Стать домовладельцем — больше проблем, чем оно того стоит?
Аренда жилья — это способ заработать деньги, по крайней мере, так утверждают некоторые. На первый взгляд, это похоже на безошибочную ставку; на самом деле, это обычно больше головная боль, чем того стоит. Проблемы начинаются рано и почти всегда требуют времени и денег. Давайте посмотрим на шесть из них.
Ключевые выводы
- Вложение в аренду жилой недвижимости может быть прибыльным способом увеличения вашего благосостояния, хотя и сопряжено со многими трудностями.
- Проблемы, связанные с владением арендуемой недвижимостью, включают поиск подходящей собственности, подготовку квартиры, поиск хороших арендаторов, проблемы с обслуживанием, возникающие проблемы и изменение процентных ставок, влияющих на стоимость аренды.
- Есть способы упростить этот процесс, например, приобрести базовую недвижимость, жить в непосредственной близости от квартиры и сделать это занятием полный рабочий день.
- Наем менеджера по управлению недвижимостью может облегчить бремя управления арендуемой недвижимостью, но снизит любую прибыль.
Задача 1: найти недвижимость
О поиске хорошей арендуемой недвижимости написаны целые книги. Этой теме было посвящено так много текста из-за ее критической важности. Купите слишком дорогое место, и вы никогда не заработаете денег. Но попытка заключить сделку тоже может быть хлопотной. Покупка фиксирующего верха требует, чтобы у вас были навыки, время, инструменты и деньги, чтобы произвести необходимый ремонт и ремонт.
Если вы никуда не торопитесь, это может быть способом получить выгодную сделку по вложению средств; Если у вас уже есть постоянная работа и семья, каждая минута, потраченная на ремонт арендованного жилья, — это минута, не потраченная на более прибыльное или приятное занятие. Однако в настоящее время есть управляющие компании, которые могут выполнять большую часть этой работы — от поиска недвижимости до ее ремонта — за вас, конечно, за определенную плату.
Задача 2: подготовка отряда
Чтобы сдать в аренду практически любой объект недвижимости, часто требуется как минимум свежий ковер и краска. Оба пункта требуют времени и денег. Оконные сетки, пятна на палубе и уход за газоном — другие распространенные потребности. Каждый раз, когда арендатор уезжает, эти вопросы тоже нужно пересматривать.
Задача 3: поиск арендаторов
Интернет — это быстрый и недорогой способ найти потенциальных арендаторов. Конечно, часто вы получаете то, за что платите. Размещение рекламы в авторитетном издании часто дает лучший класс респондентов. Вместо студентов колледжа, которые хотят сэкономить, вы увеличиваете свои шансы получить семьи и ответственных пожилых людей.
Тем не менее, запуск рекламы в течение месяца отнимет у вас немного денег, а правильная проверка ваших арендаторов с помощью проверки кредитоспособности и биографии потребует еще большего внимания. Вложение стоит потраченных денег и времени, так как проверка увеличивает ваши шансы найти ответственных арендаторов. Ответственные арендаторы вовремя вносят арендную плату, не злоупотребляют недвижимостью и не требуют от вас участия в дорогостоящем и трудоемком процессе выселения.
Вызов 4: Проблемы
Даже у хороших арендаторов и отличной арендуемой недвижимости возникает множество неприятностей. Сломанные трубы, забитые водостоки, сломанные пружины гаражных ворот, домашние животные и соседи по комнате — вот лишь некоторые из возникающих проблем. Даже хорошие арендаторы нуждаются в вашем полном и немедленном внимании, когда сточные воды попадают в их дом или когда кабельная компания случайно отключает телефонные линии.
Плохие арендаторы — еще большая проблема. Ежедневные звонки и просрочка или невыплата аренды могут добавить к хлопотам. День переезда — еще одно непростое время. Повреждение стен, полов, ковров и других компонентов дома может привести к спорам и дорогостоящему ремонту. Поскольку каждый потраченный впустую момент спора — это момент, когда дом остается пустым, вам часто лучше перекусить и оплатить ремонт самостоятельно. Кстати говоря: вам, вероятно, потребуется домовладельца — нет, вашего обычного полиса домовладельца недостаточно — и это еще одна статья в столбце текущих расходов.
Вызов 5: Техническое обслуживание
Обслуживание основных компонентов и удобств — дорогостоящее мероприятие. Новая техника стоит сотни долларов; новая крыша или подъездная дорога могут стоить тысячи долларов. Если арендная плата составляет 500 долларов в месяц, а крыша — 5000 долларов, вы можете быстро потерять деньги. Добавьте ковер, краску и новую печь, а также арендаторов, которые останутся недолго, и недвижимость может потерять деньги на долгие годы.
Задача 6: процентные ставки
При чем здесь процентные ставки? Множество. Когда ставки падают, часто дешевле купить, чем арендовать, и поэтому спрос на ваши апартаменты может упасть. Снижение арендной платы для сохранения конкурентоспособности может серьезно подорвать вашу способность зарабатывать деньги.
