Квалифицированные условия проживания по обмену

Что такое Квалифицированные условия проживания по обмену?

Квалифицированная договоренность о размещении по обмену – это налоговая стратегия, при которой третья сторона, известная как сторона по размещению, временно владеет отчужденной или замененной недвижимостью инвестора в недвижимость. Квалифицированные договоренности об обмене жилья, в то же время подчиняющие инвесторов строгим правилам продажи и покупки аналогичной собственности, увеличивают гибкость в сроках продажи и упрощают квалификацию для отсрочки налогообложения.

Ключевые моменты

  • Обмен 1031 – это когда инвесторы могут отложить получение прироста капитала или убытков от продажи недвижимости до тех пор, пока отказанное имущество заменяется аналогичным имуществом.
  • Квалифицированная договоренность о размещении по обмену – это когда третья сторона временно владеет отчужденной или замененной собственностью инвестора в недвижимость.
  • Соглашение помогает инвесторам отсрочить реализованный прирост капитала или убыток от продажи недвижимости, позволяя им совершить аналогичный обмен.

Понимание договоренностей о квалифицированном обмене

Квалифицированная договоренность о размещении на обмене (QEAA) позволяет инвесторам соблюдать раздел 1031  Налогового кодекса, который позволяет инвесторам отложить получение прироста капитала или убытков от продажи недвижимости до тех пор, пока отказанное имущество заменяется аналогичным доброе имущество.

Эта транзакция, также известная как обмен 1031 , представляет собой отложенный по налогу обмен, который позволяет продать актив и приобрести другой аналогичный актив, не создавая налоговых обязательств от продажи первого актива.

Квалифицированная договоренность о размещении по обмену обычно устанавливается посредником, который становится владельцем титула на жилье по обмену (EAT). EAT содержит имущество, от которого отказались, или имущество, которое было куплено, чтобы дать время для завершения другой половины сделки. Квалифицированная договоренность об обмене жильем – это, по сути, договоренность о владении одним из двух объектов недвижимости в обмене 1031. 

Это одно из преимуществ квалифицированной договоренности о размещении по обмену, поскольку она позволяет гибко отказаться и получить подобную недвижимость, так что недвижимость может храниться с помощью EAT, пока обе не будут готовы к обмену 1031. В результате договоренность помогает инвесторам отложить реализацию прироста капитала или убытков от продажи недвижимости, позволяя им соблюдать раздел 1031 налогового кодекса. Однако обмен должен быть произведен на подобную недвижимость. Кроме того, существуют ограничения относительно того, как долго имущество может храниться в рамках EAT, и перед попыткой обмена 1031 следует проконсультироваться с налоговым специалистом.

Условия проживания и квалифицированного обмена

Эта налоговая стратегия была признана IRS в 2000 году, но ранее использовалась в течение многих лет. Утверждение процедуры IRS и установление конкретных требований к квалификации сделало соблюдение инвесторами 1031 биржевых правил более простым. Поскольку целью таких операций было временное владение недвижимостью, они также назывались складскими операциями.

До 1 января 2018 года обмен 1031 мог включать обмен одного бизнеса на другой или одного объекта материального имущества на другой.Однако с принятиемв декабре 2017 годаЗакона о сокращении налогов и занятости (TCJA) обмен 1031 ограничен недвижимостью.Другими словами, другие обмены активами, включая машины, оборудование, транспортные средства, произведения искусства, предметы коллекционирования, патенты и другую интеллектуальную собственность, а также нематериальные коммерческие активы больше не подпадают под действие аналогичного налогового режима обмена.1

В результате обмен 1031 может включать только обмен собственности на аналогичную собственность , и это должно касаться недвижимости, предназначенной для инвестиций или для производительного использования в торговле или бизнесе, расположенном в Соединенных Штатах. Свойства являются однотипными, если они имеют одинаковый характер или характер, даже если они различаются по качеству.

Другими словами, независимо от того, улучшено или не улучшено одно свойство, они обычно будут считаться подобными. Например, многоквартирный дом будет считаться подобным другому многоквартирному дому. Однако недвижимость в США не рассматривается как недвижимость за пределами США.

Налоги и условия проживания при обмене

Несмотря на то, что налоговое обязательство откладывается и никакие прибыли или убытки не признаются, обмен 1031 должен быть отражен в форме 8824 Like-Kind Exchanges.Инструкции к форме 8824 объясняют, как сообщить подробности обмена 1031.Форма 8824 помогает налогоплательщику рассчитать сумму отложенной прибыли в результате аналогичного обмена.2

Налогооблагаемые события

Раздел 1031 позволяет инвестору передавать или получать денежные средства, обязательства или другую собственность, не являющуюся подобной, в дополнение к обмениваемой подобной недвижимости. Денежные средства, обязательства или другое имущество, не являющееся подобным и переданное или полученное при обмене 1031, называется загрузкой. Boot вызывает налогооблагаемую прибыль или убыток в год обмена.

Другими словами, если лицо также получает другое (не похожее) имущество или деньги (в рамках обмена), это должно быть признано как прибыль в размере полученного другого имущества и денег. Однако налогоплательщик не может признать убыток.

Налогооблагаемая сумма, которая не отложена в соответствии с разделом 1031, является суммой выручки. Налогооблагаемая сумма, которая откладывается согласно Разделу 1031, представляет собой прирост или убыток от прироста капитала обмениваемой аналогичной недвижимости. Прибыль, признанная благодаря полученной загрузке, указывается в форме 8949, приложении D к форме 1040 или форме 4797, в зависимости от обстоятельств. Если амортизация должна быть восстановлена, то эту признанную прибыль, возможно, придется отразить как обычный доход .

Обменный владелец жилья

Если в рамках договоренности об обмене жилья, собственность передается правообладателю обменного жилья (EAT) и хранится в QEAA, EAT становится бенефициарным владельцем собственности. Несмотря на наличие посредника, налоговые льготы аналогичного обмена все еще применяются.

Согласно IRS, собственность, переданная от EAT инвестору, может рассматриваться как собственность, полученная при обмене, а собственность, переданная EAT, может рассматриваться как собственность, от которой отказались при обмене.Это также может быть верно, если имущество, которое должно быть получено, передается EAT до передачи права собственности на жилье правообладателю.3