Как совместить две ипотеки в одну?

Наличие двух ипотечных кредитов — не такая уж редкость, как вы думаете. Люди, которые накопили достаточно капитала в своих домах, часто выбирают вторую ипотеку. Они могут использовать эти деньги для выплаты долга, отправки ребенка в колледж, финансирования открытия бизнеса или совершения крупной покупки. Другие будут использовать вторую ипотеку для повышения стоимости своего дома или собственности за счет реконструкции или строительства бассейна и т. Д.

Однако две ипотеки может быть сложнее, чем иметь только одну. К счастью, существуют механизмы, с помощью которых можно объединить или объединить две ипотечные ссуды в одну ссуду. Но процесс консолидации сам по себе может оказаться непростым, а математические расчеты в конечном итоге не принесут ему пользы.

Объединение ипотеки

Давайте посмотрим на один пример: вы открыли кредитную линию под залог собственного капитала десять или более лет назад, и в течение периода получения кредита — времени, когда вы могли «использовать» свою кредитную линию — вы платили приемлемую сумму: 275 долларов в месяц на кредитная линия на сумму 100 000 долларов США.

Согласно условиям этой ссуды, через десять лет период выдачи стал периодом погашения — следующие 15 лет, когда вы должны выплатить ссуду как ипотеку. Но, вероятно, вы не ожидали, что этот платеж в размере 275 долларов превратится в платеж в размере 700 долларов, который может подняться еще выше, если основная ставка увеличится.

Объединив два займа, вы потенциально можете сэкономить более 100 долларов каждый месяц и зафиксировать процентную ставку, а не наблюдать, как она возрастает в случае повышения прайм-листа. С другой стороны, возможно, вы хотите погасить ссуду быстрее и хотите более выгодные условия, которые помогут вам в этом. Как работает этот тип консолидации и насколько это хорошая идея?

Знайте, с чего вы начинаете

Чтобы понять, что происходит при консолидации, вы должны знать кое-что о текущих кредитах, которые у вас есть. Если, когда вы собираетесь объединить ссуды, вы понимаете, что ваша вторая ипотека была использована для вывода наличных из вашего дома по какой-то причине — так называемой ссуды с обналичиванием — это может увеличить стоимость новой ссуды и уменьшить сумму, которую вы квалифицироваться. Кредиторы говорят, что ссуды с выплатой наличных имеют более высокую цену, потому что статистически заемщик с большей вероятностью откажется от ссуды в случае возникновения проблем.

Затем идет рефинансирование по ставке / сроку (refi). Этот тип кредита — это просто корректировка процентной ставки и условий текущего кредита. Ссуда ​​считается более безопасной для кредитора, потому что заемщик не кладет деньги в карман и не уменьшает свой собственный капитал в собственности. Возможно, вы недавно рефинансировали, когда ипотечные ставки упали до исторического минимума. 

Почему эти различия имеют значение?По словам Кейси Флеминга, советника по ипотеке C2 FINANCIAL CORPORATION и автора книги «Руководство по ссуде: как получить наилучшую возможную ипотеку», они важны, потому что условия и сумма, которую вы заплатите по новой ипотеке, могут сильно отличаться.

«Допустим, вы и ваш сосед получаете ссуды рефинансирования на сумму 75% от общей суммы кредита при соответствующем лимите ссуды в размере 417 000 долларов. Ваш — обналичивание, его — нет. По состоянию на апрель 2021 года ваша ссуда будет стоить на 0,625 балла больше, чем у вашего соседа. А 1 балл составляет 1% от суммы ссуды, поэтому, если сумма вашей ссуды составляет 200000 долларов, при прочих равных вы заплатите на 1250 долларов (200000 долларов x 0,00625) больше по той же процентной ставке, что и ваш сосед.

Подумайте об этом так. Если вы изначально приобрели две ссуды при покупке дома, это не ссуда с выплатой наличных, поскольку вторая ипотека была использована для приобретения дома, а не вынимать из нее наличные деньги. Но позже, если вы получили деньги в результате взятия второй ипотечной ссуды, эта ссуда была ссудой с выплатой наличных, и поэтому новая консолидированная ссуда будет считаться такой же.

Есть еще одна причина, по которой это различие становится важным.Поскольку ссуды с выплатой наличных более рискованны для кредитора, они могут предоставить ссуду только от 75% до 80% вашего капитала в вашем доме по сравнению с 90% по ставке / сроку рефинансирования.Флеминг объясняет это простым английским так: «Если ваш заем будет рассматриваться как ссуда с выплатой наличными, вам понадобится больше капитала в вашей собственности, чтобы соответствовать требованиям».

Как объединить

Кредитор сделает всю сложную бумажную работу, связанную с консолидацией ссуд. Ваша задача — быть информированным потребителем. Не разговаривайте с одним кредитором — поговорите с несколькими.

Поскольку объединение двух ссуд сложнее, чем обычная ипотека, лучше поговорить лично с тремя или четырьмя кредиторами. Вы можете поговорить со своим банком или кредитным союзом, ипотечным брокером или получить рекомендации от профессионалов отрасли, которым вы доверяете.

Конечно, спросите их, станет ли новый заем займом с выплатой наличных или рефинансированием по ставке / сроку. Это ссуда с фиксированной или плавающей ставкой? 15 или 30 лет?

Как только вы будете довольны определенным кредитором, они проведут вас через весь процесс. Не подписывайте ничего, не прочитав предварительно, и убедитесь, что вы понимаете график платежей.

Если ваша ссуда представляет собой ссуду с выплатой наличными, Кейси Флеминг говорит, что может быть способ конвертировать ее в процентную ставку / срок возврата через год.

«Консолидируйте ссуды как обналичивание, но получите кредит кредитора, который оплатит все расходы, связанные с транзакцией.Подождите год и снова рефинансируйте.Поскольку на этом этапе вы рефинансируете только одну ссуду, это не ссуда с выплатой наличных.Теперь вы можете потратить деньги на баллы, чтобы снизить процентную ставку, поскольку вы сохраните ссуду в течение более длительного периода времени ».Далее Флеминг советует делать это только в том случае, если вы считаете, что процентные ставки стабильны или могут упасть.

Суть

«Никогда не принимайте решение о рефинансировании или консолидации ссуд только на основании уменьшения вашего ежемесячного платежа.В большинстве случаев вы потратите на новую ссуду больше, чем просто выплатите существующую ссуду », — говорит Флеминг.«Миллионы потребителей продолжают закладывать свое будущее и в конечном итоге получают на пенсии на десятки или даже сотни тысяч долларов меньше».

Вместо этого определите, как долго, по вашему мнению, вы будете оставаться в доме, и сравните стоимость вашей текущей ипотеки (ов) с новой ипотекой плюс любые расходы, связанные с новой ссудой, на протяжении всего периода времени, в течение которого вы будете удерживать ссуду. Если затраты будут ниже, консолидация, вероятно, будет хорошей идеей. 

 

Статья подготовлена NESrakonk.ru