Мошенничество с ипотекой: понимание и предотвращение

Ключевые выводы

• Распространенными видами мошенничества с индивидуальными ипотечными кредитами являются кража личных данных и фальсификация доходов / активов, в то время как профессионалы отрасли могут использовать мошенничество с оценкой и воздушные кредиты для обмана системы.
• Хищническая кредитная деятельность, спасение от выкупа закладных и мошенничество с сокращением ипотечных кредитов способствовали Великой рецессии в 2007 году. 
• Мошенничество с ипотекой продолжает оставаться проблемой в Америке.По данным CoreLogic на сентябрь 2018 года, в каждой 109 ипотечной заявке есть признаки мошенничества.
• Существуют профессиональные организации, которые отслеживают и расследуют мошенничество с ипотекой, наряду с ФБР.

Краткий обзор

Жилищное или ипотечное мошенничество может быть совершено лицами, которые намереваются занять недвижимость в качестве основного места жительства, или группами инвесторов, которые обманывают с помощью аренды недвижимости или совершают мошенничество с оценкой при переворачивании домов.

Согласно Федеральному бюро расследований (ФБР), это любой вид «существенного искажения, искажения или упущения в отношении собственности или потенциальной ипотеки, на которую андеррайтер или кредитор полагается при финансировании, покупке или страховании ссуды».  Используя это рабочее определение, мы видим, что мошенничество с ипотекой может совершаться как отдельными заемщиками, так и профессионалами отрасли.И суммы, связанные с этим, высоки.Например, в Сакраменто, штат Калифорния, в начале 2019 года семь человек были осуждены за мошенничество с ипотекой на сумму 10 миллионов долларов3.

Есть две отдельные области мошенничества с ипотекой: мошенничество с целью получения прибыли и мошенничество с недвижимостью. 

1. Мошенничество с целью получения прибыли:  лица, совершающие этот вид мошенничества с ипотекой, часто являются инсайдерами отрасли, использующими свои специализированные знания или полномочия для совершения или содействия мошенничеству. Текущие расследования и широко распространенные отчеты показывают, что высокий процент мошенничества с ипотекой связан с сговором инсайдеров отрасли, таких как банковские служащие, оценщики, ипотечные брокеры, юристы, кредиторы и другие профессионалы, работающие в отрасли. Мошенничество с целью получения прибыли направлено не на обеспечение безопасности жилья, а, скорее, на неправомерное использование процесса ипотечного кредитования для кражи денежных средств и капитала у кредиторов или домовладельцев. ФБР ставит мошенничество в приоритетном порядке в случаях получения прибыли.
2. Мошенничество с жильем:  этот тип мошенничества обычно представлен незаконными действиями, предпринимаемыми заемщиком, мотивированным на приобретение или сохранение права собственности на дом. Заемщик может, например, искажать информацию о доходах и активах в заявке на ссуду или побуждать оценщика манипулировать оценочной стоимостью собственности.

Чтобы понять последствия для жилищного строительства и недвижимости, а также для финансовых учреждений, просто обратитесь к заголовкам и литературе о кризисе субстандартного ипотечного кредитования 2008 года. Большая часть этого спекулятивного кредитования была основана на мошенничестве с ипотекой.

Зачем совершать мошенничество с ипотекой? 

Заемщики и профессионалы заинтересованы в мошенничестве с ипотекой по многим причинам. Мы можем описать большинство из этих причин, определив два основных типа — мошенничество с целью получения жилья и мошенничество с целью получения прибыли. Мошенничество с жильем совершается заемщиками, которые часто с помощью кредитных специалистов или другого персонала искажают или опускают соответствующие данные о занятости и доходе, долге и кредите, стоимости и состоянии собственности с целью получения или сохранения права собственности на недвижимость. Мошенничество с целью получения прибыли совершается отраслевыми профессионалами, которые искажают, искажают или опускают соответствующие данные о своей личной занятости или доходе, долге и кредите или стоимости и состоянии собственности своих клиентов с целью максимизации прибыли от кредитной операции.

Здесь важно отметить, что мошенничество с целью получения прибыли может быть совершено любым профессионалом в цепочке кредитных транзакций, включая застройщика, агента по продаже недвижимости, кредитного специалиста, ипотечного брокера, консультанта по кредитам / долгу, оценщика недвижимости, инспектора собственности, страхование. агент, титульная компания, поверенный и эскроу-агент. Профессионалы отрасли также могут работать сообща, как сеть, чтобы обманывать андеррайтеров, кредиторов и заемщиков, а также максимизировать комиссионные и делиться прибылью от всех услуг, связанных с ипотекой. Эти действия мотивированы либо желанием получить дополнительные комиссионные с продаж, либо просто увеличить инвестиционную позицию.

Распространенные схемы мошенничества и мошенничества с ипотекой 

Наиболее распространенными схемами мошенничества с ипотечным кредитом среди инвесторов являются различные виды переворота собственности, мошенничество с арендой и мошенничество с покупателем соломы.

