Столкновение с банкротством кооператива

Последнее, что люди, живущие в кооперативах, хотят слышать на годовом собрании дефолт. Но для многих это реальность. Каждый год кооперативы разоряются и оставляют своих «хозяев» в покое.

Что такое кооператив?

Кооперативы — это жилищные соглашения, в которых резидентам принадлежит доля юридического лица, называемого корпорацией. Эти акционеры получают договор аренды или право собственности, которое позволяет им жить в одной из квартир или единиц. Формально владелец владеет только акциями этой корпорации, но не самой недвижимостью. Корпорация владеет недвижимостью. Владелец акций оплачивает ежемесячные расходы на техническое обслуживание, которые используются для покрытия расходов на управление зданием, таких как уборка, отопление, вода, заработная плата сотрудников, вывоз мусора, расходы на ремонт, налоги, страхование и основной залог здания.

Типы неисполнения обязательств

Существует два общеизвестных типа дефолтов, которые связаны с кооперативами: дефолты по ипотеке и технические дефолты.

1. Технические дефолты не так уж и серьезны. Адам Лейтман Бейли, эсквайр, юрист по недвижимости из Нью-Йорка и Нью-Джерси и глава фирмы, занимающейся жилой и коммерческой недвижимостью в Нью-Йорке. Адам Лейтман Бейли, ПК, говорит, что этот тип дефолта «состоит из неспособности произвести ремонт с нарушением. договора об ипотеке, даже если все денежные выплаты были произведены вовремя ». Обычно такие неисправности можно решить, договорившись о том, чтобы ремонт был завершен или, по крайней мере, оплачен.
2. Невыполнение обязательств по ипотеке гораздо серьезнее, потому что кредитор не получает платежи за здание в соответствии с первоначальным соглашением. Это разочаровывающая ситуация для акционеров, которые старательно оплачивали ежемесячное обслуживание без пропущенных платежей. Часто это самый быстрый путь к банкротству кооперативов. В этой ситуации кредитор отправляет уведомление о невыполнении обязательств руководству здания, и, если невыполнение обязательств по ипотеке не разрешается, начинается процесс обращения взыскания.

Худший сценарий: потеря права выкупа

Выкупа права выкупа — худшее, что может случиться, когда кооператив подает заявление о банкротстве. Взыскание права выкупа — это судебный процесс, инициированный кредитором для получения права собственности на здание. Стюарт М. Сафт, партнер Dewey & LeBoeuf LLP, говорит, что в Нью-Йорке обращение взыскания может занять несколько лет, но, в конце концов, если у кооператива нет законной защиты, судья проведет аукцион по продаже здания. и акционеры снова станут арендаторами и больше не будут «владеть» своими квартирами.

В случае, если кооператив подает заявление о банкротстве в результате невыполнения обязательств по ипотеке, кредитор имеет право лишить права выкупа здания и выселить акционеров. Бейли добавляет: «Кредитор базовой ипотеки не может преследовать каждого акционера квартиры, потому что ипотека здания не является личной гарантией акционеров». В случае банкротства кооперативный банк получит деньги раньше акционеров.

Таким образом, любые доходы от продажи взыскания в результате банкротства пойдут на выплату банку. Акционеры, получившие личную ипотеку, будут нести ответственность за эти выплаты, даже если они потеряли право собственности на доли квартиры.

В этом сценарии у акционеров не так много вариантов. Если кооператив решает подать Главу 11 (реорганизация), залогодержатель кооператива может перейти, чтобы преобразовать его в Главу 7, то есть ликвидацию, где здание продается немедленно.

В случае банкротства или потери права выкупа акционеры кооператива остаются арендаторами, если они там проживают, но их договор аренды аннулируется. Если они имеют задолженность по ипотеке за свою квартиру и не платят, «у них могут быть неблагоприятные последствия для уплаты подоходного налога», — подтверждает Saft.

Кооперативы, которые могут столкнуться с проблемой дефолта, могут попытаться наверстать упущенное, заимствуя дополнительные средства, увеличивая ежемесячное содержание или добавляя оценку. Оценка — это временное увеличение ежемесячного содержания. Это увеличение предназначено для покрытия расходов на ремонт или других расходов, связанных с кооперативом.

Распространены ли кооперативные банкротства?

Банкротства кооперативов — явление редкое. Сафт говорит: «Насколько нам известно, со времен Второй мировой войны в Нью-Йорке было лишено права выкупа менее 10 кооперативов, поэтому сейчас это маловероятно. Однако стоит проявлять бдительность». Технический дефолт может привести к банкротству, если все деньги в векселе подлежат оплате в результате технического дефолта, но это маловероятно.

Что могут сделать акционеры?

К сожалению для акционеров, мало что можно сделать, если они уже приобрели кооперативную квартиру. Если они приобрели акции проблемного кооператива, им следует обратиться за советом к квалифицированному юристу. Ключевым моментом является принятие осознанных решений при поиске и изучении кооператива перед покупкой.

Бейли говорит, что, представляя покупателя, он проверяет устойчивость здания, анализируя финансовые показатели здания за последние два года. Он сравнивает финансовый отчет с любыми значительными структурными улучшениями или необходимыми ремонтами и проверяет, есть ли у здания солидные денежные резервы. Здания, которые не могут позволить себе выплачивать ипотечные платежи или покрывать расходы, представляют собой определенные красные флажки.

Охотники за кооперативными квартирами могут избежать попадания в «плохой» кооператив, если сами попросят финансовые отчеты. Анализ двухлетней истории может дать хорошее представление о том, насколько хорошо (или плохо) находится здание. Например, низкий денежный резерв может указывать на то, что у кооператива не будет достаточно средств для покрытия срочного ремонта. В этом случае кооперативу необходимо будет получить средства либо в банке в виде другой ссуды, либо у акционеров.

Акционерам необходимо задать ключевые вопросы при исследовании квартиры. Например, спросите, выплачивал ли кооператив ежемесячные выплаты по ипотеке. Если они пропустили платежи, спросите, почему. Спросите, есть ли какие-либо другие виды неуплаченных долгов, кроме ипотеки, а также есть ли какие-либо предстоящие капитальные ремонты и если да, то как кооператив планирует их оплатить.

Saft предлагает несколько советов: «Посмотрите на последний финансовый отчет, чтобы убедиться, что бухгалтер выпустил чистое письмо о залоговые права на здание или не уплачены ли налоги на недвижимость. Попытайтесь выяснить от управляющего агента, если многие акционеры не оплачивают свое содержание. Попросите вашего юриста прочитать протоколы кооператива, чтобы узнать, есть ли какие-либо проблемы ».

Суть

Совет кооператива имеет право спросить вас, как потенциального покупателя, о вашей финансовой истории. Он хочет быть уверенным, что вы сможете нести ответственность за ежемесячное обслуживание в дополнение к вашему личному платежу по ипотеке. Однако как покупатель вы также имеете право убедиться, что жилое пространство, в котором вы окажетесь, является экономически стабильным. Обязательно спрашивайте обо всех деталях. Это ваше будущее, поэтому пользуйтесь своими правами.