9 вещей, которые нужно знать об ассоциациях домовладельцев

Многие жилые районы имеют структуру товарищества домовладельцев (ТСЖ), чтобы поддерживать чистую и сплоченную атмосферу в районе. Кроме того, когда вы покупаете кондоминиум, таунхаус или дом на одну семью в рамках «запланированной застройки», вы также можете столкнуться со структурой ТСЖ.

Хотя ТСЖ иногда избавляет домовладельца от некоторых обязанностей, они также могут брать на себя некоторые обязательства домовладельца. Прежде чем купить дом, который делает вас частью ТСЖ, вот что вам нужно знать и вопросы, которые вы должны задать как ассоциации, так и вам и вашей семье.

Планируемое развитие ТСЖ

Переход к запланированному развитию часто требует, чтобы вы присоединились к ТСЖ сообщества и заплатили его взносы, чтобы помочь покрыть содержание общих частей, общих структур и экстерьеров. Членство также связывает вас с заветами, условиями и ограничениями ассоциации (CC&R). Эти правила могут помешать вашей мечте, например, о фиолетовой входной двери или о том, чтобы оставить свой фургон на подъездной дорожке, поскольку CC&R обычно включают в себя положения о внешнем виде вашего дома и транспортных средствах, которые вы можете припарковать за его пределами.

Статистически, согласно анализу данных прикладного микроэкономистаВятта Дж. Кларка, у американцев один шанс из пяти жить в доме, являющемся частью ТСЖ . С тех пор, как была составлена ​​оценка Кларка (в 2017 году), недвижимость с ТСЖ продолжила расти.

Подходит ли вам жизнь в плановой застройке? И если да, то у каких из них есть ТСЖ, которые могут вам больше подойти? Ответы на эти вопросы зависят не только от ваших финансов, но и от вашего энтузиазма по поводу общих удобств, терпимости к правилам и нормам и комфорта с самоуправлением — поскольку за большинством ТСЖ наблюдают добровольцы, живущие в застройке.

1. Сборы широко варьируются

Исследование Trulia, в котором использовались данные опроса американского сообщества, показало, что ежемесячные сборы ТСЖ в 2015 году составляли в среднем 331 доллар в месяц. Средние значения варьировались от минимума в 218 долларов в месяц в Уоррене, штат Мичиган, до максимума в 571 доллар в Нью-Йорке.Трулия обнаружила, что сборы в целом выше в старых зданиях и комплексах с большим количеством единиц жилья.

По словам Нейта Мартинеса, агента по  недвижимости RE / MAX Professionals в Глендейле, штат Аризона, количество и размер удобств в комплексе также влияют на расценки. Например, комплекс, охраняемый воротами, с клубом и полем для гольфа, является вероятно, будет взимать более высокую плату, чем та, которая предлагает минимальную безопасность и только скромную общую площадь.

Сборы могут различаться даже в пределах застройки из-за различий в площади, расположении и ориентации, и все это может повлиять на то, сколько потребуется собственности на содержание.

Большинство услуг по множественному листингу (MLS) включают сборы ТСЖ в листинг недвижимости. По словам Мартинеса, это должно гарантировать, что вы можете получить доступ к информации через REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com и другие сайты со списками.

Вы также должны узнать, как часто и на сколько увеличивались комиссии. Если можете, получите распечатанную историю взносов ТСЖ по годам за последние 10 лет. Мартинес говорит, что сборы за ТСЖ обычно повышаются не чаще, чем ежегодно. По опыту Мартинеса, увеличение ТСЖ обычно составляет от трех до пяти лет вперед с использованием оценок будущих затрат на коммунальные услуги, рабочую силу, техническое обслуживание и многое другое.

Изучите эти прогнозы, если они доступны. Поскольку это только приблизительные оценки, Мартинес предлагает вам также проверить сумму, на которую сборы могут увеличиваться каждый год в соответствии с уставом ТСЖ. В новом комплексе это исследование может помочь определить, были ли первоначальные сборы ТСЖ привлекательно, даже искусственно занижены, чтобы привлечь домовладельцев, и могут ли они со временем значительно увеличиться, чтобы покрыть разрыв между доходами и затратами.

В качестве альтернативы может иметь место и обратное, то есть сборы ТСЖ за новую застройку могут фактически немного снизиться со временем, поскольку к застройке добавляется больше домов, и больше домовладельцев доступно для разделения постоянных затрат ТСЖ.

