Как получить ипотечный кредит на аренду недвижимости

Сейчас самое подходящее время для того, чтобы стать домовладельцем. Ипотечные ставки находятся вблизи исторических минимумов, и хотя недавняя экономическая неопределенность заставляет многих потенциальных покупателей жилья дважды подумать о получении ипотечного кредита, доход от аренды может стать отличным способом защитить свои финансы от продолжающейся турбулентности.

Прежде чем взять на себя обязательство владеть арендной недвижимостью и добавить еще один платеж к своим ежемесячным расходам, узнайте, что необходимо для получения финансирования.

Традиционная ипотека и ипотека для арендованной недвижимости: В чем разница?

На первый взгляд, ипотека на аренду недвижимости по сути не отличается от ипотеки на первичное жилье. Однако есть несколько важных различий, которые необходимо понимать.

«Хотя они следуют схожему процессу подачи заявки, это разные процессы, когда вы подаете заявку на инвестиционную или арендную недвижимость», — говорит Уорнер Кирога, агент по недвижимости и инвестор, владелец компании Prestige Home Buyers в районе Лонг-Айленда, Нью-Йорк. «Риски выше, и существуют особые правила и требования, прежде чем получить одобрение кредитора».

Повышенный риск обусловлен более высокими показателями дефолта по кредитам на арендную недвижимость, поскольку заемщик, испытывая финансовые трудности, скорее всего, сосредоточится на ипотеке основного дома. Поэтому получение ипотечного кредита на арендную или инвестиционную недвижимость обычно сопровождается несколько более высокими процентными ставками.

Майк Тассоне, соучредитель онлайновой ипотечной площадки Own Up, говорит, что его компания ежедневно собирает данные о процентных ставках более чем 16 000 кредиторов и обычно видит ставки на инвестиционную недвижимость на 0,375-0,5 процентного пункта выше, чем на первичное жилье.

Стандарты андеррайтинга также имеют тенденцию быть более строгими. В целом, по словам Тассоне, при отборе заемщика для получения ипотечного кредита ипотечные кредиторы, как правило, обращают внимание на три основных фактора: кредитный рейтинг заемщика, первоначальный взнос и соотношение долга к доходу. Это справедливо независимо от того, берется ли кредит на приобретение основного жилья или инвестиционной недвижимости. «Однако при получении кредита на аренду недвижимости возникает несколько нюансов в этих требованиях», — говорит Тассоне.

Например, минимальный первоначальный взнос для получения ипотечного кредита на аренду недвижимости часто выше, чем для первичного жилья. К заемщикам также могут применяться более строгие требования по кредитному рейтингу и соотношению долга к доходу.

Ваша трудовая книжка и доходы также подвергаются более тщательному изучению при покупке недвижимости, сдаваемой в аренду. «Некоторые кредиторы могут потребовать подтверждения предыдущего опыта работы в качестве арендодателя», — говорит Тассоне.

Как получить ипотечный кредит на аренду недвижимости

Несмотря на потенциальную финансовую выгоду, Кирога подчеркивает, что стать арендодателем — это не прогулка по парку. Финансирование арендной недвижимости может означать необходимость внесения второго ипотечного платежа в дополнение к основной ипотеке. Кроме того, доход от аренды не всегда постоянен. Кредиторы знают об этом и потребуют от вас соблюдения определенных стандартов, прежде чем одобрить вам ипотеку. Рассмотрим эти требования подробнее.

— Кредитная оценка. Как правило, кредиторы требуют минимальный кредитный балл 620 при финансировании аренды недвижимости. Однако для того, чтобы обеспечить наилучшие процентные ставки и условия, вам следует иметь кредитную оценку 740 или выше, которая считается «очень хорошей».

— Первоначальный взнос. При обычной ипотеке на первичное жилье можно внести всего 3%, в зависимости от конкретного кредитора и кредитной программы. Однако если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, вам придется оплатить частное ипотечное страхование, которое защищает кредитора от некоторых финансовых потерь в случае невыплаты кредита. PMI не распространяется на ипотечные кредиты на инвестиционную или арендную недвижимость. Поэтому для финансирования арендной недвижимости от вас, скорее всего, потребуют больший первоначальный взнос — не менее 15-20%. Некоторые виды недвижимости, например, многоквартирная инвестиционная недвижимость, требуют первоначального взноса не менее 25%.

