Что такое ипотечная ценная бумага (MBS)?
Ипотечные ценные бумаги (MBS) — это инвестиционные продукты, похожие на облигации. Они состоят из пакета кредитов на покупку жилья и других долговых обязательств, связанных с недвижимостью, которые приобретаются у банков. Инвесторы MBS получают периодические платежи, похожие на купонные выплаты по облигациям.
MBS превращают банк в посредника между покупателем жилья и инвестиционной индустрией. Банк обрабатывает кредиты, а затем продает их со скидкой, чтобы затем упаковать в MBS для инвесторов в качестве типа облигаций с залоговым обеспечением. Для инвестора MBS так же безопасна, как и ипотечные кредиты, которые ее обеспечивают.
Понимание ипотечных ценных бумаг (MBS)
Ипотечные ценные бумаги — это разновидность ценных бумаг, обеспеченных активами, которые формируются путем объединения исключительно ипотечных кредитов. Когда инвестор покупает MBS, он, по сути, одалживает деньги покупателям жилья. MBS можно купить и продать через брокера, а минимальный размер инвестиций варьируется в зависимости от эмитента.
Важно отметить, что надежность MBS зависит от качества ипотечных кредитов, которыми она обеспечена. MBS также может называться ипотечной ценной бумагой или ипотечным пассивом.
В процессе создания MBS банк превращается в посредника между покупателем жилья и инвестиционной индустрией. Банк выдает ипотечные кредиты своим клиентам, а затем продает их со скидкой для включения в MBS. Банк отражает продажу как плюс на своем балансе и не несет убытков, если покупатель жилья объявляет дефолт в будущем.
Чтобы продаваться на рынке сегодня, MBS должны быть выпущены государственным предприятием (GSE) или частной финансовой компанией. Ипотечные кредиты должны быть выданы регулируемым и уполномоченным финансовым учреждением, а MBS должны получить один из двух высших рейтингов, присвоенных аккредитованным рейтинговым агентством.
Стоит отметить, что ипотечные ценные бумаги, обеспеченные субстандартными кредитами, сыграли центральную роль в финансовом кризисе, начавшемся в 2007 году и уничтожившем триллионы долларов богатства.
Виды ипотечных ценных бумаг
Существует два распространенных типа MBS: сквозные и обеспеченные ипотечные обязательства (CMO).
Проходные фонды структурированы как трасты, в которых ипотечные платежи собираются и передаются инвесторам. Как правило, заявленные сроки погашения составляют пять, 15 или 30 лет. Срок действия проходного пакета может быть меньше заявленного срока погашения в зависимости от выплат основной суммы долга по ипотечным кредитам, входящим в состав проходного пакета.
Обеспеченные ипотечные обязательства (ОИО) состоят из нескольких пулов ценных бумаг, называемых срезами или траншами. Этим траншам присваиваются кредитные рейтинги, которые определяют ставки доходности для инвесторов.
История ипотечных ценных бумаг
Ипотечные ценные бумаги появились после принятия Закона о жилищном строительстве и городском развитии в 1968 году. Этот закон привел к созданию Государственной национальной ипотечной ассоциации (Ginnie Mae), которая была отделена от Fannie Mae.
Ginnie Mae позволила банкам продавать свои ипотечные кредиты третьим лицам, что дало им больше капитала для выдачи и предоставления новых кредитов. Затем институциональные фонды смогли скупать и объединять множество кредитов в MBS.
Первые ипотечные ценные бумаги для розничного рынка жилья были выпущены Ginnie Mae в 1970 году. Первые частные MBS были представлены Bank of America в 1977 году.
MBS и финансовый кризис 2007/2008 гг.
Ипотечные ценные бумаги сыграли центральную роль в финансовом кризисе, начавшемся в 2007 году и приведшем к потере триллионов долларов состояния, краху Lehman Brothers и потрясениям на мировых финансовых рынках.
Во время этого кризиса стремительный рост цен на жилье и растущий спрос на MBS побудили банки снизить стандарты кредитования и побудили потребителей выйти на рынок любой ценой.
Рынок субстандартных ипотечных ценных бумаг (MBS) начал разрушаться, когда субстандартные заемщики начали не выполнять свои обязательства по кредитам. Рынок жилья пережил крах, поскольку все больше людей отказывались от своих ипотечных кредитов, поскольку их дома стоили меньше, чем их кредиты. Даже обычные ипотечные кредиты, лежащие в основе рынка MBS, резко упали в цене.
Убытки накапливались по мере того, как институциональные инвесторы и банки безуспешно пытались избавиться от плохих инвестиций в MBS. Кредиты ужесточились, в результате чего многие банки и финансовые учреждения оказались на грани неплатежеспособности. Вся экономика оказалась под угрозой краха из-за сбоев в кредитовании.
Для преодоления кризиса Казначейство США санкционировало спасение финансовой системы на сумму 700 миллиардов долларов, Федеральная резервная система приобрела MBS на сумму 4,5 триллиона долларов в течение нескольких лет, а в рамках программы Troubled Asset Relief Program (TARP) капитал был влит непосредственно в банки.
Преимущества и недостатки MBS
Ипотечные ценные бумаги имеют ряд преимуществ и недостатков для инвесторов.
Преимущества:
- Регулярный доход: Инвесторы получают периодические выплаты, аналогичные купонным выплатам по облигациям.
