Инвестиции во внегосударственную собственность
Покупка и владение недвижимостью редко бывает легким или простым делом. Когда рассматриваемая недвижимость находится в отдаленном месте, проблемы множатся. Тем не менее, инвестирование в недвижимость за пределами штата может показаться привлекательным, если вы живете в районе, где недвижимость стоит дорого. Это также может быть привлекательно, если у вас уже есть свой дом, но вы хотите диверсифицировать свои вложения. Возможно, вы просто захотите владеть загородным домом. Или ваши мотивы могут сочетать все эти причины и многое другое.
Ключевые выводы
- Покупайте в известном вам городе или узнайте его перед покупкой.
- Найти компанию по управлению недвижимостью и обслуживающего персонала так же важно, как и найти агента по недвижимости.
- Не просто совершите поездку по собственности. Проведите осмотр.
Тем не менее, перед тем, как сделать предложение, необходимо рассмотреть следующие вопросы.
Причины для покупки
Если вы живете в месте с заоблачными ценами, например в Сан-Франциско или Нью-Йорке, об инвестировании в местную недвижимость или даже о местном домовладении не может быть и речи. Вы хотите посмотреть на те области, где фундаментальные показатели рынка хороши, но стоимость собственности значительно ниже.
С другой стороны, если вы живете в районе с низкими или падающими ценами на недвижимость, вы можете арендовать дом и инвестировать в недвижимость в другом месте.
Рентабельность инвестиций — ключ к успеху
В любом случае вы можете обнаружить, что рентабельность инвестиций (ROI) в другом месте лучше, чем дома. Это большая причина, по которой многие покупают за пределами региона, в котором они живут. Цена покупки, ставки прироста, расходы по ипотеке, налоги, жилищные правила, условия рынка аренды и другие факторы могут быть более благоприятными в другом штате и будут способствовать потенциальной рентабельности инвестиций в недвижимость.
Проблемы, которые следует учитывать
У вас не будет такого же глубокого, повседневного знания об удаленном рынке, которое у вас есть о рынке, на котором вы живете. Вам не нужно глубокое понимание лучших районов — или худший. Вам придется полагаться на исследования, молву, интуицию и мнение любых нанимаемых вами профессионалов.
Еще одна проблема — понять законы и постановления, касающиеся владения недвижимостью и налогов на недвижимость в целевой области. Даже если вы читаете каждую строчку местных кодексов и постановлений, то, что там написано на бумаге, и то, что происходит в реальном мире, не всегда совпадают. Поговорите с владельцами недвижимости в этом районе, чтобы лучше понять местные проблемы.
Сети за пределами штата
Чтобы ваш инвестиционный план был успешным, вам понадобятся хорошие контакты в этом районе. Это не только агент по недвижимости. Вскоре вам могут понадобиться управляющий недвижимостью, обслуживающий персонал и подрядчик.
Секрет успеха многих иностранных инвесторов — это найти и нанять отличную компанию по управлению недвижимостью. В их обязанности входит заполнение вакансий, сбор арендной платы, ремонт и устранение чрезвычайных ситуаций.
Если вы жили в этом районе, вы могли бы управлять имуществом самостоятельно. Если вы живете далеко, профессиональное управление недвижимостью — это дополнительные расходы, которые вам просто необходимо понести, чтобы защитить свои вложения.
Опытный строитель и управляющий недвижимостью Расти Мидор отмечает: «Независимо от того, насколько выгодна сделка с недвижимостью, она хороша лишь настолько, насколько хорошо ею можно управлять».
Осложнения
Даже если у вас есть компания по управлению недвижимостью, вам все равно придется время от времени посещать свою собственность, чтобы убедиться, что то, что вам говорят менеджеры и арендаторы, соответствует действительности. Это дополнительные временные и денежные затраты, которые необходимо учитывать.
Кроме того, при покупке арендуемой недвижимости, особенно арендуемой за пределами штата, вы, вероятно, столкнетесь с более высокими ставками страхования домовладельцев, более высокими процентными ставками по ипотеке и более высокими требованиями к первоначальному взносу. Кредиторы считают арендную плату более рискованной, чем ипотека с собственником.
Вы также усложните свою налоговую ситуацию, владея арендуемой недвижимостью и получая доход более чем в одном штате. Возможно, вам придется нанять специалиста по подоходному налогу, чтобы налоговые органы всегда пользовались вами благосклонностью.
