Как создать товарищество собственников жилья
Ассоциации домовладельцев ( ТСЖ ) решают вопросы, затрагивающие все сообщество, такие как безопасность, отсутствие технического обслуживания, местные неудобства или предоставление услуг, о которых не заботятся местные органы власти.
ТСЖ обычно формируются разработчиками при создании нового сообщества. В качестве условия приобретения собственности во многих сообществах покупатели должны присоединиться к ТСЖ. В результате многие люди присоединяются к ТСЖ, не понимая по-настоящему, что они из себя представляют и как работают, просто потому, что влюбляются в конкретный дом.
Рост ТСЖ
Объединения домовладельцев (ТСЖ) становятся все более и более распространенными. Говоря об этом взрывном росте образования кондоминиумов, ассоциаций домовладельцев и кооперативов, профессор государственной политики Роберт Х. Нельсон заявляет:
Еще в 1970 году на долю населения США приходилось лишь около 1% жилья. К 2010 году, однако, насчитывалось более 300000 общественных ассоциаций, в которых проживало более 60 миллионов американцев, 20% населения США… В период с 1980 по 2000 год половина нового жилья в Соединенных Штатах была построена и организована под частным управлением общественная ассоциация.
Изучите местные законы о ТСЖ
Кодексы государственной собственности устанавливают правовые принципы создания товариществ собственников жилья. В Техасе, например, в главе 204 кодекса собственности говорится, что для подачи петиции о создании ассоциации владельцев собственности (POA) необходимо сформировать комитет из трех человек.
Комитет должен подать официальное письменное уведомление о намерении создать доверенность с обязательным членством. Все владельцы записей в подразделении должны быть уведомлены, а владельцы не менее 60% собственности должны подписать и одобрить петицию в течение одного года. Как только доверенность существует, она может создавать ограничения посредством отдельного процесса подачи петиции, который требует одобрения владельцев не менее 75% собственности подразделения.
Краткий обзор
ТСЖ также могут быть источником серьезных раздоров из-за того, что они обладают властью над домовладельцами.
Создание ТСЖ
Процесс создания ТСЖ зависит от того, где находится ТСЖ, но, вероятно, потребуются следующие шаги.
- Создание бизнес-структуры путем создания ООО или некоммерческой корпорации.
- Создание договоренностей, условий и ограничений (CC&R), которые описывают, как будет действовать ТСЖ и какие правила должны соблюдать домовладельцы.
- Установление процедуры будущих изменений CC&R.
- Написание правил и положений, которые переводят CC&R на понятный для жителей сообщества язык.
- Составление руководящих документов, таких как учредительный договор и подзаконные акты, в которых указывается частота собраний, правила голосования, выборы руководителей ТСЖ и другие рабочие процедуры.
- Выбор квалифицированных должностных лиц / членов правления. Например, казначей действительно должен понимать, как вести бухгалтерский учет и управлять деньгами, например.
Если люди, учредившие ТСЖ, не являются экспертами в области права недвижимости, на данном этапе разумным решением будет нанять адвоката с опытом ТСЖ. ТСЖ не сможет обеспечить соблюдение своих правил, если они будут оспорены и признаны незаконными. Хороший адвокат также может указать на ключевые проблемы, на которые лидерам ТСЖ следует обратить внимание, например, законы о справедливом жилищном обеспечении, чтобы избежать юридических проблем после того, как ассоциация заработает. Нормативные акты федерального правительства, правительства штата и местного самоуправления имеют приоритет над правилами ТСЖ.
(См. Также: Как выбрать подходящего юриста.)
Ключевые выводы
- Застройщики жилья часто создают ассоциации домовладельцев (ТСЖ) как часть недавно построенных микрорайонов или закрытых поселков.
- Крайне важно, чтобы сотрудники ТСЖ вели финансовый учет операций в актуальном состоянии.
- Правила товариществ домовладельцев (ТСЖ) не противоречат постановлениям федерального правительства, правительства штата или местного самоуправления.
- У ТСЖ есть совет директоров, который контролирует работу ТСЖ и обеспечивает соблюдение правил и положений ТСЖ.
- Если вы принадлежите к ТСЖ, вы будете платить взносы за услуги, предлагаемые в вашем районе.
Защитите ТСЖ
Должностные лица и совет директоров несут ответственность за управление и надзор за ТСЖ. Наряду с этим высоким уровнем ответственности возникает высокий уровень риска. ТСЖ нужен способ защитить себя, если домовладелец решит подать в суд.
Почему домовладелец может подать в суд? В Элк-Гроув, штат Калифорния, житель подал в суд на свою ТСЖ из-за предложенных им изменений в правилах парковки в районе. Мужчина из Хьюстона подал в суд на свою ТСЖ, потому что оно требовало, чтобы он убрал ограждение из своего дома, несмотря на высокий уровень преступности в этом районе.
Организация справедливого жилищного строительства подала в суд на ассоциацию кондоминиумов во Флориде за отказ разрешить детям жить в этом здании. Член совета директоров может быть привлечен к ответственности за нарушение его или ее фидуциарных обязательств перед жителями ТСЖ и может быть привлечен к личной ответственности.
