Почему запрет на выселение в Нью-Йорке «абсолютно ничего не делает» для арендодателей, поскольку кризис аренды затягивается

Спустя почти месяц после того, как Верховный суд США заблокировал федеральный мораторий на выселение, призванный удержать в своих домах жильцов, испытывающих трудности, в то время как COVID-19 снова набирает обороты, помощь медленно поступает миллионам людей, не выплачивающих арендную плату.

По данным Министерства финансов, в августе было выделено более 2,3 миллиарда долларов США на оказание экстренной помощи в аренде жилья примерно 420 000 домохозяйств, что является самым большим показателем за все месяцы с тех пор, как эти деньги были выделены.

Однако, несмотря на увеличение объема выплат, миллионы людей по-прежнему живут в страхе быть выселенными в ближайшем будущем. На сегодняшний день в помощь нуждающимся было выплачено 7,7 млрд. долларов из 46 млрд. долларов, утвержденных в декабре-марте прошлого года.

И в то время как государственные и местные программы продолжают бороться за получение денег, малые и средние арендодатели и владельцы недвижимости, которые подвергаются очернению, несмотря на то, что многие из них уже более года не платят, уже достаточно.

В Нью-Йорке группа по защите прав домовладельцев пытается заблокировать действующий в штате запрет на выселение жильцов, испытывающих финансовые трудности в связи с пандемией. Ассоциация стабилизации арендной платы (RSA) подала в этом месяце ходатайство в Апелляционный суд второго округа, оспаривая недавно продленный мораторий, введенный новым губернатором Кэти Хочул.

Президент группы Джозеф Страсбург сказал, что мораторий штата Эмпайр, который действует до середины января 2022 года, «абсолютно ничего не делает» для улучшения предыдущей меры.

Эта мера защиты от выселения была введена в начале кризиса COVID-19, чтобы предотвратить потерю жилья жильцами. Однако законодатели штата переработали эту меру после того, как Верховный суд признал недействительным федеральный мораторий.

Согласно старой политике штата Нью-Йорк, жильцы, которым грозило выселение, могли подать арендодателю заявление, подтверждающее финансовые трудности, связанные с потерей дохода, или заявить, что переезд повредит их здоровью. Это позволяло им, в большинстве случаев, избежать суда по жилищным вопросам.

Однако после того, как Верховный суд признал эту меру неконституционной, законодатели штата Нью-Йорк вернулись к чертежной доске и разработали новый запрет на выселение.

Более 8 миллионов домохозяйств не платят за аренду, согласно последним данным Бюро переписи населения за первую половину сентября. Однако некоторые владельцы недвижимости оспаривают идею о том, что все жильцы, не заплатившие за аренду, не могли этого сделать, поскольку некоторые работали и либо отказывались платить, либо просто никогда не обращались за помощью в аренде.

Это мнение подтверждается данными Бюро финансовой защиты потребителей, которые показывают, что кредитные баллы арендаторов во время пандемии выросли на 16 пунктов, по сравнению с 10 пунктами для домовладельцев с ипотекой. Кредитные баллы еще больше выросли у арендаторов с детьми (25 пунктов) и у тех, кто зарабатывает менее 40 000 долларов (18 пунктов).

Администрация Хочул пообещала ряд преимуществ как арендодателям, так и арендаторам в новом законопроекте, который продлевает помощь в аренде жилья до 15 января следующего года. Арендодатели получили больше прав: Они могут оспаривать заявления о тяжелых обстоятельствах, и — если они будут признаны ложными — владельцы недвижимости могут выселить их.

Однако некоторые владельцы недвижимости далеко не впечатлены.

«Это фикция, потому что суды закрыты. Город нацелился на меня, потому что у меня огромный долг», — сказал в интервью Линкольн Экклз, владелец 14-квартирного дома в Краун-Хайтс, Бруклин.

«Я уже задолжал Нью-Йорку около 180 000 долларов в виде налога на недвижимость. Это не считая моих операционных расходов и других текущих расходов на бизнес, где я уже в долгах», — добавил Экклз.

В новых судебных документах RSA утверждается, что новый запрет Нью-Йорка, по сути, является продолжением предыдущего — и столь же неконституционен.

Я едва свожу концы с концами. Линкольн Экклз, домовладелец из Нью-Йорка

«Это налагает на владельца обязательство подтвердить под присягой в письменном заявлении под угрозой уголовного наказания, что на самом деле арендатор лжет», — сказал Страсбург из RSA в интервью Yahoo Finance Live на этой неделе.

«Это перекладывает бремя исключительно на плечи владельцев, и это действительно красная селедка», — добавил он.

В прежнее постановление о выселении были внесены изменения, но домовладельцы по-прежнему настроены скептически, поскольку федеральные средства помощи все еще ожидают распределения.

«У меня есть несколько жильцов, которые подали [заявление на получение помощи], а некоторые жильцы, похоже, подали документы, чтобы получить защиту от выселения, но они не подали документы», — сказал Экклз.

Тем не менее, бремя доказывания теперь лежит на арендодателях, которые должны представить доказательства того, что их арендаторы ложно требуют выплаты пособий.

«Поэтому говорить, что мы можем оспорить это, когда у нас нет суда, в который можно обратиться, бессмысленно, и вы лишаете нас средств», — сказал Экклз. «Я едва свожу концы с концами».

Согласно июньскому отчету Министерства финансов, Нью-Йорк занял последнее место по распределению федеральных средств помощи на аренду жилья в декабре 2020 года. Менее 1% было выделено арендодателям.

Примерно 600 000 семей по всему штату не платят за аренду жилья, и долг каждого из них составляет в среднем 3 300 долларов. Таким образом, общая сумма задолженности по квартплате в Нью-Йорке составляет почти 2,0 миллиарда долларов.

Другой проблемой являются уже заоблачно высокие цены на аренду жилья, особенно в таких крупных городах, как Большое Яблоко и Сан-Франциско. Управляющий облигационным фондом миллиардер Джеффри Гундлах недавно сказал Yahoo Finance, что как только мораторий будет полностью снят, возникнут «всевозможные последствия», которые будут включать в себя повышение арендной платы «в разы».

Власти Нью-Йорка особо отметили Программу экстренной помощи при аренде жилья стоимостью 2,1 миллиарда долларов, которая представляет собой банк федеральных и государственных денег, направленных на оказание помощи нуждающимся арендаторам и домовладельцам.

Но государство с трудом справляется с выдачей помощи, они были завалены заявлениями и не могли удовлетворить спрос.

«Они установили эти требования, которые хороши с точки зрения попытки убедиться, что именно тот человек, который нужен, получит средства, но это создает столько проблем с получением средств, что деньги в итоге не доходят до людей», — сказал в интервью Yahoo Finance Ян Уайлдер, исполнительный директор Long Island Housing Services.

Несмотря на то, что деньги по программе помощи при чрезвычайных ситуациях с арендой жилья медленно доходят до тех, кто в них нуждается, штат заявляет, что облегчение арендной платы для тех, кто имеет на это право, уже на подходе. Но домовладельцы и арендаторы, испытывающие трудности, остаются в затруднительном положении.

«Я должен попытаться понять, что действительно нужно E.R.A.P, потому что это не совсем ясно», — сказал Экклз.

«Веб-сайт ужасен. С таким же успехом это может быть сайт DMV, потому что у меня никогда не было успеха с DMV», — добавил он. «Это один и тот же тип менталитета».