Как зарабатываются деньги
Сможет ли маленький парень заработать на аренде недвижимости со всеми трудностями, которые необходимо преодолеть? Да, но для этого нужен план. Ниже представлены четыре прибыльных подхода:
1. Live-In
Разделение пространства путем покупки дуплекса (или другой легко делимой конструкции) часто является прибыльным делом. Поскольку вы находитесь на месте и все равно планируете позаботиться о собственности, дополнительные деньги являются бонусом. Конечно, все проблемы по-прежнему актуальны, и проживание на территории означает, что вы всегда доступны и будете в тесном контакте с арендаторами. Тщательно планируйте и тщательно проверяйте.
2. Перейти на базовый уровень
Сдача в аренду обшарпанной квартиры без хороших удобств, минимальное техническое обслуживание и невыполнение приличия ведет к прибыли. Если вы не верите, посмотрите на жилье за пределами кампуса в любом студенческом городке страны. Звучит не очень красиво, но простое и простое свойство (отсутствие потолочных вентиляторов, кондиционеров и т. Д.) Упрощает процесс.
Четыре стены и пол обеспечивают минимум требований к обслуживанию и несколько вещей, которые можно сломать или повредить. Привлечение арендаторов через субсидируемые государством программы, такие как жилищное строительство по Разделу 8, обеспечивает гарантированный доход. Проблема здесь, как правило, заключается в том, что в обмен на несколько долларов в руки вы часто получаете грубый класс арендаторов и недвижимость, которая сильно изнашивается.
3. Долгосрочные активы
Многие инвесторы в недвижимость скажут вам, что они в основном окупаются по арендной плате и расходам. Их подход заключается в том, чтобы купить недвижимость по выгодной цене, позволить арендаторам погасить ипотеку, а затем продать через 30 лет, надеясь воспользоваться некоторым повышением цен.
Краткий обзор
Аренда недвижимости действительно дает вам гибкость в том, когда ее продавать, избегая слабого рынка недвижимости, сдавая недвижимость в аренду и ожидая ее продажи на быстрорастущем рынке.
Хотя это разумный подход, прибыль, скорее всего, будет небольшой, а налог на прирост капитала может быть значительным (с учетом вашей низкозатратной основы ). И это по-прежнему требует времени и усилий, которые, возможно, было бы лучше потратить на что-то другое.
4. Переходите на полный рабочий день
Серьезные арендодатели подходят к делу. Они объединяются, покупают несколько зданий и большую часть работы выполняют сами. Это решение, связанное с образом жизни, которое требует серьезных затрат времени и энергии, а также стратегии покупки и продажи, чтобы максимизировать перенос и списание налоговых убытков и минимизировать доход.
Наем менеджера по недвижимости
Управляющий недвижимостью может выполнять многие обязанности по управлению арендуемой недвижимостью. Это включает в себя маркетинг, выбор арендаторов, техническое обслуживание, составление бюджета и сбор арендной платы. Вы можете подумать о найме управляющего недвижимостью, если хотите делегировать эти задачи, хотя это сократит вашу прибыль.
Роль управляющего недвижимостью
Управляющие недвижимостью могут выполнять самые разные роли. Что именно, решать вам, чтобы обсудить это со своим менеджером. Важно определить их роль и составить список обязанностей и ответственности. Ваш управляющий недвижимостью найдет арендаторов? Или они будут заниматься повседневным обслуживанием и сбором арендной платы?
Управляющий недвижимостью может быть независимым подрядчиком или сотрудником. Вам следует поговорить со своим налоговым бухгалтером, чтобы определить наиболее благоприятный подход и определить конкретные обязательства, которые могут у вас возникнуть.
Также можно нанять компанию по управлению недвижимостью; фирма, с которой вы заключили контракт, чтобы напрямую заниматься всеми аспектами аренды недвижимости. Это может быть дорого, но может быть идеально, если у вас есть несколько объектов для аренды.
Выбор управляющего недвижимостью
Убедитесь, что любой управляющий недвижимостью, которого вы рассматриваете, соответствует соответствующим местным и национальным требованиям лицензирования.
Возможно, вы захотите найти менеджера, имеющего опыт в рекламе, маркетинге, отношениях с арендаторами, сборе арендной платы, составлении бюджета, аренде и техническом обслуживании. Хороший управляющий недвижимостью также хорошо осведомлен о местных и государственных законах. Как владелец недвижимости, вы можете нести ответственность за действия вашего менеджера, поэтому вам может быть предъявлен иск, если ваш менеджер нарушит какие-либо законы о справедливом жилищном обеспечении.
После того, как вы определитесь с управляющим имуществом и условиями соглашения, вам следует написать соглашение об управлении имуществом, в котором определены обязанности управляющего, компенсация и условия расторжения.
Суть
Стоит ли усилий стать арендодателем? Только вам решать. Просто обязательно посмотрите, прежде чем прыгать и начинать новое дело с реалистичными ожиданиями и твердым планом игры.
Зная, во что вы ввязываетесь, прежде чем вы это сделаете, вы будете лучше подготовлены к тому, с чем столкнетесь, и с большей вероятностью получите удовольствие от этого опыта.