2. То, что вы получаете, тоже различается

«Когда вы покупаете дом в управляемом сообществе, вы фактически покупаете набор юридических обязательств и прав в дополнение к физическому жилому пространству», — говорит Джон Мэннинг, управляющий брокер RE / MAX on Market в Сиэтле. Точные права, услуги и удобства, за которые несет ответственность ТСЖ, могут варьироваться в зависимости от взимаемых сборов. «В закрытом сообществе может быть обслуживание ворот в качестве единственного соглашения между домовладельцами, или может существовать ТСЖ с юридическими полномочиями управлять гораздо большим количеством», — говорит он.

Посмотрите, что включено (и не включено), что повлияет на ваши семейные финансы. Придется ли вам, например, платить за вывоз мусора? Коммунальные услуги включены? Какие? А как насчет кабельного и / или интернет-сервиса?

Имейте в виду, что вы будете платить за льготы, такие как места для отдыха, независимо от того, используете вы их или нет. Узнайте часы работы таких удобств, как бассейны и теннисные корты, чтобы определить, подходят ли они вашему расписанию. Если вы думаете, что захотите поделиться этими удобствами с друзьями или семьей, ознакомьтесь с правилами и тарифами, касающимися использования гостями.

Выровняйте сборы — а также их включения и исключения — по сравнению с другими разработками в этой области, особенно с теми, которые уже включены в ваш короткий список. «Если вы хотите узнать о диапазонах ТСЖ для вашего региона, лучший ресурс будет через профессионального брокера по недвижимости, который хорошо разбирается в ассоциациях домовладельцев», — говорит брокер Мэннинг.

3. Могут применяться дополнительные сборы.

ТСЖ может использовать один из нескольких подходов к управлению финансами. Этот выбор особенно влияет на то, как он финансирует непредвиденные расходы и такие капитальные вложения, как замена системы HVAC.

По словам Джона Мэннинга, управляющего брокера RE / MAX on Market в Сиэтле: «Некоторые ассоциации предпочитают наличие большого резерва наличности для выполнения технических, юридических или управленческих обязательств по мере их возникновения. Другие имеют более низкие комиссионные сборы и полагаются на специальные оценки — фонды. взимается вне сборов ТСЖ — за ремонт и техническое обслуживание ». Эти сборы аналогичны начислениям налогов, которые иногда взимаются местными органами власти.

Вот как работает маршрут оценки: когда возникают крупные расходы, такие как замена крыши или лифта, а в резервах ТСЖ не хватает средств для его оплаты, ассоциация может взимать с каждого домовладельца специальную оценку. Эти сборы могут исчисляться тысячами долларов.

По словам Мэннинга, размер  резервного фонда  будет зависеть не только от подхода ТСЖ, но и от возраста, состояния и удобств здания. Разработки часто составляют многолетние планы ремонтов и капитальных вложений, включая их годовые затраты и ожидаемый остаток в резервном фонде на то время, когда потребуются затраты.

Попросите показать эти документы, обращая особое внимание на то, насколько необходимые расходы совпадают с балансом резервного фонда. При изучении этих таблиц может быть полезна профессиональная помощь. Его компания, Мэннинг говорит, это «есть клиенты обсуждают финансовые отчеты с CPA [который является] экспертом в области анализа [разработка] финансовые показатели.»

ТСЖ должно быть в состоянии предоставить такой список. Спросите также, не планируются ли в будущем какие-либо специальные оценки. Обратите внимание, что эффект масштаба может означать, что специальные взносы для определенных капитальных затрат могут быть меньше в ТСЖ, в которых много членов, и выше в ТСЖ меньшего размера, где на аналогичные расходы будет меньше домовладельцев, которые будут их финансировать.

4. Комиссии и одобрение ипотеки

Рассматривая покупку недвижимости в рамках запланированного строительства, вы, конечно же, учитываете влияние взносов ТСЖ на ваши общие финансы. То же самое и с потенциальными ипотечными кредиторами.

Как и в случае с налогами на недвижимость (которые, кстати, не включены в сборы ТСЖ в большинстве проектов), банки будут учитывать ваши ежемесячные сборы ТСЖ при принятии решения о том, какой размер ипотеки вы сможете себе позволить. В результате вы можете столкнуться с неприятными компромиссами при выборе собственности. Более высокие сборы ТСЖ могут оставить вам меньшую утвержденную сумму, которую вы потратите на свой дом, по сравнению с выбором альтернативной собственности с низкими сборами или без них.