Переброска собственности, как правило, не является незаконной, если она связана с покупкой дома, хранением / ремонтом и последующей перепродажей с целью получения прибыли. С другой стороны, когда недвижимость покупается по цене ниже рыночной и сразу продается с прибылью с помощью коррумпированного оценщика, который «проверяет», что стоимость собственности на самом деле вдвое превышает первоначальную сумму покупки, это свидетельствует о мошенничестве с ипотекой.

В случае схемы продажи имущества при закрытии в тот же день цепочка правового титула и оценка часто являются мошенническими и включают трех сторон: продавца, флиппера и ничего не подозревающего конечного покупателя. Продавец заключает договор с флиппером на покупку недвижимости по цене ниже рыночной. Флиппер предоставляет конечному покупателю обязательство по страхованию фальшивого титула, показывая флиппер как владельца (хотя это не так), и оценка производится по завышенной цене, о которой договорились флиппер и конечный покупатель.

Мошенничество с занятостью — это схема, используемая инвесторами для получения права на получение более высокого отношения ссуды к стоимости и более низких личных расходов на покупки в дополнение к более низким ставкам по ипотечным кредитам. Мошенничество с заселением происходит, когда заемщик утверждает, что дом будет занят владельцем, чтобы получить благоприятный банковский статус, когда недвижимость фактически останется вакантной. Покупатель соломы использует или позволяет кому-либо использовать свою личность, кредитный рейтинг и доход для приобретения собственности для другого покупателя, который не может претендовать на ипотеку (или претендовать на лучшие ставки). Инвесторы добровольно или неосознанно часто используют покупателей соломы для сокрытия других форм и многочисленных уровней мошенничества.

Наиболее распространенными видами мошенничества с ипотечным кредитом являются кража личных данных и фальсификация доходов / активов. Кража личных данных происходит, когда реальный покупатель обманным путем получает финансирование, используя информацию неосознанной и неосведомленной жертвы, включая номера социального страхования, даты рождения и адреса. Кража личных данных для целей ипотеки также может включать украденные квитанции о заработной плате, банковские записи, налоговые декларации, документы W-2 и фальсифицированные письма с подтверждением занятости. Даже записи о собственности могут быть сфальсифицированы, а заемщики могут получить мошенническую ипотеку на недвижимость, которой они не владеют и не занимают.

Воздушная ссуда против мошенничества с оценкой

Наиболее распространенные в отрасли мошенничества с профессиональным ипотечным кредитованием — это мошенничество с кредитованием и оценкой стоимости авиабилетов.

Воздушная ссуда — это ссуда, полученная на несуществующее имущество или несуществующему заемщику. Группа профессионалов часто работает вместе, чтобы создать фиктивного заемщика и поддельную цепочку правового титула, а также получить связующее звено по страхованию правового титула и имущества. Кроме того, цепочка мошенничества может включать в себя телефонные банки и почтовые ящики для создания поддельных подтверждений занятости, домашних адресов и номеров телефонов заемщиков. Мошенничество с воздушным кредитом просто дает деньги в руки преступников, и никакая собственность никогда не покупается и не продается.

Мошенничество с оценкой часто предполагает совместную работу агента по недвижимости, строителя, оценщика и кредитного специалиста, чтобы максимизировать покупную цену и сумму ссуды, чтобы увеличить свои комиссионные. С другой стороны, коррумпированные оценщики часто занижают стоимость собственности, чтобы гарантировать, что другой инвестор сможет купить актив.

Некоторые формы хищнической кредитной деятельности, спасения от выкупа закладных и мошенничества с сокращением ипотечных кредитов в значительной степени зависят от вышеупомянутой практики мошенничества с ипотекой. Хищническое кредитование обычно включает в себя фальсификацию данных о доходах кредиторов с целью неточного отражения их способности брать на себя дополнительные долги. Такая деятельность во многом способствовала Великой рецессии.

Борьба с ипотечным мошенничеством

Нет недостатка в законодательстве на местном, государственном или федеральном уровне, направленном на сокращение случаев мошенничества с ипотекой. В последнее время штаты сделали большой шаг, потребовав лицензирования кредитных специалистов и повышения квалификации. Кроме того, агентства по недвижимости, титулу и страхованию лицензируются и контролируются государственными органами. Многие штаты также требуют периодического аудита деятельности и транзакций ипотечных компаний для контроля за соблюдением требований.

Профессиональные организации, такие как Ассоциация ипотечных банкиров ( MBA ) и Национальная ассоциация ипотечных брокеров ( NAMB ), имеют кодекс поведения и передовые методы, которые отслеживаются коллегами. Подразделение ФБР по экономическим преступлениям — II также отслеживает жалобы и подозрительную деятельность в сфере ипотечного кредитования.

Суть

Хорошая новость в том, что мы можем улучшить рынки, сократив количество случаев мошенничества с ипотекой. Частные лица должны устанавливать реалистичные ожидания в отношении заимствования и опыта домовладения. Инвесторы должны ставить перед собой реалистичные цели по получению прибыли. Профессионалы отрасли должны стремиться к более высоким личным стандартам и подчиняться ответственности коллегиальной организации. Правительствам необходимо сделать законодательство более единообразным и согласовать правоохранительные органы с активными расследованиями.