Прибыль от ипотечного долга с MBS

По данным Федерального резервного банка Нью-Йорка, остатки по ипотечным кредитам составили самый крупный компонент долга домохозяйств во втором квартале 2018 года. По состоянию на 30 июня отчеты о потребительских кредитах показали общую сумму долга, связанного с ипотекой, на сумму 9 триллионов долларов США, что означает увеличение на 60 миллиардов долларов за первый квартал года. Хотя ожидается, что ставки по ипотечным кредитам вырастут, спрос на жилье в сочетании с низким уровнем безработицы может по-прежнему подпитывать ипотечный рынок. Значит, это заимствование обязательно будет расширяться. Эта ситуация создает возможность для проницательных инвесторов, которые могут использовать ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS), чтобы владеть частью этого долга.

Имейте в виду, что эти активы сыграли ключевую роль в финансовом кризисе 2008 года. Банки снимали многие ограничения на ипотечное кредитование, некоторые даже не снимали деньги и полностью финансировали жилищные ссуды. Но основная масса новых домовладельцев просто не могла позволить себе свои платежи, что, похоже, не беспокоило кредиторов. Они все еще могли зарабатывать деньги, упаковывая ссуды и продавая их инвесторам. Это, в свою очередь, привело к возникновению пузыря, который в конце концов лопнул в 2007 году. Эффект тонкой струйки ударил по Lehman Brothers, вызвав крах банка, а затем вызвав потрясение по всей мировой экономике.

Так можете ли вы позволить себе инвестировать в эти активы? В этой статье мы покажем вам, как вы можете использовать MBS в дополнение к другим вашим активам с фиксированным доходом.

Как они образованы

Ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, представляют собой долговые обязательства, приобретенные у банков, ипотечных компаний, кредитных союзов и других финансовых учреждений, а затем объединенные в пулы государственным, квазигосударственным или частным лицом. Затем эти организации продают ценные бумаги инвесторам. Этот процесс проиллюстрирован ниже:

1. Покупатели недвижимости занимают в финансовых учреждениях
2. Финансовые учреждения продают ипотечные кредиты компаниям MBS.
3. Субъекты MBS формируют ипотечные пулы и выпускают ценные бумаги с ипотечным покрытием.
4. Физические лица инвестируют в пулы MBS.

Типы МБС

Есть два типа MBS. Сквозная сертификат или участия представляет собой прямое владение в пуле ипотек. Вы получите пропорциональную долю всех выплат по основной сумме долга и процентов, внесенных в пул, поскольку эмитент получает ежемесячные платежи от заемщиков. Срок погашения ипотечного пула обычно составляет от пяти до 30 лет. Однако денежный поток может меняться от месяца к месяцу, в зависимости от того, сколько ипотечных кредитов выплачено досрочно. В этом заключается риск досрочного погашения. Когда текущие процентные ставки снижаются, заемщики могут рефинансировать и досрочно погасить свои ссуды. Затем инвесторы должны попытаться найти доходность, аналогичную их первоначальным инвестициям, в условиях более низких текущих процентных ставок. И наоборот, инвесторы могут столкнуться с рисками изменения процентных ставок при повышении процентных ставок. Заемщики останутся со своими кредитами, в результате чего инвесторы будут вынуждены оставаться с более низкой доходностью в условиях растущих текущих процентных ставок.

Второй тип MBS — это  обеспеченное ипотечное обязательство (CMO). Это пул сквозных ипотечных кредитов.

Есть несколько типов ОКУ, которые призваны снизить риск досрочного погашения для инвесторов.При последовательной выплате CMO эмитенты CMO будут распределять денежные потоки между держателями облигаций из серии классов, называемых траншами.Каждый транш содержит ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, с аналогичными сроками погашения исхемамидвижения денежных средств.Каждый транш отличается от других внутри ОКУ.Например, у CMO может быть четыре транша с ипотечным кредитованием в среднем на два, пять, семь и 20 лет каждый.Когда поступят выплаты по ипотеке, эмитент CMO сначала выплатит указанную процентную ставку по купонам держателям облигаций по каждому траншу.Плановые и внеплановые выплаты основного долга сначала поступят инвесторам в первых траншах.Как только они будут погашены, инвесторы более поздних траншей получат выплаты основного долга.Концепция заключается в передаче риска досрочного погашения с одного транша на другой.Некоторые ОКУ могут иметь 50 или более взаимозависимых траншей.Следовательно, вы должны понимать характеристики других траншей в CMO, прежде чем инвестировать.Есть два типа траншей:

• Транши PAC используют концепцию фонда погашения, чтобы помочь инвесторам снизить риск досрочного погашения и получить более стабильный денежный поток. Создается сопутствующая облигация для погашения избыточной основной суммы, поскольку ипотечные кредиты выплачиваются досрочно. Тогда с доходом из двух источников (PAC и сопутствующая облигация) инвесторы имеют больше шансов получить выплаты сверх первоначального графика погашения.
• Z-транши также известны как облигации с накоплением или транши облигаций с накоплением. В период начисления проценты инвесторам не выплачиваются. Вместо этого основная сумма увеличивается со сложной ставкой. Это устраняет риск инвесторов реинвестировать с более низкой доходностью, если погашения предыдущих траншей держатели Z-траншей получат купонные выплаты, основанные на более высоком основном балансе облигации. Кроме того, они получат предоплату по основной ипотеке. Поскольку проценты, начисленные в течение периода начисления, подлежат налогообложению — даже если инвесторы фактически не получают их, —  Z-транши могут лучше подходить для счетов с отсроченным налогом.

Зачищенные ипотечные ценные бумаги — это MBS, по которым инвесторам выплачивается только основная сумма (PO) или только проценты (IO). Полосы создаются из MBS или могут быть траншами в CMO.

• Только основная сумма (ЗП): Инвесторы платят за ЗП по сильно дисконтированной цене и получают выплаты в счет основной ипотеки. Рыночная стоимость ЗП может сильно колебаться в зависимости от текущих процентных ставок. При снижении процентных ставок предоплата может увеличиваться, а стоимость заказа на покупку может вырасти. С другой стороны, когда текущие ставки повышаются, а предоплата снижается, стоимость заказа на поставку может упасть.
• Только проценты (IO): IO выплачивает проценты строго в зависимости от суммы непогашенной основной суммы. По мере того как ипотечные кредиты амортизируются, а предоплата сокращает основной баланс, денежный поток IO снижается. Стоимость IO колеблется напротив PO, поскольку по мере падения текущих процентных ставок и увеличения предоплаты доход может снизиться. А когда текущие процентные ставки повышаются, инвесторы с большей вероятностью будут получать процентные платежи в течение более длительного периода времени, тем самым увеличивая рыночную стоимость IO.