Интересно, что наличие сборов не обязательно снижает стоимость собственности;во всяком случае, есть свидетельства обратного эффекта.Исследование, проведенное микроэкономистом Кларком, показало, что после уравновешивания размера и местоположения дома недвижимость, входившая в состав ТСЖ, продавалась в среднем примерно на 4% дороже, чем те, которые не входили в ассоциацию. Премия является самой высокой, он нашел, когда дом и развитие новые;он уменьшается с возрастом.

Ваш потенциальный кредитор может предоставить сумму платежа по ипотеке, и у вас уже должны быть цифры налога на имущество и комиссии ТСЖ. Если вы только начинаете поиск жилья и еще не имеете отношений с кредиторами, воспользуйтесь онлайн-калькулятором ипотечного кредита, чтобы оценить вероятный платеж по ипотечному кредиту по основной сумме, которую вы ищете, и ввести другую соответствующую информацию, включая вашу плановый первоначальный взнос.

Опять же, любой кредитор, с которым вы разговариваете, может предоставить это. В качестве альтернативы, многие онлайн-калькуляторы ипотечных кредитов, включая тот, который мы связали выше, также позволяют запрашивать у ипотечных кредиторов котировки по ставкам и максимальным утвержденным суммам.

5. Заветы в счет

Поскольку правила и положения любого конкретного ТСЖ могут быть уникальными, не полагайтесь на информацию из вторых рук или прошлый опыт в других разработках, чтобы узнать, каковы правила и договоренности ТСЖ. И хорошенько подумай, сможешь ли ты с ними жить.

Если вы не можете найти CC&R в Интернете, на веб-сайте ТСЖ попросите своего агента по недвижимости приобрести их для вас или получите их, связавшись напрямую с ТСЖ. Обязательно проверьте актуальность документа, прежде чем заходить слишком далеко в процесс покупки.

Вы можете обнаружить, что у вас больше ограничений, чем вы думаете. В дополнение к регулированию цвета двери и тому подобного, CC & Rs могут ограничивать высоту роста вашей травы, возможность сажать или убирать деревья, какие типы транспортных средств вы можете парковать на улице или на подъездной дорожке (запреты на парковку жилых автофургонов не редкость., например), насколько высокими могут быть заборы и какие виды покрытий можно использовать на окнах, выходящих на улицу.

Если экологически чистый образ жизни является личным приоритетом, проверьте зеленые положения ТСЖ, начиная с того, что можно посадить вокруг вашего дома, и как можно поддерживать эту растительность.

Например, некоторые ТСЖ не допускают ксерискапирования, экологически чистой формы озеленения для засушливого климата, и могут ограничивать размер и состав любого сада, который вы сажаете. Правила могут также предписывать использование определенных удобрений, пестицидов или спринклерных систем для ухода за двором и запрещать подобные компостные кучи и солнечные батареи.

Проверьте, нет ли языка, который может помешать или даже затруднить сдачу в аренду вашей собственности. То, что считается обычным, может зависеть от юрисдикции. «В районе Сиэтла часто встречаются запреты на краткосрочную аренду [на время отпуска]. ТСЖ заинтересованы в ограничении процента квартир, не занимаемых собственниками, поскольку ипотечные кредиторы могут неохотно предоставлять ссуды на здания с высокой арендуемой заполняемостью », — говорит Мэннинг.

6. Управление конфликтами

Как и в любом сообществе, в рамках запланированного развития возникают разногласия, иногда из-за того, что некоторые жители нарушают или нарушают правила. Перед покупкой узнайте, как устанавливаются и соблюдаются правила, а также какие наказания применяются к нарушителям правил.

Санкции могут быть строгими. В некоторых ТСЖ последствия могут включать в себя наложение штрафа или судебного иска или наложение ареста права на ваш дом со стороны ТСЖ. Обратите особое внимание на то, может ли ТСЖ взыскать взыскание с вашей собственности за неуплату взносов ТСЖ или неуплату штрафов в результате нарушений CC&R.

Спросите о процессе разрешения любых конфликтов, а также о том, как ТСЖ вносит дополнения или изменения в правила.

Запросите список или другой отчет о конфликтах и ​​нарушениях правил, которые ассоциация должна была устранить. Если в этой информации нет подробностей о судебных процессах, спросите о них. Обязательно проверьте любые прошлые, настоящие или ожидающие рассмотрения судебные процессы, в которых участвует ТСЖ. Также просмотрите результаты любых таких случаев.

7. Репутация ТСЖ

Поскольку ассоциация, по сути, служит гипер-местным правительством для сообщества, стоит посмотреть, кто ею управляет и насколько хорошо эти люди работают вместе.

