За кулисами вашей ипотеки
Вы можете рассматривать свою ипотеку как ссуду, которая помогла вам купить дом. Но инвесторы рассматривают ипотеку как поток будущих денежных потоков. Эти денежные потоки покупаются, продаются, снимаются, транслируются и секьюритизируются на вторичном ипотечном рынке. Поскольку большинство ипотечных кредитов в конечном итоге выставляется на продажу, вторичный ипотечный рынок чрезвычайно велик и очень ликвиден.
С момента возникновения до момента, когда ежемесячный платеж заемщика заканчивается инвестором в качестве части обеспеченной ипотекой ценной бумаги (MBS), ценной бумаги, обеспеченной активами (ABS), обеспеченного ипотечного обязательства (CMO) или обеспеченного долгового обязательства ( CDO), существует несколько различных организаций, которые взимают определенный процент от первоначальных сборов и / или ежемесячных денежных потоков.
В этой статье мы покажем вам, как работает вторичный рынок ипотеки, и познакомим с его основными участниками.
На этом рынке четыре основных участника: инициатор ипотеки, агрегатор, дилер по ценным бумагам и инвестор.
1. Ипотечный кредитор
Ипотечный кредитор — первая компания, работающая на вторичном ипотечном рынке. Инициаторами ипотеки являются розничные банки, ипотечные банкиры и ипотечные брокеры. В то время как банки используют свои традиционные источники финансирования для закрытия ссуд, ипотечные банкиры обычно используют так называемую складскую кредитную линию для финансирования ссуд. Большинство банков и почти все ипотечные банкиры быстро продают новые ипотечные кредиты на вторичном рынке.
Следует отметить одно отличие: банки и ипотечные банкиры используют свои собственные средства для закрытия ипотечных кредитов, а ипотечные брокеры — нет. Скорее, ипотечные брокеры действуют как независимые агенты для банков или ипотечных банкиров, объединяя их с клиентами (заемщиками).
Однако в зависимости от размера и сложности ипотечный кредитор может агрегировать ипотечные кредиты за определенный период времени перед продажей всего пакета; он может также продавать индивидуальные ссуды по мере их возникновения. Для отправителя возникает риск, когда он сохраняет ипотеку после того, как процентная ставка была указана и зафиксирована заемщиком. Если ипотека не продается одновременно на вторичном рынке в то время, когда заемщик фиксирует процентную ставку, процентные ставки могут измениться, что приведет к изменению стоимости ипотеки на вторичном рынке и, в конечном итоге, прибыли, которую получатель получает от ипотеки.
Оригинаторы, которые агрегируют ипотечные кредиты перед их продажей, часто страхуют свои ипотечные кредиты от изменений процентных ставок. Существует особый тип транзакции, называемый сделкой « максимальных усилий», предназначенный для продажи единственной ипотеки, что устраняет необходимость для отправителя хеджировать ипотечный кредит. Меньшие оригинаторы, как правило, используют максимальные усилия.
Как правило, создатели ипотеки зарабатывают деньги за счет комиссий, взимаемых за выдачу ипотеки, и разницы между процентной ставкой, предоставленной заемщику, и премией, которую вторичный рынок будет платить за эту процентную ставку.
2. Агрегатор
Агрегаторы — следующая компания в ряду участников вторичного ипотечного рынка. Агрегаторы — это крупные создатели ипотечных кредитов, связанные с фирмами с Уолл-стрит и финансируемыми государством предприятиями (GSE), такими как Fannie Mae и Freddie Mac. Агрегаторы покупают новые ипотечные кредиты у более мелких кредиторов и вместе с собственными кредитами формируют пулы ипотечных кредитов, которые они либо секьюритизируют в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой частной торговой марки (работая с фирмами Уолл-стрит), либо формируют ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (работая через GSE).
Подобно оригинаторам, агрегаторы должны хеджировать ипотечные кредиты в своих каналах с момента принятия ими обязательства по покупке ипотеки, через процесс секьюритизации и до тех пор, пока MBS не будет продан дилеру по ценным бумагам. Хеджирование ипотечного портфеля — сложная задача из-за риска выпадений и распространения. Агрегаторы получают прибыль за счет разницы в цене, которую они платят за ипотеку, и цене, по которой они могут продать MBS, обеспеченную этими ипотечными кредитами, в зависимости от их эффективности хеджирования.
3. Торговцы ценными бумагами
После того, как MBS был сформирован (а иногда и до того, как он сформирован, в зависимости от типа MBS), он продается дилеру по ценным бумагам. У большинства брокерских фирм Уолл-стрит есть торговые столы MBS. Дилеры на этих стойках занимаются всевозможными творческими вещами с MBS и целыми ипотечными кредитами; конечная цель — продать их инвесторам в качестве ценных бумаг. Дилеры часто используют MBS для структурирования CMO, ABS и CDO. Эти сделки могут быть структурированы так, чтобы иметь различные и несколько определенные характеристики предоплаты и повышенные кредитные рейтинги по сравнению с базовым MBS или целыми кредитами. Дилеры распределяют цены, по которым они покупают и продают MBS, и стремятся получить арбитражную прибыль, структурируя конкретные пакеты CMO, ABS и CDO.
4. Инвесторы
Инвесторы — конечные пользователи ипотеки. Иностранные правительства, пенсионные фонды, страховые компании, банки, GSE и хедж-фонды — все они являются крупными инвесторами в ипотеку. MBS, CMO, ABS и CDO предлагают инвесторам широкий диапазон потенциальной доходности, основанный на различном кредитном качестве и рисках процентной ставки.
Иностранные правительства, пенсионные фонды, страховые компании и банки обычно инвестируют в ипотечные продукты с высоким рейтингом. Эти инвесторы ищут определенные транши по различным структурированным ипотечным кредитам в связи с их профилями риска досрочного погашения и процентной ставки. Хедж-фонды обычно являются крупными инвесторами в ипотечные продукты с низкими кредитными рейтингами и в структурированные ипотечные продукты с более высоким риском процентной ставки.
Из всех ипотечных инвесторов у GSE самые большие портфели. Тип ипотечного продукта, в который они могут инвестировать, в значительной степени регулируется Управлением по надзору за федеральными жилищными предприятиями.
Суть
Немногие заемщики осознают, в какой степени их ипотека разрезается, нарезается кубиками и продается. В течение нескольких недель, может быть, месяца, с момента выдачи ипотеки она может стать частью CMO, ABS или CDO. Конечным пользователем ипотечного кредита может быть хедж-фонд, который делает ставки с направленной процентной ставкой или использует позиции с кредитным плечом для использования небольших нарушений реляционного ценообразования, или это может быть центральный банк зарубежной страны, которому нравится кредитный рейтинг агентства MBS.
С другой стороны, это может быть страховая компания, базирующаяся в Брюсселе, привлеченная длительностью и выпуклостью определенного транша в сделке ABS, CMO или CDO. Вторичный рынок ипотечного кредитования огромен, ликвиден и сложен, и все несколько организаций стремятся получить долю от ипотечного пирога.