4 Заблуждения о деньгах о кондоминиумах

Что такое кондоминиум?

Кондоминиум или кондоминиум — это продаваемая недвижимость, похожая на квартиру. Покупатели жилья могут предпочесть кондоминиум односемейному дому по нескольким причинам. Кондоминиум может обеспечить менее дорогой способ выхода на рынок жилья. Или квартира может быть вариантом уменьшения размеров, не требующим особого ухода, для пожилых людей. Однако неправильные представления о собственности кондоминиумов часто не позволяют потенциальным покупателям рассматривать их как вариант. Здесь мы развеиваем некоторые из наиболее распространенных заблуждений о жизни в кондоминиумах.

1. Кондо — это как домовладение. Это непростой вопрос. Когда вы покупаете квартиру в кондоминиуме, вы становитесь домовладельцем и получаете доступ к большинству прав, которые предоставляются вместе с покупкой отдельно стоящей собственности. Если вам интересно, какими правами не обладают владельцы кондоминиумов, они связаны с тем, что кондоминиум предполагает долевое владение. Итак, хотя у вас есть право вносить изменения в свой отряд (хорошие или плохие), у вас не будет такой свободы действий, как в доме.

У вас может не быть возможности самостоятельно вносить изменения в водопроводную или электрическую систему, поскольку большинство правил кондоминиума требуют привлечения квалифицированного специалиста. (В конце концов, если ваш новый унитаз протечет или начнется пожар при электромонтажных работах, это станет проблемой для всех). У вас также может не быть контроля над теми частями вашей квартиры, которые называются «общей собственностью», которые могут включать окна, патио и балконы. Эта коммунальная собственность также означает, что вам придется платить сборы за кондоминиум, которые используются для обслуживания собственности.

2. Сборы за кондоминиумы низкие. Многие покупатели жилья рассматривают сборы за кондоминиумы как дополнительные расходы по сравнению с владением домом. Однако, прежде чем предположить, что эти сборы являются утечкой, важно посмотреть, что они покрывают. Типичные сборы за кондоминиумы обычно всегда включают взносы на содержание и обслуживание здания, но они также могут включать плату за отопление, воду, канализацию, сбор мусора и даже в некоторых случаях за электричество и кабельное телевидение. Подумайте, сколько бы стоили эти позиции, если бы вы жили в доме. Кроме того, учтите, что в кондоминиуме вам не нужно самостоятельно косить лужайку или сгребать снег, что в конечном итоге означает, что вам придется внести свой вклад, чтобы нанять кого-то.

Слишком высокие сборы за кондоминиум могут быть признаком плохого управления капиталом со стороны совета по кондоминиуму, но вам придется ознакомиться с документами кондо, прежде чем вы сможете сказать наверняка. Также помните, что плата за кондоминиум определяется советом директоров кондоминиума, в который входят такие же владельцы, как и вы. Другими словами, никто не получает прибыли от этих сборов — они решаются владельцами, которые должны платить их так же, как и вы.

3. Специальные оценки плохи. Даже хорошо управляемый кондоминиум может стать жертвой так называемой «специальной оценки». Это дополнительный (часто большой) сбор, который владельцы кондоминиумов должны платить, когда обычных сборов за кондоминиумы (и резервного фонда, в который они вносят) недостаточно для оплаты капитального ремонта. Многие владельцы кондоминиумов предполагают, что их гонорары позаботятся обо всем, но как владелец кондоминиума вы несете полную ответственность за его содержание, что бы ни случилось. Это мало чем отличается от проживания в собственном доме на одну семью. Даже если вы регулярно откладываете деньги на ремонт, крупные непредвиденные расходы (например, ремонт фундамента или крыши) могут оставить вас без средств. Фактически, специальные оценки часто намного лучше для владельцев кондоминиумов, чем альтернатива повышения платы за кондоминиумы в долгосрочной перспективе. Это связано с тем, что единовременная плата покроет любой ремонт, который необходимо сделать, без ущерба (часто гораздо большего) в общей стоимости каждой единицы собственности.

4. Сборы не должны расти. К сожалению, сборы за кондоминиумы, как и большинство расходов, имеют тенденцию к регулярному росту. Это основано на инфляции и стоимости эксплуатации здания. Плата за кондоминиум рассчитывается на основе прогнозируемых затрат на предстоящий год и должна включать дополнительные суммы, которые необходимо вложить в более крупный ремонт. Помните, что никто не зарабатывает на этих сборах, и если они не соответствуют требованиям строительства (будь они слишком высокими или слишком низкими), владельцы будут съедать эти затраты, когда они попытаются продать свои единицы. Другими словами, большинству владельцев кондоминиумов будет трудно избежать необходимых затрат, будь то из-за того, что совет директоров пытается избежать ремонта, чтобы снизить затраты, или владельцы пытаются продать, чтобы не платить свою долю. Опытные покупатели захотят получить скидку на здание в плохом состоянии или здание с высокими сборами за кондоминиумы. Как это часто бывает с недвижимостью, эта скидка, вероятно, будет стоить больше, чем просто оплата проблемы с самого начала.

Практический результат Многие заблуждения, которые мешают покупателям жилья рассматривать кондоминиум — или оставляют их разочарованными и сердитыми, когда они все же владеют кондоминиумом, — часто возникают из-за неправильного понимания того, как работает кондоминиум и за что в конечном итоге несут ответственность владельцы. Многие кондоминиумы плохо управляются, что может привести к финансовым проблемам. Однако ни одно правление кондоминиума на самом деле не стремится извлечь «фунт мяса» из владельцев, поскольку это наказание будет применяться и к самим членам правления. В доме на одну семью владельцы будут иметь больший контроль, что может упростить поглощение расходов и, возможно, сделать их менее заметными. Возможно, поэтому покупатели жилья ошибочно полагают, что этот тип собственности намного дешевле.