Страхование директоров и должностных лиц обеспечивает финансовую защиту людей, управляющих ТСЖ. Он покрывает как расходы на юридическую защиту, так и ущерб. Однако он не распространяется на преднамеренные проступки. Страхование от кражи сотрудников может защитить ассоциацию, если директор, должностное лицо или управляющий имуществом присвоит средства ТСЖ.
Ведите надежную финансовую отчетность
ТСЖ нужны деньги, чтобы функционировать, и эти деньги поступают от жителей общины. Часть денег идет на управление ТСЖ (например, юридические, бухгалтерские и управленческие услуги), но большая часть денег идет на содержание общих частей.
Он может оплачивать услуги по озеленению, обслуживание бассейна и даже вывоз мусора. Часть денег расходуется каждый месяц, а остальная часть остается в резервном фонде. Иногда возникают крупные расходы, которые не могут быть оплачены из резервного фонда ТСЖ. В этом случае ТСЖ потребует от жителей уплаты дополнительной пошлины, называемой специальной оценкой.
Новое ТСЖ должно будет провести анализ финансирования и составить бюджет, чтобы определить, сколько ежемесячных взносов следует собирать с владельца (ов) каждой собственности. Анализ основан на том, какие расходы будут оплачиваться членами сообщества, сколько они будут стоить, сколько будет перечислено в резервный фонд и какой процент собственности сообщества принадлежит каждому жителю.
Кроме того, резервный фонд должен управляться и инвестироваться для поддержания финансовой устойчивости ТСЖ (например, стоимость фонда должна быть сохранена от инфляции ).
Держите домовладельцев в курсе
Как члены сообщества, которые платят взносы и на которых влияют решения ТСЖ, жители должны быть проинформированы о деятельности ТСЖ и любых проблемах, влияющих на сообщество.
ТСЖ должны проводить регулярные собрания и уведомлять жителей заблаговременно, чтобы каждый имел возможность присутствовать. Они также должны провести выборы директоров и должностных лиц и обеспечить каждому возможность голосовать. Информационный бюллетень сообщества, электронная почта и / или веб-сайт также могут помочь держать домовладельцев в курсе.
Должностные лица и директора ТСЖ должны вести подробный учет своей деятельности, например, протоколы собраний сообщества. Ассоциации должны регулярно раскрывать важную финансовую информацию членам сообщества. Члены должны знать свои права на просмотр записей ТСЖ и получать доступ по запросу.
(Для получения дополнительной информации см.: Работа с Советом по кондо.)
Обеспечение соблюдения правил
ТСЖ — это сообщества, основанные на правилах, поэтому время от времени они должны обеспечивать соблюдение правил, которые члены сообщества нарушают. ТСЖ также должны рассматривать жалобы жителей на существующие правила, которые им не нравятся, или правила, которые, по их мнению, должны быть добавлены для решения текущей проблемы.
ТСЖ должны обеспечивать соблюдение правил быстро и последовательно. Домовладельцы, отказывающиеся подчиняться, должны быть оштрафованы. Если домовладелец отказывается подчиняться, ТСЖ может потребоваться отправить счет в коллекцию или подать на домовладельца в суд. ТСЖ следует избегать избирательного правоприменения — другими словами, они не должны играть в фавориты с лидерами ТСЖ или жителями общины, с которыми они дружат. Предвзятое поведение может привести к судебному процессу.
Наем профессиональной управляющей компании может снизить нагрузку на должностных лиц и директоров ТСЖ и устранить потенциальный источник конфликта между лидерами ТСЖ и другими членами сообщества. Управляющая компания может взять на себя большую часть административной работы и справиться с неприятностями, такими как обеспечение соблюдения правил и сбор взносов. Он также может использовать свой опыт в управлении недвижимостью, чтобы обеспечить бесперебойную работу сообщества и избежать ошибок, которые могут совершить неопытные должностные лица и директора. Однако профессиональное управление стоит денег, а это означает, что ежемесячные платежи домовладельцев в ТСЖ будут выше.
Наихудший сценарий применения правил предполагает изъятие имущества домовладельца за неуплату взносов или специальных взносов. Эта крайняя мера может создать конфликтную ситуацию между домовладельцем и ТСЖ. Выкупа также снижает стоимость недвижимости, что не очень хорошо для других жителей района.
Встречи принимающего сообщества
ТСЖ могут заниматься исключительно бизнесом, но не обязательно. Время от времени веселые мероприятия позволяют членам ТСЖ познакомиться друг с другом на дружеской социальной основе, а не только в потенциально враждебной обстановке собрания ТСЖ. Если соседи знают друг друга лично, сообщество может стать более приятным местом для жизни, а конфликты легче разрешать.
Суть
Создание ассоциации домовладельцев и управление ею — это огромная задача со значительными обязанностями и серьезными последствиями. Если вы подумываете о покупке недвижимости в рамках ТСЖ, перед покупкой поймите, во что вы ввязываетесь.
(Для дальнейшего чтения см.: 9 фактов, которые нужно знать о ассоциациях домовладельцев.)