Нью-Йорк получает дивиденды от Гудзон-Ярдс после бума строительства элитных зданий
(Bloomberg) — Гудзон Ярдс, район офисных башен, роскошных квартир и элитных магазинов площадью 45 квадратных кварталов в дальнем Вест-Сайде Манхэттена, расплачивается с налогоплательщиками Нью-Йорка.
Самое читаемое из Bloomberg
Крупнейший проект Google — поиск безуглеродного будущего
Самое большое общественное кладбище в США превращается в парк
Генеральный директор Google: «Мы теряем время» в борьбе за климат
Почему покупка второго или даже третьего дома становится популярнее, чем когда-либо
Дело о высказываниях ненависти заставляет Японию противостоять расизму на рабочих местах
Корпорация Hudson Yards Infrastructure Corp., созданная городом для финансирования реконструкции, с 2017 года перевела городу около 663 млн долларов США в виде излишков налогов на недвижимость и других доходов, 80% из которых были получены за последние три года, согласно документу о продаже облигаций на этой неделе.
Эта сумма больше, чем 360 миллионов долларов, которые город потратил на субсидирование процентных платежей по долгам на сумму 2,7 миллиарда долларов, проданным инфраструктурной корпорацией для финансирования продления линии метро № 7 и строительства парка на бульваре. Этого также более чем достаточно, чтобы покрыть $230 млн. перерасхода средств и будущих запланированных расходов на новый район.
По оценкам города, существующая и будущая застройка Гудзон Ярдс принесет 27,1 млрд долларов США в период с текущего финансового года по 2047 год, что в шесть раз больше, чем обслуживание долга по облигациям корпорации.
«Гудзон Ярдс» — это финансовая победа для города Нью-Йорка, — сказал Митч Шварц, пресс-секретарь мэра Билла де Блазио в электронном письме.
Гудзон Ярдс» начал медленно развиваться из-за Великой рецессии, что потребовало от города вмешаться и покрыть часть выплат по облигациям, пока строительство не продвинулось. Но за последнее десятилетие застройщики построили или реконструировали семь офисных зданий, еще три башни находятся в стадии строительства. Компании Ernst & Young LLP, KKR & Co и Tapestry Inc. уже переехали в этот район, а BlackRock Inc., Pfizer Inc. и Facebook (признана экстремистской организацией, деятельность которой запрещена в Российской Федерации) Inc. арендовали помещения в строящихся офисных башнях.
Кроме того, было построено почти 10 000 единиц жилья, сдаваемых в аренду, и кондоминиумов, а также 8 500 гостиничных номеров; завершено строительство более 25 миллионов квадратных футов из запланированных 53 миллионов квадратных футов. Район охватывает фирменный проект Hudson Yards компании Related Cos., а также проект Brookfield Properties на западе Манхэттена.
Прогресс проекта и снижение зависимости от городских налогоплательщиков привели к тому, что агентства Fitch Ratings, S&P Global Ratings и Moody’s Investors Service повысили рейтинг облигаций Hudson Yards Infrastructure Corp. перед выпуском на этой неделе облигаций на сумму 452 миллиона долларов. Облигации, обеспеченные в основном доходами от налогов на недвижимость, генерируемых в районе, будут рефинансировать облигации, выпущенные в 2011 году. Fitch повысило рейтинг облигаций HYIC на одну ступень до A+, что является пятой наивысшей оценкой. S&P повысило рейтинг до АА-, на одну ступень выше. Moody’s повысило свой рейтинг до Aa2, на одну ступень выше, чем S&P.
Преобразование государственных железнодорожных складов и парковки в новый деловой и жилой район было одним из главных приоритетов бывшего мэра Майкла Блумберга. Гудзон Ярдс был перезонирован в 2005 году, а в декабре 2006 года HYIC начал продажу долговых обязательств, чтобы заложить основу для развития. Блумберг является основателем и основным владельцем компании Bloomberg LP.
Застройщики, включая Related, Tishman Speyer и Brookfield, также получили по меньшей мере 1,4 миллиарда долларов в виде льгот по налогам на недвижимость, по данным исследователей из Центра анализа экономической политики Шварца при Новой школе.
Но критики Гудзон Ярдс заявили, что город назвал проект «самофинансируемым». Вместо этого в отчете Новой школы расходы налогоплательщиков оцениваются в 2,2 миллиарда долларов, включая недополученные доходы от налоговых льгот для застройщиков и расходы на строительство государственной школы и концертного зала.
«Мы упускаем суть, если утверждаем, что проект в конечном итоге окупится», — сказала Бриджет Фишер, соавтор отчета, в электронном письме. «Если бы налогоплательщики с самого начала понимали, что в конечном итоге они окажутся на крючке, возможно, они предпочли бы инвестировать 2,2 миллиарда долларов в нечто иное, чем строительство роскошного комплекса».
Хотя коронавирус нанес удар по стоимости коммерческой недвижимости в Нью-Йорке, Гудзон-Ярдс оказался в лучшем положении, чем другие районы. По прогнозам, доходы от налогов на недвижимость, генерируемые в этом районе, который поддерживают облигации, в этом году снизятся всего на 6% после более чем пятикратного роста с 2015 года.
Согласно данным компании Cushman & Wakefield, занимающейся коммерческой недвижимостью и подготовившей отчет о развитии и доходах для продажи облигаций на этой неделе, арендная плата за офис в Гудзон Ярдс составляет в среднем 118,54 доллара за квадратный фут, что является самым высоким показателем в Нью-Йорке. Налогооблагаемая оценочная стоимость четырех завершенных башен в Гудзон-Ярдс снизилась менее чем на 1% в этом году, по сравнению с почти 12% для коммерческой недвижимости в целом. Уровень заполняемости готовых офисных зданий варьируется от 72,2% до 100%.
Конечно, пандемия забрала Neiman Marcus, якорный торговый центр Hudson Yards, который подал заявление о банкротстве в мае 2020 года. Тем не менее, торговый центр составляет около 3% от общего объема застройки. Рынок жилья все еще восстанавливается, а отели испытывают трудности.
Однако удобства района, экологически чистые здания с открытыми планировками, близость к новому зданию Moynihan Train Hall и Пенсильванскому вокзалу, который находится на реконструкции, оказались привлекательными для работников и компаний, говорит Нора Виттстрак, аналитик S&P.
Вокруг «Хадсон Ярдс» много синергии, — сказал Виттштрак.
Самое читаемое из Bloomberg Businessweek
Как Дональд Трамп, Элон Маск и Гвинет Пэлтроу отключают способность мыслить рационально
Эти неработающие американцы говорят нам, что потрясения на рынке труда не преходящи
Что показало сканирование моего мозга о науке убеждения
Гомеопатия не работает. Почему же многие немцы верят в нее?
MLB тестирует способы решения проблемы скуки в бейсболе