Краудфандинг в сфере недвижимости: Путь к инвестированию в альтернативные активы
Фото Sean Pollock on Unsplash
За последнее десятилетие инвесторы «главной улицы» осознали силу неликвидных альтернативных активов. Альтернативные активы в свободном смысле определяются как виды инвестиций, которые осуществляются на частных рынках. Другими словами, это не акции, облигации и биржевые фонды, которые совершают сделки практически в режиме реального времени и составляют основную часть портфелей большинства инвесторов.
«Традиционные» активы, такие как акции, входящие в индекс S&P 500, можно купить или продать в любое время через любое количество платформ. Барьеры для входа минимальны, ликвидность практически мгновенна. Вот почему традиционные активы — это отличное место для любого индивидуального инвестора, чтобы начать свой путь, и почему портфель «70/30» или «80/20» акций/облигаций — это то, с чего начинают большинство инвесторов, когда у них появляется избыточный капитал в возрасте 20-30 лет.
Однако когда речь идет о долгосрочной стратегии инвестирования, неликвидность — это особенность, а не недостаток. Опытные инвесторы дополняют традиционные активы альтернативными для достижения баланса, диверсификации и долгосрочной стабильности портфеля. Краудфандинг недвижимости, в частности, является отличным началом для любого инвестора, желающего диверсифицировать неликвидные альтернативы.
Зачем инвестировать в альтернативы?
Именно потому, что они неликвидны и осуществляются на частных, неэффективных рынках. Поэтому альтернативные активы могут служить сильным дополнением к публичным рынкам и обеспечивать соотношение риск/доходность, которое выше, чем у традиционных активов.
Институциональные инвесторы, такие как Гарвардский эндаумент, уже несколько десятилетий делают альтернативные инвестиции, такие как частная недвижимость, неотъемлемой частью своих портфелей. Индивидуальные инвесторы теперь имеют новый уровень доступа, чтобы заполнить пробел в распределении средств.
Вот три основных, взаимосвязанных преимущества инвестирования в альтернативные частные рынки:
Минимизация волатильности
По состоянию на осень 2021 года фондовый рынок в последнее время в целом демонстрирует хорошие результаты. Но не так давно, в конце 2020 года, S&P 500 упал на 10% всего за несколько дней. Сейчас колебания более чем на 2% происходят гораздо чаще, чем в предыдущие десятилетия. Волатильность стала новой нормой именно благодаря ликвидности публичных рынков и скорости распространения информации в мире, который становится все более взаимосвязанным. Тревоги по поводу вирусов, геополитическая напряженность и даже междоусобная корпоративная политика — все это может спровоцировать падение цен. Поскольку альтернативные активы не торгуются на публичных биржах, их цена, как правило, движется медленнее параллельно с основными экономическими условиями. Со временем добавление альтернативных активов в инвестиционный портфель может потенциально помочь снизить общую волатильность портфеля.
Смягчение перекрестной корреляции между активами
При разработке долгосрочной стратегии распределения активов инвесторы могут потенциально снизить волатильность портфеля, минимизируя степень совместного движения активов в портфеле. Исторически сложилось так, что стоимость недвижимости на частном рынке менее тесно коррелирует с ценообразованием на фондовом рынке, чем другие классы активов. В то время как облигации имеют корреляцию 0,25 с акциями, а публичные REITs имеют корреляцию 0,31 с публичными акциями, частная недвижимость имеет корреляцию с акциями всего 0,07. Другими словами, частная недвижимость имеет корреляцию с акциями менее чем на треть меньше, чем облигации, и менее чем на четверть меньше, чем государственные REIT.
Стремление к распределению менее коррелированных классов активов означает, что инвестор потенциально будет менее уязвим к колебаниям рынка и снизит риск потери основной стоимости портфеля ближе к выходу на пенсию.
Потенциал для реализации «Альфы»
Стоимость акций может меняться, иногда стремительно, в зависимости от настроения рынка. Стоимость и денежный поток от альтернативных активов (таких как коммерческая недвижимость) зависят от мастерства и компетентности отдельных операторов — например, инвестиционных компаний, девелоперов и управляющих недвижимостью, реализующих стоимость этих «твердых активов». Таким образом, альтернативные активы способны обеспечить «альфу»: доходность, характерную для конкретного актива и обусловленную качественным управлением. Диверсификация инвестиций, способных обеспечить «альфа», может потенциально увеличить общий потенциал роста стоимости и денежного потока портфеля.
