Жилищные кооперативы: уникальный тип домовладения

Покупка дома и аренда квартиры представляют собой только два возможных варианта проживания, и оба они могут быть слишком дорогостоящими. Кооперативное жилье представляет собой альтернативу традиционным методам приобретения основного жилья.

Жилищный кооператив или «кооператив» — это тип варианта жилого жилья, который на самом деле является корпорацией, при которой владельцы не владеют своими квартирами напрямую. Напротив, каждый резидент является акционером корпорации, отчасти исходя из относительного размера единицы, в которой они живут. Здесь мы более подробно рассмотрим совместную жизнь.

Как работают жилищные кооперативы

Владельцы кооператива владеют акциями кооператива вместо того, чтобы напрямую владеть своей единицей, как в случае кондоминиума. В некоторых кооперативах владельцам разрешается продавать свои доли кооператива на открытом рынке, в зависимости от рыночного курса кооперативов в этом месте, при условии утверждения советом кооператива.

Кооперативы часто дешевле, чем аренда квартир, потому что они работают по фактической стоимости, собирая деньги с жителей для оплаты неоплаченных счетов. В районах с высокой стоимостью жизни, например в Нью-Йорке, кооперативы могут быть привлекательным вариантом с финансовой точки зрения. Однако общие сборы, выплачиваемые кооперативу, могут быть немного выше, чем те, которые выплачиваются ассоциации кондоминиумов.

Помимо финансового аспекта совместной собственности, необходимо учитывать также социальные аспекты. Небольшие кооперативы управляются исключительно жителями, и каждый берет на себя ответственность за выполнение своих обязанностей, таких как техническое обслуживание, благоустройство территории и установление правил. Крупные кооперативы могут управляться советом директоров, состоящим из подмножества резидентов.

В любом случае есть правила, которым нужно следовать, и определенная степень социального взаимодействия. Если вам не нравится делиться полномочиями по принятию решений, совместная жизнь может вам не понравиться.

Типы кооперативов

Структура жилищных кооперативов варьируется в зависимости от конкретной юрисдикции их местонахождения. В США и Канаде к наиболее популярным вариантам относятся:

• Кооперативы по рыночной ставке : позволяют членам кооператива покупать и продавать акции по любой рыночной цене.
• Limited Equity Co-ops : устанавливает ограничения на цену, по которой акции могут быть куплены и проданы.
• Лизинговые кооперативы : кооперативная корпорация сдает здание в аренду, а не владеет им, и не накапливает стоимость капитала. В этом случае у кооператива может быть запас наличности на случай, если здание когда-нибудь будет выставлено на продажу.

Затраты на покупку кооператива

Поскольку вы по сути покупаете акции компании, обязательно ознакомьтесь с финансовым положением кооператива и познакомьтесь с другими жителями. Они будут не только вашими деловыми партнерами, но и вашими будущими соседями. Перед покупкой вам стоит учесть следующее:

• Место расположения
• Удобства
• Расходы
• Возможность сдать квартиру в аренду
• Политика в отношении домашних животных
• Требования к страхованию

Для покупки акций кооператива каждый покупатель берет «ссуду на акции» вместо традиционной ипотеки. Эти ссуды во многом похожи на ипотечные ссуды, но в дополнение к платежам по ссуде, выплачиваемым кредитору, жители кооператива несут ответственность за уплату пропорциональной доли общих затрат на эксплуатацию и обслуживание здания.

Эти расходы, известные как «техническое обслуживание», обычно оплачиваются партнерству ежемесячно и оплачиваются по фактической стоимости. Техническое обслуживание может включать или не включать налоги на недвижимость, а ежегодные сборы, уплачиваемые за техническое обслуживание, как правило, ежегодно увеличиваются с инфляцией.

Стоимость ипотеки также может быть включена в ежемесячную плату: даже если отдельный арендатор выплатил свою долю ссуды, на само здание может быть заложена ипотека, принадлежащая корпорации, а не юридическому лицу. индивидуальный партнер. Ссуда ​​на акции оплачивает стоимость покупки товарищества. Это не имеет ничего общего с лежащей в основе ипотекой самой собственности. Покупатели имеют право на все налоговые вычеты, которыми пользуются домовладельцы, включая вычеты по  процентам и налогам на недвижимость.

Дополнительные расходы включают ежемесячные полису общего страхования, содержимое каждого отдельного жилого дома не покрывается. Личный страховой полис, известный как HO-6, необходим для защиты личного имущества от повреждения водой, пожара, кражи и других бедствий.

Особые соображения для кооперативов

Кооперативы должны соблюдать законы, регулирующие справедливое жилье, но они могут быть более строгими, чем другие варианты жилья, когда речь идет о требованиях к владению. Поскольку нет арендодателя и нет арендаторов, правила приобретения долей в товариществе устанавливаются партнерами.

Например, от новых покупателей может потребоваться определенная чистая стоимость или определенное соотношение долга к доходу в дополнение к демонстрации способности выполнять финансовые обязательства по кооперативной покупке.

Также может потребоваться проверка биографических данных. Как и другие типы жилья, некоторые кооперативы предназначены только для лиц в возрасте 65 лет и старше или других определенных групп. Эти более строгие требования к собственности придают кооперативному владению атмосферу безопасности и исключительности. В обмен на эту исключительность кооперативы обычно управляются более жестко, чем кондоминиумы. Например, в моделях высокого класса может быть запрещена субаренда. Все партнеры несут расходы по эксплуатации здания.

По умолчанию — или неуплата — со стороны одного партнера может потребоваться, чтобы другие партнеры покрыли расходы этого партнера, хотя строгие требования владения обычно сводят значения по умолчанию к минимуму.

Кондоминиумы против кооперативов

Кондоминиумы — это многоквартирные дома с частными резиденциями, которые поддерживают общие общие части и инфраструктуру, такую ​​как лифты, подвалы или крыши. Кондоминиумы классифицируются как недвижимость, что означает, что покупатели владеют документами на их жилища. Если вы подумываете о изучить варианты ипотеки с помощью калькулятора ипотеки, подобного приведенному ниже.

Кооперативы не считаются недвижимостью. Когда вы покупаете кооператив, вы становитесь акционером корпорации, которой принадлежит это имущество. Как акционер вы имеете право на исключительное использование жилой единицы в собственности.

Суть

Всегда читайте учредительные документы, устав, соглашение о подписке, правила и любую другую доступную документацию кооператива. Убедитесь, что вы действительно понимаете, как работает кооператив, в том числе как им управляют, за что вы должны будете платить и сколько это будет стоить. Спросите об условиях любой основной ипотеки, политике в отношении домашних животных и вашей способности вносить изменения в свое место жительства. Нет ничего плохого в том, чтобы задавать вопросы; Немного дополнительных усилий на начальном этапе может иметь большое значение для обеспечения гармоничного долгосрочного проживания.