Права на обслуживание ипотеки (MSR)
Что такое права на обслуживание ипотеки (MSR)?
Права на обслуживание ипотеки (MSR) относятся к договорному соглашению, в котором право на обслуживание существующей ипотеки продается первоначальным ипотечным кредитором другой стороне, которая специализируется на различных функциях, связанных с обслуживанием ипотечных кредитов.
Ключевые выводы
- Права на обслуживание ипотеки продаются создателем ипотеки другому финансовому учреждению, которое затем берет на себя управление ипотекой, что включает такие задачи, как сбор платежей и их пересылка отправителю.
- Первоначальный кредитор платит обслуживающему персоналу гонорар за выполнение этой работы.
- Для залогодателя ничего не меняется, кроме адреса, на который отправляются платежи.
Понимание прав на обслуживание ипотеки (MSR)
У MSR есть постоянные административные обязанности, которые регулярно обрабатываются в течение всего срока ипотеки.Общие права включают право ежемесячно собирать ипотечные платежи, откладывать налоги и страховые взносы на условное депонирование и пересылать проценты и основную часть ипотечного кредитора.Взамен обслуживающему персоналу выплачивается определенная плата, которая указана в контракте, который был заключен и заключен в начале соглашения об обслуживании.
Суммаипотечного платежа, процентная ставка, тип ссуды и другие факторы остаются прежними.Что касается заемщика, то изменяется только адрес, на который отправляются платежи, и вам следует обращаться к обслуживающему персоналу, а не к вашему первоначальному ипотечному кредитору, с любыми вопросами, которые могут у вас возникнуть относительно вашего кредита.Ваш сервисный агент может измениться в любое время, но вы должны получить уведомление от своего первоначального кредитора не менее чем за 15 дней до того, как это произойдет, и ваш новый сервисный агент также должен уведомить вас в течение 15 дней с момента принятия прав.
Краткий обзор
Федеральные банковские законы позволяют финансовым учреждениям продавать ипотечные кредиты или передавать права на обслуживание другим учреждениям без согласия потребителей.
Пример продажи MSR
Сара берет ипотечный кредит на 500 000 долларов от Кредитора А. Она отправляет кредитору ежемесячный платеж в счет основной суммы долга и процентов. Три года спустя кредитор A решает передать свою MSR по ипотеке Сары компании B. Согласно условиям контракта, кредитор A уплачивает компании B комиссию за обработку всех оставшихся платежей по ипотеке Сары. Затем ипотечный кредитор может потратить больше времени и денег на предоставление новых ипотечных кредитов, в то время как компания, принимающая MSR, пересылает платежи по ипотеке кредитору.
Особые соображения
Кредитор часто продает MSR как средство высвобождения кредитных линий для ссуды дополнительным заемщикам. Срок действия большинства ипотечных кредитов составляет от 15 до 30 лет, и банку необходимы миллиарды долларов, чтобы ссудить деньги другим потребителям, запрашивающим ипотеку, в течение этого времени. В некотором роде продажа MSR означает, что больше людей могут стать домовладельцами, потому что продажа этих прав приносит доход.
Кредиторы также зарабатывают деньги, взимая комиссию за выдачу ипотечных кредитов и получая ежемесячные проценты с платежей. Ипотека — это просто дополнительные активы, которые приносят больше доходов банкам.
История MSR
Рынок MSR был сильным в последние годы благодаря улучшающейся экономике, более качественному ипотечному кредитованию и меньшему количеству дефолтов.Хедж-фонды, банки и инвестиционные фонды недвижимости (REIT) находят эти активы привлекательными, поскольку MSR могут приносить высокие проценты.Например, SunTrust приобрела MSR на 8 миллиардов долларов в первом квартале 2016 года в качестве средства получения солидной рентабельности инвестиций (ROI), и в течение нескольких месяцев ее портфель MSR содержал 1,123 миллиарда долларов в виде невыплаченных основных остатков кредитов, которые банк обслуживал. кредиторы.
В июне 2019 года National Mortgage News сообщило, что MSR «были одним из самых эффективных классов активов с фиксированным доходом за последние пять лет».Однако в нем также сообщается, что «с октября 2018 года, когда средне- и долгосрочные процентные ставки упали, прогнозируемые и фактическиепредположения о досрочной выплате ипотечного кредита ускорились, что привело к значительному сокращению ожидаемого среднего срока действия MSR».Это привело к тому, что «значения MSR с апреля по май стабильно (вдвое) снижались».Тем не менее, как сообщает National Mortgage News, «спрос со стороны покупателей MSR по-прежнему очень высок, и существует общий консенсус в отношении значений MSR».