Как получить ипотеку в США
Одно из важнейших финансовых решений в жизни — покупка дома. Домовладение позволяет создавать собственный капитал и вычитать проценты по ипотеке из налогов. Стоимость дома со временем может возрасти, и есть нематериальные преимущества, такие как больший контроль над ремонтом. Когда человек покупает дом, ежемесячные расходы обычно увеличиваются. Тем не менее владение домом может быть полезным, если вы с самого начала примете правильные решения.
Ключевые выводы
- Перед покупкой ипотеки убедитесь, что ваш кредитный рейтинг является наилучшим из возможных.
- Следите за комиссией кредитора. Некоторые из них неизбежны, а некоторые подлежат обсуждению.
- Вы можете получить комиссию за PMI. В таком случае избавьтесь от него как можно скорее.
Шаг первый: улучшите свой кредитный рейтинг
Подготовка — это половина дела при получении ипотеки.Первый шаг — получить свой кредитный отчет и узнать свой рейтинг FICO, то есть, будете ли вы считаться кредитоспособными.Ваш счет будет где-то между 300 и 850.
С 2010 года Федеральное жилищное управление (FHA) требует кредитного рейтинга 580 или выше, чтобы претендовать на ссуду FHA с первоначальным взносом в размере 3,5%. Те, у кого кредитный рейтинг от 500 до 579, должны внести 10%, в то время как заемщики с рейтингом ниже 500 не соответствуют требованиям. Другие программы, такие как Fannie Mae, устанавливают более высокий минимум от 620 до 640 для соискателей ипотеки.
Что с этим делать
Если у вас низкий балл, работайте над выплатой любого долга с высокими процентами.Оплачивайте счета вовремя.Не подавайте заявку на получение другой кредитной карты.Однако не закрывайте неиспользованные кредитные карты.Наличие кредита, доступного вам, но неиспользование которого фактически улучшает ваш кредитный рейтинг, повышая коэффициент использования кредита. Также проверьте наличие ошибок или неточностей в своем кредитном отчете и исправьте их.
Шаг второй: покупка для кредитора
Как только ваш кредитный рейтинг станет там, где вам нужно, сделайте покупку у кредитора. Предполагая, что вы являетесь хорошим потенциальным клиентом, позвольте трем или четырем кредиторам конкурировать за ваш бизнес.Не разрешайте каждому кредитору получить доступ к вашему кредитному отчету. Получите оценку ссуды (ранее называвшуюся оценкой добросовестности ) и проанализируйте все обвинения. Только после того, как вы выбрали кредитора, вы можете позволить ему проверить ваш кредит.
Краткий обзор
Ипотечные баллы — это предоплата. По возможности избегайте их.
Гонорары кредиторов заемщику могут быть весьма творческими и предметными. Плата за выдачу кредита, комиссию за обработку и комиссию за андеррайтинг часто может быть снижена как минимум на 50% или даже отменена кредитором, если им нужен ваш бизнес.
Отказ от выплаты баллов
По возможности избегайте очков. Выплачивая баллы, вы выплачиваете проценты сразу, чтобы получить более низкую ставку по ипотеке с фиксированной ставкой. Один балл равен 1%. Это в основном увеличивает размер вашего первоначального взноса. Очки являются ненужными дополнительными сборами кредитора. Откажитесь платить им или переведите свой бизнес в другое место.
В некоторых случаях, возможно, стоит нанять юриста по недвижимости, чтобы выявить ненужные расходы.Опытный агент по недвижимости может сказать вам, какие расходы являются обычными, а какие потенциально могут быть устранены.Например,расходы по страхованиютитула в некоторых округах Флориды несет покупатель (если продавец не соглашается взять на себя расходы). Если вы покупаете там, эти расходы должны появиться в вашей ссуде.В любом случае, вы не хотите больших сюрпризов, когда вы получите Уведомление о закрытии перед закрытием.
