Глава ФРС воочию видит, насколько «сумасшедшим» является рынок жилья
Один из руководителей Федеральной резервной системы слишком хорошо знает, насколько сложным стал рынок жилья.
«Поверьте мне, я знаю, что он раскален докрасна, потому что я пытаюсь купить дом здесь, в Вашингтоне», — сказал глава ФРС Кристофер Дж. Уоллер в своем выступлении на этой неделе в Институте Алрова и Центре недвижимости Рутгерса. «И рынок просто сумасшедший».
Личный опыт Уоллера был лишь частью его выступления, посвященного причинам растущего кризиса доступности жилья как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды, что является «отличительной особенностью расширения экономики США после рецессии COVID-19».
Стоимость жилья также является ключевым фактором инфляции, что вызывает серьезную озабоченность Федеральной резервной системы, которая стремится повысить процентные ставки, чтобы сдержать стремительный рост потребительских цен.
«Поэтому я и мои коллеги… разделяем ваш интерес к тому, что происходит и будет происходить на рынках недвижимости», — сказал Уоллер.
Расходы на жилье
Этот контент недоступен из-за ваших настроек конфиденциальности. Обновите настройки здесь, чтобы увидеть его.
«Стоимость жилья — измеряемая либо арендной платой, либо средним ежемесячным платежом домовладельцев — значительно выросла за время пандемии», — сказал Уоллер. «По мере дальнейшего роста стоимости жилья, оно, вероятно, будет занимать все большую долю в бюджете домохозяйств».
Согласно индексу потребительских цен, арендная плата с января 2020 года выросла на 6,5%, но губернатор Уоллер отметил, что этот показатель может быть занижен, поскольку индекс измеряет арендную плату по действующим договорам аренды и «может медленно отражать рыночные условия». Это сильнее ударит по домохозяйствам с низким уровнем дохода, которые тратят большую часть своего бюджета на жилье.
На рынке купли-продажи цены на жилье выросли на 35% с начала пандемии, сказал Уоллер, ссылаясь на индекс стоимости жилья Zillow.
«Эти темпы роста намного выше, чем за предыдущие пять лет, и даже выше, чем во время жилищного бума середины 2000-х годов», — сказал Уоллер.
Ставки по ипотеке
Усилия ФРС по снижению процентных ставок после пандемии помогли снизить ставки по 30-летним ипотечным кредитам на 1 полный пункт с января 2020 года по январь 2021 года, «что помогло сдержать рост цен на жилье в этот период», отметил Уоллер.
Этот контент недоступен из-за ваших настроек конфиденциальности. Обновите свои настройки здесь, чтобы увидеть его.
В прошлом году ставки оставались на уровне 3%, прежде чем подняться в конце года. Но сейчас это не так, отметил Уоллер, поскольку 30-летняя фиксированная ставка на этой неделе приблизилась к 4,5%. Это завершает три месяца стремительного роста ставок, отчасти вызванного намерением центрального банка свернуть определенную монетарную политику, которая удерживала ставки на низком уровне.
«Таким образом, если в начале пандемии более низкие ставки могли сделать покупку жилья более доступной, то недавний подъем ипотечных ставок и продолжающийся рост цен сделали покупку жилья менее доступной для многих людей», — сказал Уоллер.
Спрос
Другая сторона уравнения цен на жилье — это спрос.
«Если посмотреть на последние два года, то можно подумать, что значительный рост цен на жилье должен был затруднить для арендаторов возможность стать первыми покупателями», — сказал Уоллер. «Удивительно, но мы пока не видим доказательств этого».
Он отметил, что доля арендаторов в возрасте от 20 до 45 лет, купивших жилье в прошлом году, была самой высокой со времен Великой рецессии. В 2020 году на чернокожие семьи пришлось 7,3% кредитов на покупку жилья, что является самым высоким показателем с 2007 года, сказал Уоллер.
Вывеска агента по недвижимости висит перед домом, выставленным на продажу в Вашингтоне, округ Колумбия, 26 февраля 2022 года. (Фото: Stefani Reynolds / AFP) (Фото: STEFANI REYNOLDS/AFP via Getty Images)
«Локдауны, а также удаленная работа и учеба могли подтолкнуть людей к поиску жилья с большей площадью, что привело к росту спроса на более просторные и более качественные дома», — говорит Уоллер.
Например, индекс стоимости жилья компании Zillow показал, что с января 2020 года число покупок односемейных домов выросло больше, чем кондоминиумов, а число покупок вторых домов увеличилось.
Состав домохозяйств также изменился. Хотя некоторые представители поколения миллениалов вернулись домой в начале пандемии, число «взрослых в возрасте от 18 до 30 лет, которые являются главами своих собственных домохозяйств, сейчас приблизилось к среднему показателю 2017-2019 годов», отметил Уоллер.
Вновь обретенная гибкость в отношении рабочего графика также играет на уравнение спроса.
«Хотя низкие показатели заболеваемости COVID могут побудить некоторых работников вернуться в офис, некоторые могут вернуться только на неполный рабочий день, а другие могут вообще не вернуться, поскольку многие организации внесли коррективы для эффективного функционирования с удаленными работниками», — сказал Уоллер.
Кристофер Уоллер дает показания в сенатском комитете по банковским, жилищным и городским делам во время слушаний по его выдвижению на должность члена Совета управляющих Федеральной резервной системы 13 февраля 2020 года в Вашингтоне, округ Колумбия. (Фото Sarah Silbiger/Getty Images)
Поставка
«Предложение подталкивает… к сужению рынков жилья и удорожанию жилья», — сказал Уоллер.
Проблемы с поставками, первоначально вызванные нехваткой работников в связи с пандемией, усилились с ростом инфляции. «Даже при возросших затратах на материалы поставщики не смогли удовлетворить спрос».
«Я надеюсь, что хотя бы некоторые из факторов, связанных с пандемией, которые способствуют росту цен на жилье и арендной платы, могут начать ослабевать в следующем году или около того», — сказал Уоллер. «Хотя цены на пиломатериалы и другие материалы могут снизиться, предложение рабочей силы, скорее всего, продолжит сдерживать темпы нового строительства».
Ронда — старший репортер по личным финансам Yahoo Money и адвокат с опытом работы в области права, страхования, образования и государственного управления. Следите за ней в Twitter @writesronda