Как далеко идти
Рассмотрев все эти факторы, вы можете обнаружить, что стать владельцем или приобрести инвестиционную недвижимость недалеко от дома — гораздо более простое и менее затратное предложение.
На самом деле, подумайте об этом. Даже Сан-Франциско и Нью-Йорк находятся в пределах пары часов от более дешевой недвижимости, и даже в местах с низкими ценами есть солидные районы, расположенные довольно близко.
Перед покупкой за пределами штата
Если вы все еще намерены покупать за пределами штата, обязательно прислушайтесь к этим дополнительным предупреждениям. Не покупайте зрелище незамеченным. Онлайн-информация об объекте недвижимости может быть устаревшей или неполной. Местный агент по недвижимости или владелец недвижимости могут солгать, чтобы закрыть сделку.
Если вы невольно станете владельцем неприятной собственности, которая нарушает законы о здоровье и безопасности, вы можете оказаться на крючке из-за нарушений кода, исправление которых требует много времени и дорого обходится. Если недвижимость пустует достаточно долго, могут возникнуть проблемы с техническим обслуживанием, которые можно решить только с помощью бульдозера, и вы можете оказаться на крючке из-за счета за снос.
Пройти осмотр
Убедитесь, что вы лично осмотрите недвижимость и наймите профессионала для осмотра.
Поиск качественных арендаторов особенно важен для отсутствующих арендодателей. Вы не будете там, чтобы пристально следить за поведением ваших арендаторов или их обращением с недвижимостью или заставлять их платить, если арендная плата просрочена. Помимо найма первоклассной компании по управлению недвижимостью, вы хотите иметь арендаторов, которые не причинят вам или вашей управляющей компании головной боли.
Получите предварительное одобрение
Во время посещения найдите время, чтобы встретиться с различными кредиторами и изучить различные типы ипотечных кредитов и процентные ставки, доступные на местном уровне. Лучше всего получить предварительное одобрение на ипотеку, так как это сократит время, необходимое для закрытия сделки, как только вы найдете загородный дом своей мечты.
Наконец, если вы никогда не владели недвижимостью, покупка вашей первой недвижимости за пределами штата является очень рискованной. Независимо от того, сколько книг вы прочитаете о владении недвижимостью, ничто не заменит опыта.
Как заставить это работать
Если вы собираетесь покупать за пределами штата, подумайте о покупке в районе, с которым вы знакомы, например, в студенческом городке или в вашем родном городе. Полезно знать местность.
Краткий обзор
Вам понадобится сеть местных профессионалов, которые помогут вам управлять вашей собственностью.
В качестве бонуса, если вы покупаете в районе, который вы все равно посещаете, ваша поездка на отдых может хотя бы частично не облагаться налогом, потому что вы добавите бизнес-компонент к этим поездкам, чтобы проверить свою собственность.
Что можно и что нельзя
Покупайте в районе, который имеет некоторое сходство с районом, в котором вы живете, например, по климату, демографии или возрасту собственности, чтобы иметь некоторое представление о том, с чем вы имеете дело. Если вы всю жизнь прожили в пригороде Калифорнии 1960-х годов, не покупайте викторианский дом в Бостоне.
Не покупайте недвижимость с высоким риском. Покупайте в районе, в основном занимаемом собственниками, чтобы привлечь арендаторов с меньшим экономическим риском, говорит Райан Л. Хинричер, партнер-основатель инвестиционной компании по продаже домов Investor Nation. Он отмечает, что для качественной собственности обычно требуется меньше обслуживания и ремонта. «Эти объекты также сдаются в аренду быстрее, поскольку они обычно имеют современную планировку и достаточное количество спален и ванных комнат».
Наконец, как упоминалось ранее, очень важно создать отличную сеть профессионалов, которые помогут вам и иногда сами посещают вашу собственность.
Альтернативы за пределами штата
Есть и другие способы инвестировать в недвижимость в другом месте. Один из вариантов — это инвестиционный фонд недвижимости (REIT) или биржевой фонд REIT (ETF). Это похоже на инвестирование в акции, и вы можете выбрать REIT с профилем риска / доходности, который соответствует тому, что вы ищете.
Точно так же, как владельцу акций не нужно принимать решения о управлении компанией, когда вы владеете акциями REIT, у вас не будет никаких головных болей, связанных с фактическим владением собственностью.