— ДТИ. Еще одним важным фактором, который учитывают кредиторы, является соотношение вашего долга к доходу. Этот показатель определяет процент от вашего ежемесячного валового дохода, который идет на погашение долга. Чтобы получить право на ипотечный кредит на аренду недвижимости, ваш DTI в идеале должен составлять от 36% до 45%. По словам Тассона, во многих случаях заемщики могут учитывать 75% своего потенциального ежемесячного дохода от аренды (определенного в ходе оценки) в качестве дополнительного дохода, чтобы снизить DTI. Он отмечает, что кредиторы не рассматривают 100% дохода от аренды, чтобы учесть потенциальные вакансии. Однако кредитор может не учитывать будущий доход от аренды, если у вас нет истории арендодателя. В этом случае ваша способность получить ипотечный кредит на аренду жилья может зависеть только от вашего личного дохода.

— Экономия. В дополнение к тому, чтобы показать, что вы имеете достаточный доход по сравнению с вашими долговыми обязательствами, вам также необходимо продемонстрировать, что у вас есть достаточно денег в банке на случай финансовых затруднений. Неплохо иметь от трех до шести месяцев резервов на ликвидном банковском счете, включая полный ипотечный платеж с основной суммой, процентами, налогами и страховкой.

Варианты ипотеки для арендованной недвижимости

Как правило, для инвестиционной недвижимости доступны те же варианты финансирования, что и для первичного дома. Сюда входят обычные ипотечные кредиты с фиксированной или регулируемой ставкой и сроком погашения от 10 до 30 лет. Однако, по словам Тассоне, важно отметить, что государственные программы, такие как кредиты Федеральной жилищной администрации, Министерства по делам ветеранов и Министерства сельского хозяйства США, которые поддерживают заемщиков с низким уровнем дохода, ветеранов, действующих военнослужащих и сельских жителей, не распространяются на арендуемую недвижимость. Единственное исключение — если вы покупаете многоквартирный дом и планируете жить в одной из квартир.

Например, вы можете получить кредит FHA на аренду недвижимости, состоящей не более чем из четырех единиц. Вы должны прожить в одной из квартир не менее одного года, после чего вы можете съехать и сдавать ее в аренду. Ипотека FHA также может позволить вам выполнить более мягкие требования к заемщику, такие как более низкий кредитный балл и первоначальный взнос.

Аналогичным образом, кредиты VA также доступны для арендной недвижимости с количеством единиц до четырех, при условии, что вы проживаете в одной из них. Эти кредиты не имеют требований к кредитному баллу или первоначальному взносу, хотя у отдельных кредиторов могут быть свои собственные требования, которым необходимо соответствовать.

Кирога говорит, что существуют и альтернативы традиционному ипотечному финансированию. Например, для финансирования покупки арендованной недвижимости вы можете использовать кредит или кредитную линию, которая обычно позволяет вам занять до 80% стоимости вашего текущего жилья. Вы также можете рассмотреть возможность получения частного кредита, который предлагается индивидуальными или групповыми инвесторами.

Готовы ли вы стать арендодателем?

Прежде чем поставить свою подпись на пунктирной линии, важно тщательно обдумать, будет ли стать домовладельцем правильным решением. Это может быть финансово выгодным опытом, а владение арендной недвижимостью может стать хорошим способом получения дохода и долгосрочного благосостояния.

«Владение инвестиционной недвижимостью также имеет большие налоговые преимущества в США, поскольку Налоговое управление разрешает вычеты на амортизацию и расходы», — говорит Тассоне. Также можно отложить налоги при продаже инвестиционной недвижимости, если вырученные средства будут вложены в инвестиции «подобного рода» (как правило, в другую недвижимость).

Однако, по словам Тассона, работа в качестве домовладельца также может принести дополнительные расходы и головную боль, такие как ремонт, обслуживание и трудные арендаторы. Если вы не хотите заниматься этими вопросами самостоятельно, вы можете передать их компании по управлению недвижимостью за дополнительную плату, которая может быть экономически выгодной или нет.

Пандемия коронавируса создала дополнительные трудности для арендодателей, на которых неожиданно был наложен мораторий на выселение неплатежеспособных жильцов. «Для некоторых домовладельцев, особенно для тех, кто полагался на арендную плату как на основной источник дохода, мораторий на выселение заставил их либо покрывать свои операционные расходы из кармана, либо рассматривать более радикальные альтернативы, такие как продажа недвижимости», — говорит Тассоне.

Конечно, влияние пандемии на динамику рынка аренды было беспрецедентным и неожиданным. Тем не менее, любой потенциальный арендодатель должен изучить законы, применимые к арендованной недвижимости, и обязательно понять права и обязанности арендодателя, прежде чем брать на себя обязательства по кредиту.