Шаг 3: о PMI
Большинство кредиторов взимают плату за частное ипотечное страхование (PMI), если вы вносите первоначальный взнос менее 20% за свой дом. Эта страховка защищает кредитора, а не вас, в случае невыплаты кредита. PMI может быть неизбежен, если вы не можете достичь 20% -го порога. Если вы подаете заявку на ссуду в размере 200 000 долларов США с 10-процентным первоначальным взносом, вы можете рассчитывать, что будете платить не менее 100 долларов в месяц за платеж PMI. Нередко можно увидеть выплаты PMI в диапазоне от 150 до 200 долларов в месяц.
Брось это
Однако вы должны знать, что когда вы достигнете определенного процента собственного капитала в вашем доме, обычно 20%, вы можете отменить PMI. И вы захотите. За 30 лет ежемесячный платеж PMI в размере 150 долларов может составить более 54000 долларов. Кредиторы не будут напоминать вам, что вы можете отменить доплату.
Как избежать PMI
Допустим, вы смотрите на дом за 200 000 долларов и у вас есть 10 000 долларов в качестве первоначального взноса. Большинство кредиторов потребуют оплату PMI, если вы не вложите как минимум 40 000 долларов, без учета комиссий за кредитование. Для многих, кто впервые покупает жилье, не может быть и речи о первоначальном взносе в размере 40 000 долларов.
Однако вы можете попытаться «откатить» свои ссуды так, чтобы в ссуде приняли участие два кредитора. Это может напоминать план типа 80-15-5: вы финансируете 80% по основной ипотеке, 15% по второй ипотечной ссуде или ссуде под залог собственного капитала и 5% в качестве первоначального взноса. Используя ссуду под залог собственного капитала плюс ваш первоначальный взнос, вы можете использовать эту сумму против покупной цены вашего дома и покрыть 20% -ное требование, таким образом избегая PMI.
Домашний капитал или второй заем, скорее всего, будут иметь переменную ставку или ставку выше, чем ваша основная ипотека, поэтому вам нужно будет следить за этой ссудой и сначала постараться ее погасить.Проценты по ссуде под залог собственного капитала также вычитаются из федеральных налогов, если ссуда была использована для покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика.Однако супружеская пара может вычитать проценты по общей ипотечной задолженности в размере до 750 000 долларов.
Виды ссуд
30-летняя ссуда с фиксированной ставкой по-прежнему является наиболее распространенной ипотечной ссудой. Большинство домовладельцев предпочитают этот тип ссуды, потому что их ежемесячные платежи будут стабильными на протяжении многих лет.
Фиксированная ссуда на 15 лет становится все более популярной, потому что она сокращает временной горизонт ссуды, что снижает сумму процентов, выплачиваемых в течение срока ссуды. Эти краткосрочные ссуды обычно имеют более высокую процентную ставку, потому что кредитор отказывается от возможности заработать деньги, особенно если процентная ставка растет.
Ипотеки регулируемой процентной ставки (ARM) предлагает низкие процентную ставку в течение установленного периода времени. Затем процентная ставка может корректироваться ежегодно, или они могут быть указаны как «3-1», «5-1» или «7-1». В случае ссуды с регулируемой процентной ставкой «7-1» сумма ссуды будет фиксированной на первые семь лет, а затем будет корректироваться, начиная с восьмого года, исходя из текущих рыночных условий. Обычно они основаны на годовом индексе казначейства.
Как работают ARM
Первоначально процентные ставки по ARM могут быть от одного до трех процентных пунктов ниже обычной фиксированной ипотеки. Подходит ли вам ARM, часто зависит от того, как долго вы планируете оставаться дома. В случае с «7-1», если вы планируете оставаться в доме только семь лет, это может быть для вас идеальным ссудой. Однако, если вы планируете оставаться дома дольше, а процентные ставки начнут расти, ваши ежемесячные расходы могут значительно возрасти.
Суть
Стоит приложить дополнительные усилия, чтобы просмотреть ваше окончательное раскрытие и сравнить с оценкой ссуды до даты закрытия вашего нового дома. Если цифры завышены или вы видите новые обвинения, свяжитесь с кредитором и попросите его объяснить или исправить ошибки. Покупка дома — это долгосрочное обязательство, поэтому вы хотите полностью понимать все условия вашего кредита и не упускать из виду скрытые платежи.