Финансовая энциклопедия

Как использовать недвижимость для отсрочки налоговых платежей

Инвестиции в недвижимость по прежнему остаются одним из лучших способов увеличения благосостояния и снижения налогов. Выгоды включают способность возмещать стоимость приносящей доход собственности за счет амортизации, использовать 1031 обмен для отсрочки получения прибыли от инвестиций в недвижимость и брать займы под залог собственного капитала для осуществления дополнительных инвестиций или для других целей.

Кроме того, домовладельцы могут воспользоваться освобождением от налога на частное проживание, которое защищает прибыль от продажи личного жилья от налогов на прирост капитала, а также от вычета процентов по ипотеке. Читайте дальше, чтобы узнать, является ли один или сочетание этих стратегий подходит для вас.

Ключевые выводы

  • Инвестиции в недвижимость — это способ разбогатеть и снизить налоги с помощью различных средств.
  • Амортизация позволяет возместить расходы, связанные с приносящей доход арендной недвижимостью.
  • Инвесторы могут отложить налоги, продав инвестиционную собственность и используя капитал для покупки другой собственности на так называемой бирже 1031 аналогичного типа.
  • Владельцы недвижимости могут брать взаймы под залог собственного капитала в своей текущей собственности для осуществления других инвестиций.
  • В зависимости от стоимости продажи недвижимости, домовладельцы могут быть освобождены от уплаты налога на прирост капитала на прибыль от продажи их дома.
  • Физические лица также могут вычитать проценты, уплаченные по их ипотечным кредитам.

1. Использование амортизационных отчислений

Вы можете возместить стоимость приносящей доход арендной собственности за счет ежегодных налоговых вычетов, называемых амортизацией. Кодекс внутренних доходов определяет амортизационный вычет вкачестве разумного учета износа, износа и разумного резерва под обесценение.

Инвесторы в недвижимость обычно используют метод начисления амортизации, называемый Модифицированной системой ускоренного возмещения затрат (MACRS), при которой арендуемая жилая недвижимость и структурные улучшения амортизируются в течение 27,5 лет, а техника и другое оборудование амортизируются в течение 15 лет.

Расходы на амортизацию часто приводят к чистым убыткам по инвестиционной собственности, даже если эта недвижимость фактически приносит положительный денежный поток.Этот убыток, а также такие расходы, как коммунальные услуги и страхование, отражаются в Приложении E формы 1040 федерального подоходного налогаи вычитаются из обычного дохода.

2. Использование 1031 биржи

Биржа 1031, названная в честь раздела 1031 Налогового кодекса, позволяет инвесторам откладывать налоги, продавая одну инвестиционную собственность и используя капитал для покупки другой собственности или собственности равной или большей стоимости. Этот обмен должен происходить в течение определенного периода времени.

Хотя биржа 1031 в широком смысле может включать в себя различные типы собственности, подавляющее большинствотранзакций связано с недвижимостью.А с 31 декабря 2017 года и далее раздел 1031 «Порядок обмена подобного рода применяется только к обменам недвижимого имущества, предназначенного для использования в торговле, бизнесе или для инвестиций, кроме недвижимого имущества, предназначенного в основном для продажи».

Правила собственности

Чтобы успешно завершить обмен 1031, свойства должны соответствовать следующим критериям:

  • Совокупное значение замещающих свойств должно быть равно или больше, чем у отказавшихся свойств.
  • Свойства, включенные в сделке должны быть как натуральной, то есть недвижимое имущество не может быть заменен на какой — либо другой вид актива, такие как инвестиции в недвижимость доверия (REIT).
  • Обе собственности должны использоваться для «производственных целей в бизнесе или торговле» (инвестиции).4

Любые денежные средства или имущество, полученные в результате транзакции, которые не считаются равноценным имуществом, считаются прибылью и подлежат налогообложению.Кассовый сбор включает не только наличные деньги, но и физическое имущество, такое как приспособления.Загрузка ипотечного кредита относится к любому сокращению долга, достигаемому посредством сделки.Таким образом, сумма долга, принятая с заменой собственности, должна быть равна или больше, чем стоимость долга, погашаемого при продаже отказанной собственности.6

Правила для инвесторов

Инвестор должен использовать квалифицированного посредника.Квалифицированный посредник — это агент, который облегчает процесс обмена 1031, в основном за счет удержанияФедерация посредниковпо обмену подробно описывает роль, которую квалифицированный посредник играет в процессе обмена 1031.

