Правила обмена 1031: что нужно знать
В сфере недвижимости обмен 1031 — это обмен одной инвестиционной собственности на другую, что позволяет отложить налоги на прирост капитала. Термин, получивший свое название от раздела 1031 кода IRS, используется риэлторами, титульными компаниями, инвесторами и футбольными мамами. Некоторые люди даже настаивают на том, чтобы превратить это в глагол, например: «Давайте 1031 то здание для другого».
Раздел 1031 IRS имеет много движущихся частей, которые инвесторы в недвижимость должны понять, прежде чем пытаться использовать его. Обмен может быть произведен только с подобными объектами недвижимости, а правила IRS ограничивают использование недвижимости для отпуска. Есть также налоговые последствия и временные рамки, которые могут быть проблематичными. Тем не менее, если вы рассматриваете вариант 1031 или просто любопытно, вот что вам следует знать о правилах.
Что такое Правила обмена 1031: что нужно знать?
- Обмен 1031 — это обмен недвижимостью, предназначенной для деловых или инвестиционных целей.
- Обмениваемая собственность должна рассматриваться как подобная в глазах IRS для отсрочки налога на прирост капитала.
- При правильном использовании нет ограничений на количество и частоту совершения 1031 обмена.
- Правила могут применяться к бывшему основному месту жительства при очень определенных условиях.
Что такое статья 1031?
В общих чертах, обмен 1031 (также называемый аналогичным обменом или обменом Старкера) — это обмен одной инвестиционной собственности на другую.Хотя большинство свопов облагаются налогом как продажи, если ваш своп соответствует требованиям 1031, у вас либо не будет налога, либо ограниченного налога, подлежащего уплате во время обмена.
Фактически, вы можете изменить форму своих инвестиций без (по мнению IRS) обналичивания или признания прироста капитала .Это позволяет вашим инвестициям продолжать расти без учета налогов .Нет никаких ограничений на то, сколько раз и как часто вы можете делать 1031. Вы можете переносить прибыль с одного объекта инвестиционной недвижимости на другой, на другой и другой.Хотя вы можете получать прибыль от каждого свопа, вы избегаете налогов, пока не продадите за наличные много лет спустя.Затем, если все сработает, как планировалось, вы заплатите только один налог, и этот налог по ставке долгосрочного прироста капитала (в настоящее время 15% или 20%, в зависимости от дохода — и 0% для некоторых налогоплательщиков с более низким доходом).
Большинство обменов должны быть просто «похожими» — загадочная фраза, которая не означает того, что вы думаете. Вы можете обменять многоквартирный дом на сырую землю или ранчо на торговый центр. Правила на удивление либеральны. Вы даже можете обменять один бизнес на другой. Но для неосторожных есть ловушки.
Положение 1031 касается инвестиционной и деловой собственности, хотя правила могут применяться к бывшему основному месту жительства при определенных условиях. Есть также способы использовать 1031 для обмена загородными домами — подробнее об этом позже, — но эта лазейка намного уже, чем была раньше.
Краткая справка
Чтобы претендовать на обмен 1031, оба объекта недвижимости должны находиться в США.
Особые правила для амортизируемого имущества
При обмене амортизируемого имущества действуют особые правила.Это может привести к получению прибыли, известной как возврат амортизации, которая облагается налогом как обычный доход. В общем, если вы поменяете одно здание на другое, вы можете избежать повторного захвата. Но если вы обменяете улучшенную землю со зданием на неулучшенную землю без здания, амортизация, которую вы ранее заявили на здание, будет возвращена в качестве обычного дохода.
Из-за таких осложнений вам нужна профессиональная помощь, когда вы делаете 1031.
Изменения в правилах 1031
До принятия новогоЗакона о сокращении налогов и занятости (TCJA) в декабре 2017 года некоторые обмены личным имуществом — например, лицензии на франшизу, самолеты и оборудование — соответствовали условиям обмена 1031.Теперь подпадает только недвижимость (или недвижимость), как определено в Разделе 1031.
Стоит отметить, что полная компенсация расходов TCJA на определенное материальное личное имущество может помочь компенсировать это изменение в налоговом законодательстве.
TCJA включает правило перехода, разрешающее 1031 обмен квалифицированной личной собственности в 2018 году, если первоначальная собственность была продана или взамен собственность была приобретена до 31 декабря 2017 года. Правило перехода специфично для налогоплательщика и не допускало обратного 1031 обмен, при котором новая недвижимость была куплена до продажи старой.
Краткая справка
Обмен корпоративными акциями или партнерские интересы никогда не соответствовали критериям — и до сих пор не имеют — но интересы в качестве общего арендатора (TIC) в недвижимости все еще имеют значение.
Отложенные обмены и правила времени
Обычно обмен включает в себя простой обмен одного имущества на другое между двумя людьми. Но шансы найти кого-то с именно тем имуществом, которое вам нужно, кто захочет именно то, что у вас есть, невелики. По этой причине большинство обменов являются отложенными, трехсторонними или обменами Старкера (названными в честь первого налогового случая, в котором они разрешены).
При отложенном обмене вам нужен квалифицированный посредник (посредник), который будет удерживать деньги после того, как вы «продадите» свою собственность, и использует их для «покупки» замещающей собственности для вас. Этот трехсторонний обмен рассматривается как своп.