Почему краудфандинг в сфере недвижимости — это то, с чего стоит начать?
Теперь инвесторы могут использовать широкий спектр альтернативных классов активов, включая сельскохозяйственные угодья, произведения изобразительного искусства, редкие вина и даже коллекционные предметы, такие как спортивные карточки и памятные вещи. Это хорошо, поскольку инвесторы могут использовать еще более широкий спектр профилей доходности (и при этом получить удовольствие).
Но недвижимость остается проверенным и верным «следующим шагом» для инвесторов, стремящихся диверсифицировать свой портфель. Вот лишь некоторые из причин:
Множество форм, размеров и профилей возврата
Недвижимость, как правило, предлагает отличное сочетание налоговых преимуществ, низкой волатильности, роста стоимости и потенциала денежного потока. Благодаря краудфандингу недвижимости инвесторы также могут получить доступ к широкому спектру профилей доходности. Индустрия краудфандинга недвижимости выкристаллизовалась вокруг нескольких качественных платформ, которые специализируются на различных типах инвестиций в недвижимость. Различные типы недвижимости (квартиры, промышленные склады, офисные помещения), различные географические регионы и различные стратегии (покупка и владение, добавление стоимости, развитие на начальном этапе) — все они предлагают различные профили доходности.
Компания EquityMultiple, например, предлагает инвестиции в коммерческую недвижимость по всему «стеку капитала»: от старшего долга, предлагающего фиксированную ставку доходности в течение относительно короткого срока, до оппортунистических инвестиций в акционерный капитал, которые нацелены на более высокий прирост в течение более длительного срока, при этом приоритет отдается промежуточному денежному потоку от аренды недвижимости. Большинство платформ предлагают инвестиции с минимальным размером чека гораздо ниже, чем исторически сложилось в частном инвестировании в недвижимость (например, EquityMultiple начинается с $5 000). Такие низкие минимальные суммы помогают инвесторам диверсифицировать не только недвижимость, но и различные виды активов, чтобы еще больше распределить риски по портфелю и использовать различные каналы для получения пассивного дохода и роста стоимости.
Среди этих более осязаемых классов активов это наиболее
Классические автомобили, произведения искусства, изысканные вина и редкие бейсбольные карточки — все это реальные объекты. Но в качестве инвестиционного актива они не являются материальными в той мере, в какой являются недвижимостью. Коллекционные карты и предметы искусства, например, ценны настолько, насколько люди о них думают. Никто не станет отрицать гениальность Пикассо, но одна из его великих работ не является жизненно необходимым благом; она находится на вершине иерархии человеческих потребностей. Напротив, объекты недвижимости обеспечивают ценность, без которой общество не может обойтись. Независимо от того, что еще происходит в экономике, или в какую сторону дуют культурные ветры, всем членам общества все равно нужно место для жизни (и, как правило, также нужны места для скопления людей и ведения бизнеса).
Благодаря этой внутренней ценности и существенному характеру недвижимости, ее можно считать, пожалуй, самым стабильным классом активов, о чем свидетельствует низкая историческая волатильность сектора.
Она находится в наилучшем положении для обеспечения денежного потока
Изысканное вино может потенциально принести огромные дивиденды при продаже, и вино имеет доказанную историю роста стоимости с течением времени. Однако бутылка вина, стоящая в погребе с регулируемым климатом, не способна производить ежемесячные выплаты инвесторам. Фактически, трофейные активы такого рода могут иметь отрицательный денежный поток из-за текущих расходов на обслуживание и страхование. Недвижимость, с другой стороны, имеет потенциал для положительного NOI (чистого операционного дохода) от арендной платы. В зависимости от структуры инвестиций, пассивные инвесторы могут иметь право на регулярный денежный поток, что может высвободить капитал для других целей, снизить риск ликвидности и помочь получить эффект сложного дохода.
Выделение средств на альтернативные инвестиции — важный шаг для инвесторов. Благодаря технологическому расширению инвестиционных возможностей и относительно низким минимальным ставкам, никогда еще не было так просто для самонаправляемых инвесторов не только найти альтернативные инвестиционные возможности, но и создать диверсифицированный портфель альтернативных инвестиций. Краудфандинг недвижимости является логичным первым шагом для инвесторов, которые стремятся выйти за рамки традиционного портфеля публично торгуемых активов.
1Источник: U.S. 2018 Insights on Wealth & Worth