Обслуживание избыточной ипотеки: Что это такое, как это работает
Определение и объяснение избыточного обслуживания ипотеки
Избыточное обслуживание ипотеки — это плата, которая выплачивается обслуживающим ипотечные кредиты компаниям за обслуживание ипотечных ценных бумаг (MBS). Когда ипотечные кредиты объединяются в MBS, у каждого кредита могут быть разные оригинаторы или обслуживающие компании, каждая из которых взимает свою ставку. Избыточная комиссия за обслуживание — это то, что остается после вычета обычных комиссий за обслуживание ипотеки.
Как работает избыточное обслуживание ипотеки
Плата за обслуживание — это процент от каждого ипотечного платежа, который заемщик перечисляет обслуживающей ипотечной компании. Эта плата компенсирует обслуживающей организации ведение учета платежей, сбор и внесение условных платежей, а также передачу основной суммы и процентных платежей держателю векселя. Обычно плата за обслуживание составляет от 0,25 % до 0,5 % от остатка задолженности по ипотеке каждый месяц.
Плата за обслуживание избыточного ипотечного кредита обычно выплачивается обслуживающей организации и может служить в качестве гарантийного взноса для андеррайтера MBS. В типичной сделке MBS, если процентная ставка по ипотеке составляет 8 %, держатель MBS может получить 7,5 %, обслуживающая ипотеку компания получает 0,25 % комиссии за обслуживание, а андеррайтер MBS — 0,15 %. Оставшиеся 0,10 % (8 % — 7,5 % — 0,25 % — 0,15 % = 0,10 %) считаются избыточным обслуживанием.
Факторы, влияющие на избыточное обслуживание ипотеки
Избыточное обслуживание ипотечных кредитов MBS подвержено рискам досрочного погашения и продления. При определении цены на избыточное обслуживание оно оценивается на основе оценки продолжительности аннуитета. Такая оценка необходима, поскольку невозможно точно знать, когда ипотечный заемщик может рефинансировать или погасить свою ипотеку. Стоимость избыточного обслуживания может резко меняться при колебаниях процентных ставок, поскольку изменения текущих процентных ставок по отношению к процентной ставке по ипотеке определяют, как долго будет действовать аннуитет избыточного обслуживания, связанный с этой ипотекой.
Происхождение и порядок обращения с избыточным обслуживанием ипотеки
Избыточное обслуживание ипотеки может возникнуть в результате работы с ипотечными кредитами, которые объединяются первоначальным кредитором и затем продаются. Если покупатель не обслуживает кредит самостоятельно, он может заключить соглашение об обслуживании, возможно, с оригинатором или третьей стороной. В рамках такого соглашения обслуживающая организация, как правило, сохраняет право на получение части процентных платежей заемщиков в отношении всего пула обслуживаемых ипотечных кредитов.
Спрэд по обслуживанию ипотеки — это сумма процентов, удерживаемая обслуживающей организацией и рассматриваемая ею отчасти как разумная компенсация за оказанные услуги. Если часть спреда по обслуживанию ипотеки превышает сумму, которую можно считать разумной компенсацией за оказанные услуги, она называется избыточным спредом по обслуживанию. Этот избыточный спред по обслуживанию представляет собой постоянную инвестицию в процентную часть базового пула ипотечных кредитов.
Нормативные аспекты
Налоговая служба США (IRS) ранее постановила, что право собственности на некоторые спреды избыточного обслуживания ипотечных кредитов представляет собой актив в виде недвижимости. Следовательно, доход от спредов избыточного обслуживания будет рассматриваться как проценты по обязательствам, обеспеченным ипотекой на недвижимое имущество. Это постановление применимо для инвестиционных трастов недвижимости (REIT) в целях налогообложения.
Заключение
Понимание концепции избыточного обслуживания ипотеки важно для инвесторов и участников рынка ипотечных ценных бумаг. Она представляет собой вознаграждение, выплачиваемое ипотечным сервисным компаниям за их роль в обслуживании и сопровождении ипотечных кредитов, объединенных в MBS. Такие факторы, как риск досрочного погашения и пролонгации, а также регуляторные соображения, могут влиять на стоимость и ценообразование избыточного обслуживания ипотечных кредитов. Понимая эти факторы, инвесторы могут принимать обоснованные решения на рынке MBS и эффективно управлять сопутствующими рисками.
Вопросы и ответы
Что такое избыточное обслуживание ипотеки?
Избыточное обслуживание ипотеки — это плата, выплачиваемая обслуживающим ипотечные кредиты компаниям за обслуживание ипотечных ценных бумаг (MBS). Она представляет собой часть ежемесячного денежного потока от MBS, которая остается после вычета регулярных комиссий за обслуживание ипотеки.
Как работает избыточное обслуживание ипотеки?
Избыточное обслуживание ипотеки осуществляется путем отчисления процента от каждого ипотечного платежа в пользу обслуживающей кредит компании. Эта плата компенсирует обслуживающей организации выполнение таких задач, как ведение учета, сбор платежей и передача основной суммы и процентных платежей держателю векселя. Избыточная комиссия за обслуживание служит гарантийным взносом для андеррайтера MBS.
Какие факторы влияют на избыточное обслуживание ипотечных кредитов?
На избыточное обслуживание ипотеки влияют риски досрочного погашения и пролонгации. Стоимость избыточного обслуживания может меняться в зависимости от того, как долго может длиться аннуитет, связанный с ипотекой. Колебания процентных ставок также влияют на стоимость избыточного обслуживания.
Где возникает избыточное обслуживание ипотеки?
Избыточное обслуживание ипотеки возникает, когда ипотечные кредиты объединяются в MBS и продаются. Если покупатель не обслуживает кредиты самостоятельно, он может заключить соглашение об обслуживании с оригинатором или третьей стороной. При этом обслуживающая организация сохраняет право на получение части процентных платежей, выплачиваемых заемщиками в рамках общего пула обслуживаемых ипотечных кредитов.
Как регулируется избыточное обслуживание ипотечных кредитов?
Налоговая служба США (IRS) постановила, что право собственности на некоторые спреды избыточного обслуживания ипотечных кредитов считается активом недвижимости. Следовательно, в целях налогообложения доход от спредов избыточного обслуживания рассматривается как проценты по обязательствам, обеспеченным ипотекой на недвижимое имущество, особенно для инвестиционных трастов недвижимости (REITs).
Почему важно понимать суть избыточного обслуживания ипотечных кредитов?
Понимание избыточного обслуживания ипотечных кредитов крайне важно для инвесторов и участников рынка ипотечных ценных бумаг. Оно позволяет им оценить комиссионные, выплачиваемые обслуживающим ипотечные кредиты компаниям, оценить сопутствующие риски, такие как риск досрочного погашения и пролонгации, и принимать обоснованные инвестиционные решения на рынке MBS.