Избегайте налога на прирост капитала при продаже инвестиционной собственности

Имея подорожавшие акции, вы можете продавать свои акции в течение нескольких лет, чтобы распределить прирост капитала.К сожалению, инвестиционная недвижимость не может похвастаться такой роскошью;вся сумма дохода должна быть востребована в счет ваших налогов в год продажи собственности, аналогичного типа » при продаже инвестиционной собственности, прирост капитала можно отложить, купив аналогичную инвестиционную недвижимость.

Управление датой продажи

Вы можете уменьшить это налоговое бремя, контролируя год, в котором право собственности и владение переходит из ваших рук, и, следовательно, год, в котором вы сообщаете о приросте капитала по сделке. Другими словами, вы можете установить передачу права собственности на год, в котором вы ожидаете меньшего налогового бремени.

Согласно налоговой службе (IRS), «часть или вся чистая прибыль от прироста капитала может облагаться налогом по ставке 0%, если ваш налогооблагаемый доход составляет менее 80 000 долларов».Следовательно, если у вас нет активного дохода и минимального пассивного дохода, включая прибыль от продажи вашей инвестиционной собственности, вы можете избежать уплаты налогов с минимального прироста капитала.Однако, если ваш доход стабильный и уплата налога на прибыль кажется неизбежной, вы можете рассмотреть возможность использования биржи IRC Section 1031.

Обмен Раздела 1031

Обмен Раздел 1031 Кодекса IRS позволяет инвестору обменивать недвижимость, предназначенную для инвестиций, на другую инвестиционную недвижимость и не нести немедленных налоговых обязательств.Согласно Разделу 1031, если вы обмениваете бизнес или инвестиционную недвижимость исключительно на бизнес или инвестиционную недвижимость аналогичного типа, прибыль или убыток не признаются до тех пор, пока вновь приобретенная недвижимость не будет продана.

Начиная с 2018 года, личной собственности, такой как произведения искусства, больше не разрешен.3

Правила и положения

Раздел 1031 Кодекса IRS не позволит избежать уплаты налогов на прирост капитала во всех случаях.Например, обмен недвижимости в США на недвижимость в другой стране не соответствует статусу обмена с отсроченным налогом.Кроме того, сделки, связанные с недвижимостью, используемой для личных целей — например, обмен личного места жительства на арендуемую, — не будут иметь отсроченного налогообложения.Наконец, если обмен осуществляется между связанными сторонами и любая из сторон впоследствии реализует обмениваемое имущество в течение двухлетнего периода, обмениваемое имущество будет облагаться налогом.

Для целей налоговой отчетности база старого имущества переносится на новое имущество.Это важно понимать, потому что причитающиеся налоги не прощаются, они просто откладываются до продажи новой собственности. Чтобы зарегистрировать обмен по Разделу 1031 с Налоговой службой, важно подать форму 8824 с налоговой декларацией за год аналогичного обмена, а также за каждый из двух лет после обмена.

Раздел 1031 и убытки

Обмен с отложенным налогом также возможен, если вы продаете свою инвестиционную недвижимость в убыток.Во-первых, вы должны определить, является ли убыток «налоговым убытком» или просто личным убытком.Для того, чтобысчитатьсяналоговым убытком, ваша скорректированная база в собственности должна быть больше, чем цена продажи собственности.Ваша скорректированная база учитывает любые предыдущие амортизационные отчисления, которые вы сделали (или были разрешены, но не принимали).

Например, предположим, что вы купили арендуемую недвижимость за 400 000 долларов. За последние десять лет вы понесли амортизацию здания на сумму 100 000 долларов. Ваша текущая скорректированная база составляет 300 000 долларов. Если вы продаете арендуемую недвижимость за 350 000 долларов, это может показаться убытком, но на самом деле это прибыль в 50 000 долларов для налоговых целей. Прибыль считается неперехваченной прибылью по разделу 1250 и облагается налогом по ставке 25%. Однако вы можете приобрести подобную недвижимость, чтобы сразу не платить налоги с вашего дохода в размере 50 000 долларов.

В качестве альтернативы предположим, что вы продаете тот же дом за 250 000 долларов.Это налоговый убыток в размере 50 000 долларов в дополнение к личному ущербу.Есть ли еще выгода от подобного обмена?Возможно.Если вы приобретаете подобную недвижимость за 250 000 долларов, ваша базовая ставка для этой второй собственности немедленно составит 300 000 долларов (ваша скорректированная база для первой собственности). Это принесет вам пользу, когда придет время продавать вторую собственность, потому что база, с которой вы берете амортизационные отчисления, будет выше.

Обмен с полной отсрочкой налогов

Чтобы произошла отложенная по налогу сделка по обмену согласно Разделу 1031, должны быть выполнены определенные условия:

• Имущество должно быть «подобного рода»: свойства подобного вида, если они имеют одинаковую природу или характер, даже если они различаются по классу или качеству.
• Имущество должно иметь отношение к бизнесу или инвестициям: обмениваемое имущество должно использоваться для продуктивного бизнеса или инвестиционного использования и продаваться для того же использования. Например, обмениваемое имущество не должно в первую очередь предназначаться для перепродажи.
• Новое имущество должно быть идентифицировано в течение 45 дней: новое имущество, которое должно быть получено в обмен на существующее, должно быть идентифицировано в письменной форме продавцу в течение 45 дней с момента первой передачи.
• Передача должна происходить впределах окна 180 дней: как-рода имущество должно быть получено одно из этих двух дат ( взависимости оттого, чтонаступит раньше): втечение периода 180 дней после передачи имущества, или в налоговой декларации срока (включая продления) на год передачи имущества.

Обмен с частичной отсрочкой налогов

Чтобы полностью отсрочить налоги, обмен должен быть исключительно обменом аналогичной собственности.В идеальном мире поиск собственности с такой же торговой стоимостью идеально подходит для обмена по Разделу 1031.Однако трудно найти равный обмен, и во многих случаях одна сторона в конечном итоге вносит дополнительные деньги, чтобы сделать сделку справедливой.Это дополнительное свойство или денежные средства,полученные известен как « загрузки »,и этот выигрыш облагается налогом в размере до ботинка получил.

При наличии ипотечных кредитов на оба объекта ипотечные кредиты вычитаются.Сторона, отказывающаяся от более крупной ипотеки и получающая меньшую ипотеку, рассматривает излишек как выгоду.

Суть

Увеличение числа продаж недвижимости позволило многим людям получить от федерального правительства благоприятный налоговый режим.В результате была потеряна огромная сумма налоговых поступлений.На данный момент остается раздел 1031 обмена на недвижимость.(Как обсуждалось выше, начиная с 2018 года, они были исключены для других типов собственности, таких как предметы коллекционирования, самолеты, права франшизы и тяжелое оборудование.) Как всегда, обсудите свои планы с налоговым специалистом, если у вас есть арендуемая недвижимость. вы планируете продавать, чтобы узнать, какие правила применимы к вашей ситуации.