Сравнительный анализ рынка
Что такое сравнительный анализ рынка?
Сравнительный анализ рынка (CMA) — это оценка стоимости дома на основе недавно проданных аналогичных объектов недвижимости в непосредственной близости. Агенты по недвижимости и брокеры создают отчеты CMA, чтобы помочь продавцам установить realtor.com.
Ключевые выводы
- Сравнительный анализ рынка (CMA) — это оценка стоимости дома, используемая, чтобы помочь продавцам установить цены листинга и помочь покупателям сделать конкурентоспособные предложения.
- При анализе учитываются расположение, возраст, размер, конструкция, стиль, состояние и другие факторы для объекта собственности и сопоставимых объектов.
- Если вы покупатель или продавец, заинтересованный в CMA для определенного объекта недвижимости, обратитесь за помощью к местному агенту по недвижимости или брокеру или проведите собственное исследование, сравнив дома в Интернете.
Понимание сравнительного анализа рынка
Сравнительный анализ рынка помогает продавцам выбрать лучшие цены для своих домов. «Лучшая» цена — это не настолько низкая, чтобы оставлять деньги на столе, и не настолько высокая, чтобы дом вообще не продавался. Для покупателей CMA может проверить, является ли дом хорошей сделкой, и помочь определить конкурентное предложение, которое будет воспринято серьезно, не переусердствуя.
CMA сравнивает объект недвижимости с другими домами, аналогичными по расположению, размеру и характеристикам. В идеале CMA использует недавно проданные дома из того же района, что и объект недвижимости. Конечно, найти дома, проданные в течение последних трех-шести месяцев в непосредственной близости, может быть сложно, если вы находитесь на прохладном рынке недвижимости или в сельской местности. В этих случаях формальная оценка может быть лучшим вариантом.
Обратите внимание, что, хотя сравнительный анализ рынка похож на неформальную оценку, агентам по недвижимости и брокерам не нужна лицензия оценщика для выполнения CMA при обслуживании покупателей и продавцов. Тем не менее, некоторые штаты будут привлекать к ответственности агентов по недвижимости и брокеров, если они не проведут CMA компетентным образом. Если это произойдет, государственная комиссия по лицензированию недвижимости может принять дисциплинарные меры в отношении агента или брокера.
Что в отчете CMA?
Когда агент по недвижимости или брокер проводит сравнительный анализ рынка, они создают отчет, в котором подробно описываются результаты. Хотя стандартизированного отчета CMA нет, он обычно включает:
- Адрес объекта недвижимости и от трех до пяти объектов сравнения.
- Описание каждой собственности, включая высоту, план этажа, количество спален и ванных комнат.
- Площадь каждого объекта недвижимости
- Цена продажи каждого комп.
- Поправки в долларах на любые различия
- Скорректированная цена продажи за квадратный фут каждой композиции
- Справедливая рыночная стоимость предмета имущества
Многие агенты по недвижимости и брокеры используют программное обеспечение для создания всеобъемлющих (и профессионально выглядящих) отчетов CMA. Если вы планируете создать свой собственный, используйте электронную таблицу, чтобы отслеживать свои исследования, или попробуйте онлайн-инструмент цен на жилье, предлагаемый одним из веб-сайтов со списком недвижимости. Ниже: образец отчета.
Как провести сравнительный анализ рынка
CMA включает в себя гораздо больше, чем просто сравнение цен на недавно проданные дома в этом районе. Вот краткое изложение основных шагов для создания точного CMA:
1. Оцените окрестности.
Чтобы установить правильную цену на листинге или убедиться, что дом, который вас интересует, будет выгодным, CMA должен принять во внимание общее качество района. Где более привлекательные блоки? Насколько близко расположены общественные объекты? Насколько близки неприятности сообщества? Каковы правила ТСЖ? Как школы? Есть ли проблемы с подачей апелляции?
2. Соберите подробную информацию о предмете собственности.
Если агент по недвижимости или брокер проводит CMA, они проверят существующий список (если он есть) и совершат личный визит для сбора информации о рассматриваемом доме. Они будут учитывать размер дома (особенно жилое пространство), возраст, стиль, конструкцию, состояние, планировку, отделку, ландшафтный дизайн, а также улучшения и обновления.
3. Выберите композиции.
Найдите от трех до пяти сопоставимых домов в этом районе, которые недавно были проданы и которые находятся как можно ближе к рассматриваемому дому. В идеале, соревнования должны проводиться в пределах одной мили от предметной области и в том же школьном округе. Сосредоточьтесь на домах, которые похожи на дом объекта по площади, размеру участка, спальням, ванным комнатам и типу конструкции. Обратите особое внимание на то, когда продается сопоставимая недвижимость: чем позже, тем лучше, потому что цены на недвижимость могут быстро колебаться. Если дом расположен в уникальном месте — например, с видом на поле для гольфа или набережную, — у компов должно быть такое же расположение.
4. Учесть различия.
Следующим шагом является корректировка различий между рассматриваемым домом и каждым сопоставимым имуществом. Опытный агент по недвижимости или брокер сможет присвоить долларовую стоимость каждой разнице и соответственно скорректировать стоимость каждой компенсации. Это может показаться нелогичным, но если в композиции есть функция, которая уступает исходной, в значение композиции вносится положительная корректировка, и наоборот. Например, если в компании есть дополнительная спальня (улучшенная функция), разумно предположить, что покупатель заплатил больше, чтобы получить дополнительную спальню. В этом случае вы должны вычесть сумму из компенсации, чтобы учесть дополнительную спальню, тем самым позволяя сравнить яблоки с яблоками. Стоимость целевого дома никогда не корректируется.
5. Определите продажную цену за квадратный фут после корректировок.
После корректировки различий разделите скорректированную цену каждого компа на его квадратные метры, чтобы определить цену продажи за квадратный фут. Затем сложите проданную цену за квадратный фут всех компромиссов и разделите на количество компромиссов, чтобы получить среднее значение. Наконец, умножьте это среднее значение на квадратные футы объекта недвижимости, чтобы найти его текущую рыночную стоимость.
Суть
В общем, лучшие композиции — это те, которые больше всего похожи на предмет дома, недавно проданные и те, которые требуют наименьшего количества корректировок. Окончательную цену, возможно, придется немного изменить, в зависимости от рынка. Например, если рынок горячий или если запасы низкие, цена может быть немного выше. И наоборот, если на рынке много похожих домов, возможно, придется снизить цену, чтобы быть конкурентоспособной.