Почему отмененный мораторий на выселение может оказаться слишком маленьким и слишком поздним как для арендаторов, так и для арендодателей

Решение Верховного суда, принятое на прошлой неделе, отменить мораторий на выселение, введенный в период пандемии, может оказаться слишком поздним для многих независимых домовладельцев, испытывающих трудности, хотя оно, похоже, повышает риск выселения для арендаторов, не выплачивающих арендную плату.

В четверг Высокий суд США вынес решение о том, что Центры по контролю и профилактике заболеваний (CDC) не имеют полномочий в соответствии с федеральным законодательством налагать запрет на выселение, срок действия которого истекал 3 октября. Суд подчеркнул, что Конгресс, а не ЦКЗ, должен специально санкционировать политику выселения.

«Федеральный мораторий на выселение был спасательным кругом для миллионов семей, последней оставшейся федеральной защитой, обеспечивающей их безопасным и стабильным жильем на протяжении всей пандемии», — сказала Дайана Ентел, президент и исполнительный директор Национальной коалиции жилищного строительства с низким доходом, в заявлении для Yahoo.

«Трагическим, вытекающим и полностью предотвратимым результатом этого постановления будет потеря миллионами людей своих домов этой осенью и зимой, в то время как вариант Дельты разрушает сообщества и жизни людей», — добавил Ентел.

По крайней мере, полдюжины штатов, включая Нью-Джерси, Калифорнию, Нью-Йорк и Вашингтон, проводят политику защиты арендаторов, чтобы помочь сохранить семьи в своих домах.

«Вы не можете просто щелкнуть выключателем и выселить людей», — сказал Пол Гетти, генеральный директор First Guardian Group, инвестиционной и брокерской компании по недвижимости. Процесс выселения может затянуться на месяцы из-за накопившихся проблем и судебных систем, объяснил он.

«Для этого все равно нужны законные основания. Это очень проблематично», — сказал Гетти в интервью Yahoo Finance.

Однако решение не означает, что арендаторы в штатах, не имеющих защитных мер, будут немедленно выселены из своих домов — такой исход, как представляется, почти наверняка продлит боль для «мам и пап» — арендодателей, борющихся с растущими расходами, некоторые из которых не получали денег от арендаторов более года.

Несмотря на то, что ожидается увеличение числа заявлений о выселении, неясно, как быстро переполненные суды смогут рассматривать новые заявления, и насколько эффективными будут оставшиеся лоскутные системы защиты на уровне штатов и местных органов власти для удержания арендаторов до тех пор, пока они не добьются снижения арендной платы.

Собирается ли правительство теперь выплатить мне 70 000 долларов, которые они у меня украли? Сомневаюсь. Джеймс Батгейт, домовладелец из Калифорнии

Несмотря на то, что федеральная помощь предоставляется в достаточном объеме, Министерство финансов недавно заявило, что едва ли 10% от 47 миллиардов долларов, выделенных на помощь жильцам, были фактически распределены, а штаты и местные власти с трудом справляются с распределением денег в условиях недостаточной инфраструктуры и чрезмерного спроса.

Между тем, многие испытывающие трудности квартиросъемщики надеялись получить от правительства экстренную помощь на аренду жилья, чтобы погасить арендную плату и остаться в своих домах. Однако подача заявления на получение помощи оказалась сложной как для арендаторов, так и для арендодателей.

Такие организации, как National Low Income Housing Coalition и Consumer Financial Protection Bureau, создали инструменты, помогающие арендаторам обращаться за помощью.

Недавний опрос квартиросъемщиков, проведенный Бюро переписи населения США, показал, что по состоянию на начало июля 11,4 миллиона человек имели задолженность по арендной плате. Пауза в выселениях стала важнейшим подспорьем в обеспечении того, чтобы арендаторы могли оставаться в своих домах до получения денег на помощь.

С этой целью Белый дом объявил о новых шагах по оказанию помощи арендаторам и арендодателям, пострадавшим от пандемии. Это включает помощь Министерства финансов в снижении требований к документации для сотен тысяч претендентов на получение чрезвычайной помощи в аренде жилья.

Департамент также предупредил государственные и местные органы власти о том, что они могут потерять финансирование в пользу юрисдикций, которые лучше справляются с предоставлением льготных выплат арендаторам и арендодателям, находящимся в группе риска.

Некоторые арендодатели, однако, осудили отмену запрета, назвав его «слишком поздним». Многие независимые владельцы недвижимости столкнулись с ростом расходов, связанных с налогами, страхованием, коммунальными услугами и содержанием жилья, несмотря на то, что арендаторы получили государственные пособия.

«Мы уже были вынуждены продать наш дом, так что это нам не поможет», — сказал в интервью Yahoo Finance Джеймс Батгейт, домовладелец из Калифорнии.

«Мне действительно жаль тысячи других домовладельцев, многие из которых, как и мы, находятся на пенсии и живут на фиксированный доход, который зависит от арендной платы», — сказал Батгейт. «Если они смогли выстоять, надеюсь, теперь они смогут выжить».

Батгейт владел арендованным домом в сельском городке в округе Сан-Матео в Северной Калифорнии, где, по его словам, он задолжал более 50 000 долларов США за неуплаченную арендную плату, начиная с марта 2020 года. Однако, по словам Батгейта, арендатор отказался от его уговоров заплатить и потребовал суда присяжных, так как знал, что в то время в округе не проводились судебные процессы.

После нескольких месяцев попыток договориться с арендатором, который, по его словам, работал во время пандемии, Батгейт принял решение выставить на продажу свой дом, которым он владеет с 1983 года.

«Мы были вынуждены продать недвижимость, потому что я не мог позволить себе это каждый месяц, не получая никакого дохода от аренды и будучи вынужденным нести расходы на недвижимость в размере 3000 долларов в месяц», — объяснил он.

Даже когда в июле снова начнутся суды присяжных, Батгейт не надеется вернуть потерянные деньги. «Собирается ли правительство теперь выплатить мне 70 000 долларов, которые они у меня украли? Я сомневаюсь», — сказал Батгейт.

Хотя суд вынес решение в пользу Батгейта, его арендатор до сих пор не погасил долг. Его случай довольно типичен для примерно 40% мелких и средних американских домовладельцев, которые рассчитывают на аренду недвижимости для получения дохода или выхода на пенсию.

Эти же владельцы недвижимости, многие из которых продолжают работать с арендаторами, чтобы помочь им получить облегчение арендной платы, были разочарованы тем, что не могут выселить арендаторов, которые не желают подавать заявление на получение помощи по аренде.

По этим причинам некоторые домовладельцы платят своим жильцам за выезд. Некоторые говорят, что у них нет желания продолжать снимать жилье у арендаторов, которые неоднократно показывали, что они не могут или не хотят платить.

«[Если] я собираюсь выселить кого-то, но его выселят только в январе следующего года. И это будет стоить мне 3 000 баксов», — сказал Гетти из First Guardian.

«Не лучше ли мне просто предложить три или четыре тысячи долларов этому арендатору и напрямую, минуя адвоката, процесс выселения, выпроводить его на улицу», — добавил он.