- Диверсификация: MBS обеспечивают возможность диверсификации инвестиционного портфеля за счет доступа к рынку недвижимости.
- Ликвидность: MBS можно покупать и продавать на рынке, обеспечивая инвесторам ликвидность.
- Управление рисками: MBS позволяют инвесторам управлять рисками, вкладывая средства в различные типы ипотечных кредитов и диверсифицируя свои риски.
Недостатки:
- Кредитный риск: Надежность MBS зависит от качества ипотечных кредитов, которые лежат в ее основе. В случае дефолта по ипотечным кредитам стоимость MBS может снизиться.
- Риск изменения процентной ставки: MBS чувствительны к изменениям процентных ставок. Когда процентные ставки растут, стоимость существующих MBS может снизиться.
- Сложность: MBS могут быть сложными инвестициями, и понимание лежащих в их основе рисков и структур требует специальных знаний.
MBS сегодня
После финансового кризиса были приняты меры по повышению прозрачности и стабильности рынка ипотечных ценных бумаг. Эти правила включают в себя более строгие стандарты андеррайтинга, повышенные требования к раскрытию информации и усовершенствованные методы управления рисками.
Сегодня ипотечные ценные бумаги продолжают играть значительную роль на финансовых рынках, предоставляя инвесторам возможность вкладывать средства в рынок недвижимости и получать доход от ипотечных платежей.
В России рынок ипотечных ценных бумаг все еще развивается и может иметь другие правила и характеристики по сравнению с американским рынком. Инвесторы, заинтересованные в MBS в России, должны проконсультироваться с местными финансовыми консультантами и учреждениями, чтобы понять специфическую динамику и риски российского рынка MBS.
Итоги
Ипотечные ценные бумаги — это инвестиционные продукты, обеспечивающие инвесторам доступ к рынку недвижимости. Они состоят из пачки кредитов на покупку жилья и других долговых обязательств по недвижимости, приобретенных у банков. Ипотечные ценные бумаги предлагают такие преимущества, как регулярный доход, диверсификация и ликвидность, но они также связаны с рисками, такими как кредитный риск и риск изменения процентной ставки. Понимание основных рисков и структуры MBS крайне важно для инвесторов, желающих включить их в свои портфели.
Вопросы и ответы
Что такое ипотечные ценные бумаги (MBS)?
Ипотечные ценные бумаги — это инвестиционные продукты, состоящие из пакета жилищных кредитов и других долговых обязательств по недвижимости. Они похожи на облигации и обеспечивают инвесторам регулярный доход за счет ипотечных платежей.
Как работают ипотечные ценные бумаги?
Когда инвестор покупает MBS, он, по сути, одалживает деньги покупателям жилья. Банк выдает ипотечные кредиты своим клиентам, а затем продает их со скидкой, чтобы упаковать в MBS. Инвесторы получают периодические выплаты, основанные на ипотечных платежах, которые вносят домовладельцы.
Каковы типы ипотечных ценных бумаг?
Существует два распространенных типа MBS: сквозные и обеспеченные ипотечные обязательства (CMO). Проходные ценные бумаги структурированы как трасты, и платежи по ипотеке собираются и передаются инвесторам. CMO состоят из нескольких пулов ценных бумаг, называемых траншами, которые имеют различные кредитные рейтинги и ставки доходности для инвесторов.
Каковы преимущества инвестирования в ипотечные ценные бумаги?
Инвестиции в ипотечные ценные бумаги имеют ряд преимуществ. К ним относятся регулярный доход от ипотечных платежей, диверсификация инвестиционного портфеля за счет доступа к рынку недвижимости, ликвидность, поскольку MBS можно покупать и продавать на рынке, и возможность управлять рисками за счет диверсификации.
Какие риски связаны с ипотечными ценными бумагами?
Ипотечные ценные бумаги связаны с рисками, о которых инвесторы должны знать. Кредитный риск является ключевым, поскольку надежность MBS зависит от качества ипотечных кредитов, которые ее поддерживают. В случае дефолта по ипотечным кредитам стоимость MBS может снизиться. Еще одним фактором является риск изменения процентных ставок, поскольку MBS чувствительны к изменениям процентных ставок. Кроме того, сложность MBS может затруднить понимание базовых рисков и структуры.
Как ипотечные ценные бумаги повлияли на финансовый кризис 2007/2008 годов?
Во время финансового кризиса главную роль сыграли ипотечные ценные бумаги, обеспеченные субстандартными кредитами. Быстрый рост цен на жилье и спрос на MBS побудили банки снизить стандарты кредитования, что привело к краху рынка субстандартных ипотечных кредитов. Это вызвало цепную реакцию дефолтов, в результате чего рынок жилья рухнул, а финансовые учреждения понесли значительные убытки. Кризис продемонстрировал важность правильной оценки рисков и регулирования рынка ипотечных ценных бумаг.
Доступны ли ипотечные ценные бумаги в России?
Да, ипотечные ценные бумаги доступны в России. Однако российский рынок MBS может иметь другие правила и характеристики по сравнению с американским рынком. Инвесторы, заинтересованные в российских MBS, должны проконсультироваться с местными финансовыми консультантами и учреждениями, чтобы понять специфическую динамику и риски российского рынка MBS.