планировать оставаться в доме достаточно долго, чтобы окупить затраты на рефинансирование.
- Избавление от частного ипотечного страхования (PMI) — одна из веских причин для получения новой ипотеки.
Причины рефинансирования
Итак, когда имеет смысл рефинансировать? Типичное практическое правило «должен-я-рефинансировать-мою-ипотеку» состоит в том, что если вы можете снизить текущую процентную ставку на 1% или более, это может иметь смысл из-за денег, которые вы сэкономите. Рефинансирование до более низкой процентной ставки также позволяет вам быстрее наращивать капитал в своем доме. Если процентные ставки упали достаточно низко, можно было бы провести рефинансирование для сокращения срока ссуды — скажем, с 30-летнего до 15-летнего ипотечного кредита с фиксированной ставкой без значительного изменения ежемесячного платежа.
Точно так же падающие процентные ставки могут быть причиной перехода с фиксированной на ипотеку с регулируемой ставкой (ARM), поскольку периодические корректировки ARM должны означать более низкие ставки и меньшие ежемесячные платежи. В условиях растущих ставок по ипотеке эта стратегия имеет менее финансовый смысл. Действительно, периодические корректировки ARM, которые увеличивают процентную ставку по ипотеке, могут сделать переход на ссуду с фиксированной ставкой разумным выбором.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Учитывайте затраты на закрытие
Все эти сценарии связаны с затратами на закрытие. Ваши расходы должны будут покрыть расходы на страхование титула, гонорары адвоката, оценку, налоги и сборы за перевод, среди прочего. Эти затраты на рефинансирование, которые могут составлять от 3% до 6% от основной суммы кредита, почти так же высоки, как стоимость первоначальной ипотеки, и могут потребоваться годы, чтобы окупиться.
Если вы пытаетесь сократить свои ежемесячные платежи, остерегайтесь рефинансирования со стороны кредиторов «без затрат на закрытие». Хотя затрат на закрытие может не быть, банк, скорее всего, возместит эти сборы, предоставив вам более высокую процентную ставку, что приведет к нарушению вашей цели.
Подумайте, как долго вы планируете оставаться в своем доме
Принимая решение о рефинансировании или нет, вы захотите подсчитать, какими будут ваши ежемесячные сбережения, когда рефинансирование будет завершено. Допустим, у вас есть 30-летняя ипотечная ссуда на сумму 200 000 долларов. Когда вы впервые взяли ссуду, ваша процентная ставка была зафиксирована на уровне 6,5%, а ежемесячный платеж составлял 1257 долларов. Если процентная ставка упадет до 5,5% фиксированной, это может уменьшить ваш ежемесячный платеж до 1130 долларов — это экономия 127 долларов в месяц или 1524 доллара в год.
Ваш кредитор может рассчитать ваши общие затраты на закрытие для рефинансирования, если вы решите продолжить. Если ваши расходы составляют примерно 2300 долларов, вы можете разделить эту цифру на свои сбережения, чтобы определить точку безубыточности — в этом случае дом на два года или дольше, рефинансирование будет иметь смысл через полтора года в дом [2300 $ ÷ 1524 $ = 1,5]. Если вы планируете оставаться в доме на два года или дольше, рефинансирование будет иметь смысл.
Если вы хотите рефинансировать с уменьшением менее 1%, скажем, 0,5%, картина меняется. Используя тот же пример, ваш ежемесячный платеж будет уменьшен до 1194 долларов США, что означает экономию 63 долларов США в месяц или 756 долларов США в год [2300 долларов США ÷ 756 долларов США = 3,0], поэтому вам придется оставаться дома в течение трех лет. Если бы ваши затраты на закрытие были выше, скажем, 4000 долларов, этот период увеличился бы почти до пяти с половиной лет.
Краткий обзор
Если собственный капитал в вашем доме составляет менее 20%, от вас могут потребовать оплатить PMI, что может сократить любые сбережения, которые вы можете получить от рефинансирования.
Рассмотрим частное ипотечное страхование (PMI)
В периоды, когда стоимость домов снижается, многие дома оцениваются гораздо дешевле, чем они оценивались в прошлом. Если это тот случай, когда вы рассматриваете возможность рефинансирования, более низкая оценка вашего дома может означать, что вам не хватает капитала, чтобы выполнить 20% первоначальный взнос по новой ипотеке.
Для рефинансирования вам потребуется внести больший денежный депозит, чем вы ожидали, или вам может потребоваться иметь PMI, что в конечном итоге увеличит ваш ежемесячный платеж. Это может означать, что даже при падении процентных ставок ваши реальные сбережения могут быть незначительными.
И наоборот, рефинансирование, которое удалит ваш PMI, сэкономит вам деньги и, возможно, стоит сделать только по этой причине.Если ваш дом имеет 20% или более акций, вам не нужно будет платить PMI, если у вас нет ипотечной ссуды FHA или вы не считаете себя заемщиком с высоким уровнем риска. Если вы в настоящее время платите PMI, имеете как минимум 20% капитала, и ваш текущий кредитор не будет удалять PMI, вам следует рефинансировать.