За ТСЖ очень часто наблюдают жители сообщества, которые занимают свои должности в качестве волонтеров и избираются членами ассоциации. Однако некоторые ассоциации полностью управляются профессионально. Если частная компания управляет ТСЖ, изучите ее репутацию перед покупкой. Если у ТСЖ есть сотрудники или компании, которым она поручает задачи, спросите об этих организациях и о той работе, которую они выполняют.

По возможности поговорите с некоторыми из нынешних владельцев здания — предпочтительнее, с теми, кто не входит в совет ТСЖ и проживает в этом здании несколько лет. Насколько коллегиально функционирует правление? Различия во мнениях обычно решаются вежливо и конструктивно? Обратите внимание на признаки частой, даже постоянной драмы. Как и в случае с некоторыми другими руководящими органами, ТСЖ может столкнуться с эгоизмом, властными играми и мелкой политикой.

Назначьте время для разговора с президентом ТСЖ, чтобы понять, хотите ли вы, чтобы этот человек принимал от вашего имени решения по поводу развития. Спросите президента также об интересе жителей к работе в совете: есть ли у них высокая мотивация или относительное безразличие? Этот разговор также может побудить вас (или нет) однажды стать членом совета директоров, что потребовало бы вашего избрания и отказа от свободного времени для ваших новых обязанностей.

8. Соблюдение ТСЖ.

Не полагайтесь на то, что вас правильно предупредят о каких-либо проблемах между ассоциацией и текущим владельцем дома, который вас интересует. Если своевременно не спросить об этих проблемах, это может привести к их унаследованию при вступлении во владение имуществом.

Некоторые потенциальные проблемы могут быть очевидны, например, мертвый или заросший ландшафт или отслаивающаяся краска. И наоборот, внес ли владелец внешние улучшения или другие изменения в собственность без одобрения ТСЖ? Если эти изменения не соответствуют правилам, что могло бы случиться с вами, если бы вы владели недвижимостью? Вы можете заставить владельца устранить проблемы в рамках договора купли-продажи или предоставить наличные при закрытии сделки.

9. Страховые обязательства

Как и в случае владения недвижимостью, страхование в рамках планируемого застройки также может быть разделено, при этом ТСЖ покрывает одни опасности или области, а домовладелец несет ответственность за другие.

Это часто предусмотрено законом штата.Во Флориде, например, ТСЖ кондоминиума должно застраховать всю общую собственность, которая включает в себя каждую часть здания до незавершенного гипсокартона.Между тем, домовладелец несет ответственность за страхование всего личного имущества в своем доме, включая бытовую технику, полы, мебель, оконные рамы и т. Д.

Проверьте закон штата, в котором вы будете жить, чтобы узнать точное разделение требований. Подтвердите, что ТСЖ для объекта недвижимости, который вы рассматриваете, соответствует этим требованиям.

Страхование от катастроф  особенно важно, если вы планируете покупку квартиры или таунхауса в районе, подверженном крупным стихийным бедствиям, таким как наводнения, землетрясения, метели, лесные пожары, торнадо или ураганы. «На Тихоокеанском Северо-Западе страхование от землетрясений очень распространено [в запланированных разработках], хотя и не требуется», — говорит Мэннинг.

Проверьте, предоставляет ли ТСЖ дополнительное покрытие в качестве привилегии владения в рамках проекта. «[A] дальновидное ТСЖ может сделать кондоминиум более привлекательным», — говорит Мэннинг. Они могут добавить «страхование от землетрясения и других видов страхования от опасностей, [которое] будет отражено в взносах домовладельца на ТСЖ». Вы, конечно же, должны подтвердить, распространяется ли такое дополнительное покрытие на те области, за которые домовладелец несет юридическую ответственность, или только на те, которые находятся в ведении ТСЖ.

Суть

Жить в запланированной застройке — и частично руководствоваться правилами ТСЖ — может быть смешанным благословением. Он предлагает перспективу обмена некоторого контроля над вашим домом на меньшие обязанности по его содержанию, а также на пользование общими удобствами и безопасностью. Однако он также может сменить разнообразный внешний вид типичного района на более однородный, хотя и с меньшими шансами на то, что соседский вкус украшений или небрежные привычки обслуживания станут для вас проблемой.

То, насколько хорошо вы примете эти компромиссы, повлияет на то, насколько вы будете счастливы в кондоминиуме или другом «запланированном доме». Если вы решите совершить покупку, обязательно привлеките профессионалов, в том числе агента по недвижимости, который знаком с планируемыми застройками и ТСЖ, поскольку у них есть ряд необычных аспектов по сравнению с покупкой дома на одну семью.