Безопасно ли инвестировать в недвижимость?
Рискованное вложение в недвижимость?Согласно ежегодному исследованию Gallup по экономике и личным финансам, проведенному в начале апреля 2020 года, недвижимость является лучшим выбором для инвестиций для большинства (35%) американцев. Это ставит недвижимость выше акций и паевых инвестиционных фондов. (21%), сберегательные счета (17%), золото (16%) и облигации (8%) как наиболее предпочтительные инвестиции.
Возможно, это лучший выбор для инвестиций, но безопасно ли инвестирование в недвижимость? Как и любое вложение, инвестирование в недвижимость сопряжено с риском. Вот семь рисков инвестирования в недвижимость, на которые следует обратить внимание, когда вы думаете о покупке инвестиционной собственности.
Ключевые выводы
- Инвестиции в недвижимость могут быть прибыльными, но важно понимать риски.
- Ключевые риски включают плохое расположение, отрицательный денежный поток, большое количество вакансий и проблемных арендаторов.
- Другие риски, которые следует учитывать, — это отсутствие ликвидности, скрытые структурные проблемы и непредсказуемый характер рынка недвижимости.
1. Рынок недвижимости непредсказуем
В преддверии Великой рецессии 2008 года многие инвесторы (ошибочно) полагали, что рынок недвижимости может двигаться только в одном направлении — вверх. Основное предположение заключалось в том, что если вы купили недвижимость сегодня, вы можете продать ее гораздо дороже позже.
Хотя стоимость недвижимости имеет тенденцию расти со временем, рынок недвижимости непредсказуем, и ваши вложения могут обесцениться. Спрос и предложение, экономика, демография, процентные ставки, политика правительства и непредвиденные события — все это играет роль в тенденциях в сфере недвижимости, включая цены и арендные ставки. Вы можете снизить риск оказаться на неправильной стороне тенденции с помощью тщательного исследования, должной осмотрительности и мониторинга ваших владений недвижимостью.
Краткий обзор
Недвижимость — это не инвестиция по принципу «установил и забыл». Вам следует следить за своими инвестициями и при необходимости корректировать стратегии входа и выхода.
2. Выбор плохого места
Местоположение всегда должно быть вашим первым соображением при покупке инвестиционной недвижимости. В конце концов, вы не можете переместить дом в более привлекательный район, как и вы не можете переместить здание розничной торговли из заброшенного торгового центра.
Местоположение в конечном итоге определяет факторы, определяющие вашу способность получать прибыль: спрос на арендуемую недвижимость, типы недвижимости, пользующиеся наибольшим спросом, пул арендаторов, арендные ставки и потенциал повышения стоимости. В общем, лучшее место — это то, которое принесет наибольшую отдачу от инвестиций. Однако вам нужно провести небольшое исследование, чтобы найти лучшие места.
3. Отрицательный денежный поток
Денежный поток от инвестиций в недвижимость — это деньги, которые остались после оплаты всех расходов, налогов и платежей по ипотеке. Отрицательный денежный поток случается, когда поступающих денег меньше, чем уходящих — это означает, что вы теряете деньги.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Основные причины отрицательного денежного потока включают:
- Высокая вакансия
- Слишком много обслуживания
- Высокие затраты на финансирование
- Недостаточная арендная плата
- Не использовать лучшую стратегию аренды
Лучший способ снизить риск отрицательного денежного потока — это сделать домашнюю работу перед покупкой. Найдите время, чтобы точно (и реалистично) рассчитать ожидаемые доходы и расходы — и проявите должную осмотрительность, чтобы убедиться, что недвижимость находится в хорошем месте.
4. Высокий уровень вакансий.
Независимо от того, владеете ли вы домом на одну семью или офисным зданием, вам необходимо заполнить эти единицы арендаторами, чтобы получать доход от аренды. К сожалению, при инвестировании в недвижимость всегда есть риск высокой доли вакантных площадей. Высокие вакансии особенно опасны, если вы рассчитываете на доход от аренды для оплаты ипотеки, страховки, налогов на недвижимость, технического обслуживания и т. Д.
Основной способ избежать риска высокого уровня вакантных площадей — это купить инвестиционную недвижимость с высоким спросом в (как вы уже догадались) в хорошем месте. Вы также можете снизить риск вакансии, если:
- Ставка аренды должна быть в пределах рыночного диапазона для данного района.
- Рекламируйте, продвигайте и продвигайте свою собственность, помня о том, где ваш целевой арендатор может искать информацию о собственности (например, традиционные методы? В Интернете?)
- Начните поиск новых арендаторов, как только один из них уведомит о своем выезде.