У инвестора два крайних срока:

  • Через сорок пять дней после продажи оставленной собственности они должны доставить письменный список квалифицированной замещающей собственности квалифицированной стороне обмена, обычно посреднику. Также существует несколько правил, ограничивающих количество идентифицируемых свойств.
  • Кроме того, они должны приобрести совокупную стоимость квалифицируемых замещающих активов в течение 180 дней с момента продажи оставленного актива или 180 дней после даты подачи налоговой декларации за этот год, в зависимости от того, что наступит раньше.

Обмен 1031, шаг за шагом

В типичной сделке инвестор решает продать инвестиционную недвижимость и инвестировать выручку от любой прибыли в другую недвижимость.

  1. Чтобы сделать это эффективным с точки зрения налогообложения способом, инвестор заключает соглашение об обмене 1031 с квалифицированным посредником и выставляет первоначальную собственность на продажу. В то же время инвестор начинает поиск недвижимости на замену.
  2. В день продажи инвестором первоначальной собственности (отказанной собственности) чистая выручка после оплаты всех расходов отправляется на специальный счет, созданный квалифицированным посредником.
  3. Затем инвестор вступает в период идентификации и имеет ровно 45 дней, чтобы составить список квалифицированной замещающей собственности, и 180 дней, чтобы закрыть замещающую собственность в течение периода обмена.
  4. Используя всю выручку от продажи переданной собственности, инвестор закрывает новую инвестиционную собственность или объекты недвижимости.
  5. Квалифицированный посредник переводит эти средства в титульную компанию, специальный счет закрывается, и транзакция завершается.

3. Займы под залог собственного капитала

Инвесторы, накопившие значительный капитал в своем личном доме или в инвестиционной собственности, могут просто выбрать рефинансирование своей собственности и изъятие капитала для дополнительных инвестиций, улучшения дома или для других целей. Правила варьируются от штата к штату.

В типичном сценарии кредитор ссужает от 80% до 85% вашего капитала.Например, для объекта недвижимости за 240 000 долларов с ссудой в 100 000 долларов заемщик может получить максимум 92 000 долларов (240 000 долларов x 80% = 100 000 долларов).

Краткий обзор

Способность заимствовать против вашего капитала будет также зависеть от вашей кредитной балла, существующей задолженности к собственному капиталу, и ваш отношение долга к доходам.

Хотя эта стратегия немного более рискованна, для тех, кто может справиться с дополнительным долгом, она может помочь накопить богатство без необходимости заключать обмен 1031 или продавать собственность.

4. Отсрочка уплаты налогов при продаже дома

Прибыль от продажи основного места жительства налогоплательщика исключается из налогообложения прироста капитала в размере до 500 000 долларов США для супружеских пар, которые подают документы совместно, и 250 000 долларов США для одиноких лиц, если налогоплательщик проживал в доме два из последних пяти лет.Кроме того, если прибыль от продажи основного места жительства налогоплательщика превышает эти исключения, налогоплательщик также может инвестировать эту часть через обмен 1031.

Инвесторы, живущие в районах, где стоимость домов растет, могут использовать стратегию торговли, чтобы одновременно увеличить свое личное богатство и минимизировать налоги.

5. Вычет процентов по ипотеке

Домовладельцы могут вычесть часть своей ипотеки, относящуюся к выплате процентов, из своих налоговых деклараций. Эти выплаты выше в первые годы ипотеки и постепенно уменьшаются по мере погашения ипотеки.

Согласно IRS, «вы можете вычесть проценты по ипотечному жилищному фонду на первые 750 000 долларов США (375 000 долларов США при раздельном подаче документов в браке). Однако более высокие ограничения (1 миллион долларов США (500 000 долларов США при подаче документов в браке отдельно)) применяются, если вы вычитаете проценты по ипотеке из суммы задолженности. понесенные до 16 декабря 2017 г. «

Суть

Есть много вариантов, доступных владельцу недвижимости, который хочет продать с минимальными налоговыми обязательствами.

  • Обмен 1031 позволяет реинвестировать доходы от продажи в аналогичную собственность.
  • Ссуда ​​под залог жилого фонда напрямую зависит от стоимости имущества и может использоваться для различных целей.
  • Продажа основного места жительства имеет право на особый налоговый режим.
  • Проценты по ипотеке можно вычесть во время налогообложения.

Ваша личная ситуация будет определять, какой из этих вариантов вам подходит, но любой из них поможет вам получить максимальную отдачу от инвестиций в недвижимость.


Похожие статьи