При отложенном обмене вы должны соблюдать два ключевых правила выбора времени:
Правило 45 дней
Первый относится к обозначению заменяющего имущества.После продажи вашей собственности посредник получит наличные.Вы не можете получить наличные, иначе 1031 лечение испортится.Кроме того, в течение 45 дней с момента продажи вашей собственности вы должны письменно указать посреднику заменяющую собственность, указав ту собственность, которую вы хотите приобрести. IRS сообщает, что вы можете назначить три объекта недвижимости, если в конечном итоге вы закроете одно из них.Вы даже можете назначить более трех, если они подпадают под определенные оценочные тесты.
180-дневное правило
Второе правило времени при отложенном обмене относится к закрытию.Вы должны закрыть новую собственность в течение 180 дней после продажи старой.
Краткая справка
Эти два периода времени идут одновременно, а это значит, что вы начинаете отсчет, когда закрывается продажа вашей собственности. Например, если вы назначите замену собственности ровно через 45 дней, у вас будет всего 135 дней, чтобы закрыть ее.
Налоговые последствия: денежные средства и задолженность
У вас могут остаться наличные после того, как посредник приобретет новое имущество. В таком случае посредник выплатит его вам по истечении 180 дней. Эти денежные средства, известные как «ботинок», будут облагаться налогом как частичная выручка от продажи вашей собственности, как правило, как прирост капитала.
Один из основных способов, которым люди попадают в затруднительное положение с этими транзакциями, — это игнорирование ссуд. Вы должны учитывать ипотечные ссуды или другую задолженность по собственности, от которой вы отказываетесь, а также любую задолженность по замененной собственности. Если вы не получите кэшбэк, но ваши обязательства уменьшатся — это тоже будет считаться для вас доходом, как и наличными.
Предположим, у вас есть ипотека в размере 1 миллиона долларов на старую собственность, но ваша ипотека на новую собственность, которую вы получаете взамен, составляет всего 900 000 долларов. У вас есть прибыль в размере 100 000 долларов, которая также классифицируется как «прибыль», и она будет облагаться налогом.
1031s для домов для отпуска
Возможно, вы слышали рассказы о налогоплательщиках, которые использовали положение 1031, чтобы поменять один загородный дом на другой, возможно, даже на дом, в котором они хотят уйти на пенсию, а Раздел 1031 отсрочил признание прибыли. Позже они переехали в новую собственность, сделали ее своим основным местом жительства и в конечном итоге планировали использовать исключение из прироста капитала в размере 500 000 долларов. Исключение позволяет вам продать свое основное место жительства и вместе с супругом защитить прирост капитала в размере 500 000 долларов, если вы прожили там два года из последних пяти.
В 2004 году Конгресс закрыл эту лазейку. Да, налогоплательщики по-прежнему могут превращать дома для отдыха в арендуемую недвижимость и совершать 1031 обмен. Пример: вы перестаете использовать свой пляжный домик, сдаете его в аренду на шесть месяцев или год, а затем обмениваете на другую недвижимость. Если у вас есть арендатор и вы ведете себя по-деловому, вы, вероятно, превратили дом в инвестиционную недвижимость, что должно сделать ваш обмен 1031 нормальным.
Однако, если вы просто предлагаете его в аренду, но на самом деле никогда не имеете арендаторов, это, вероятно, недопустимо. Факты будут иметь ключевое значение, как и время. Чем больше времени пройдет после преобразования использования собственности в аренду, тем лучше. Хотя абсолютного стандарта не существует, менее шести месяцев добросовестного использования в аренде, вероятно, недостаточно. Год будет лучше.
Переезд в 1031 Swap Residence
Если вы хотите использовать недвижимость, которую вы обменяли, в качестве вашего нового второго или даже основного дома, вы не можете въехать сразу.В 2008 году IRS установило правило безопасной гавани, в соответствии с которым оно заявило, что не будет оспаривать, квалифицируется ли новое жилище как инвестиционная собственность для целей Раздела 1031. Для выполнения этого правила безопасной гавани немедленно в каждый из двух 12-месячных периодов после обмена.
- Вы должны сдать жилище другому лицу для справедливой аренды на 14 дней или более.
- Ваше личное использование жилого помещения не может превышать 14 дней или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, в течение которого жилое помещение сдается в аренду по справедливой цене.
Более того, после успешного обмена одной недвижимости для отпуска или инвестиционной недвижимости на другую вы не можете сразу преобразовать новую недвижимость в свой основной дом и воспользоваться исключением в размере 500 000 долларов.
До внесения изменений в закон в 2004 году инвестор мог передать одну арендуемую недвижимость в обмен на 1031 другую арендуемую недвижимость, сдать новую арендуемую недвижимость на определенный период, переехать в недвижимость на несколько лет, а затем продать ее, воспользовавшись преимуществом исключение прибыли от продажи основного места жительства. Теперь, если вы приобретаете недвижимость при обмене 1031, а затем пытаетесь продать эту собственность в качестве основного места жительства, исключение не будет применяться в течение пятилетнего периода, начинающегося с даты, когда собственность была приобретена при обмене аналогичного вида 1031. Другими словами, вам придется ждать намного дольше, чтобы воспользоваться налоговой льготой на прирост капитала по месту жительства.
Суть
Обмен 1031 может быть использован опытными инвесторами в недвижимость в качестве стратегии увеличения доходов с отсрочкой налогов. Многие сложные движущиеся части требуют не только понимания правил, но и привлечения профессиональной помощи даже для опытных инвесторов.
Статья подготовлена NESrakonk.ru