- Убедитесь, что ваша собственность чистая, аккуратная и ухоженная.
- Предлагайте стимулы и вознаграждения, чтобы арендаторы были довольны
- Зарегистрируйте свою недвижимость у специалиста по недвижимости
- Заработайте репутацию хорошего и качественного объекта аренды (подумайте: обзоры Airbnb)
5. Проблемные арендаторы
Чтобы избежать риска появления вакансий, вы хотите, чтобы ваша инвестиционная недвижимость была заполнена арендаторами. Но это может создать еще один риск: проблемных арендаторов. Плохой арендатор может в конечном итоге стать большим источником финансовых потерь (и головной болью), чем отсутствие арендатора вообще. К распространенным проблемам с арендаторами относятся те, кто:
- Не платите вовремя или не платите вообще (что может привести к длительному / дорогостоящему процессу выселения)
- Выбросить собственность
- Не сообщайте о проблемах с обслуживанием, пока не станет слишком поздно
- Принимайте дополнительных соседей по комнате (людей или животных)
- Игнорировать свои обязанности арендатора
Хотя невозможно исключить риск возникновения проблемного арендатора, вы можете защитить себя, внедрив тщательный процесс проверки арендатора. Убедитесь, что для запуска проверки кредитоспособности и уголовную проверки сведений по каждому заявителю. Кроме того, свяжитесь с предыдущими арендодателями каждого заявителя, чтобы узнать о тревожных признаках, таких как просрочка платежей, материальный ущерб и выселение.
Краткий обзор
Убедитесь, что вы и ваша инвестиционная недвижимость надлежащим образом застрахованы от убытков и ответственности.
Также рекомендуется изучить историю работы потенциального арендатора. Убедитесь, что у них стабильная зарплата, достаточная для покрытия расходов на аренду и проживание. Также неплохо обратить внимание на разрозненную историю работы. Соискатель, который перескакивает с работы на работу, может иметь проблемы с оплатой аренды и с большей вероятностью переедет в середине срока аренды.
6. Скрытые структурные проблемы
Один из верных способов потерять деньги на вложениях — недооценить затраты на ремонт и техническое обслуживание.Например, для типичного дома на одну семью вы можете потратить до 12 000 долларов на ремонт фундамента или 16 000 долларов на ремонт сайдинга. Структурный ремонт или устранение плесени или асбеста может легко стоить десятки тысяч долларов для коммерческих зданий.
К счастью, вы можете снизить этот риск, если тщательно осмотрите недвижимость перед покупкой. Не экономьте на найме квалифицированного и уважаемого инспектора собственности, подрядчика, инспектора по плесени и специалиста по борьбе с вредителями, чтобы они «заглянули под капот» и обнаружили любые скрытые проблемы. Если проблема обнаружена, выясните, сколько будет стоить ее устранение, и либо включите эту стоимость в свою сделку, либо уйдите, если это помешает вам получить разумную прибыль.
7. Недостаток ликвидности
Если у вас есть акции, их легко продать, если вам нужны деньги или вы просто хотите обналичить их. Обычно это не относится к инвестициям в недвижимость. Из-за нехватки ликвидности вы можете в конечном итоге продать ниже рыночной цены или получить убыток, если вам нужно быстро разгрузить свою собственность.
Хотя вы мало что можете сделать, чтобы снизить этот риск, есть способы задействовать капитал вашей собственности, если вам нужны деньги. Например, вы можете взять ссуду под залог собственного капитала (для сдачи в аренду жилья), осуществить рефинансирование с выплатой наличных средств или, для коммерческой недвижимости, взять ссуду на коммерческий капитал или кредитную линию.
Суть
Недвижимость традиционно считалась надежной инвестицией, и опытные инвесторы могут наслаждаться пассивным доходом, отличной доходностью, налоговыми преимуществами, диверсификацией и возможностью нарастить богатство. Однако, как и в случае с другими видами инвестиций, инвестирование в недвижимость может быть рискованным.
Вы можете ограничить свои риски, проявив должную осмотрительность и проведя тщательный анализ рынка недвижимости и арендуемой собственности. Кроме того, не забудьте нанять потенциальных клиентов, чтобы они осмотрели недвижимость, отобрали потенциальных арендаторов и узнали все, что можно о рынке недвижимости.
Имейте в виду, что существует множество способов инвестиционные фонды недвижимости (REIT), акции недвижимости, краудфандинг недвижимости и партнерства в сфере недвижимости.
Вы также можете подумать об инвестировании в себя, изучив новый навык или получив новую лицензию. Многие инвесторы в недвижимость, например, становятся лицензированными множеству услуг листинга (MLS), сетевое взаимодействие и комиссионные.