Производная по недвижимости

Что такое дериватив по недвижимости?

Производные финансовые инструменты на недвижимость, иногда называемые производными финансовыми инструментами на недвижимость, представляют собой инструменты, которые позволяют инвесторам получить доступ к классу активов недвижимости без фактического владения зданиями. Вместо этого они заменяют недвижимость показателями индекса возврата недвижимости. Таким образом, инвесторы могут инвестировать в акции или долги недвижимости, никогда не покупая реальные активы или не используя недвижимость в качестве залога.

Преимущества деривативов на недвижимость

Деривативы на недвижимость позволяют инвестору сократить свои первоначальные обязательства по капиталу и защитить портфели недвижимости от убытков, обеспечивая при этом альтернативные стратегии управления рисками.

Исторически сложилось так, что недвижимость имела низкую корреляцию с точки зрения производительности с инвестициями в акции и облигации, что делало ее желательным инструментом диверсификации портфеля. К сожалению, покупка и продажа физического имущества далеко не так проста, как торговля ценными бумагами.

Индекс NPI

Индекс собственности Национального совета доверительных управляющих по инвестициям в недвижимость (NPI) — это общепринятый индекс, созданный для оценки инвестиционных показателей рынка коммерческой недвижимости.Первоначально разработанный в 1977 году, индекс без использования заемных средств оценивается примерно в 702 миллиарда долларов (по состоянию на 3 квартал 2020 года) по всем США1.

Инвестиции в коммерческую недвижимость подразделяются на следующие типы инвестиций:

• Частный акционерный капитал
• Частный долг
• Общественная справедливость
• Государственный долг

Как работают деривативы на недвижимость

Разработанный для частного акционерного капитала сектора, производные, предлагаемые по индексу NCREIF основаны на свопы, которые приходят в различных формах, что позволяет инвесторам в своп воздействия на либо усмотрения или полного возврата самого индекса, или путем замены воздействия от одного землепользования к Другой.

Один из методов состоит в том, чтобы «открывать длинную позицию » (копируя выставление покупаемой недвижимости) или «открывать короткую позицию » (копируя выставление продажи собственности). Другой метод — обмен общей доходности индекса NCREIF с разбивкой по секторам недвижимости, что позволяет инвесторам обменивать доход от офисной недвижимости, например, на торговую.

Возвратный своп позволяет двум инвесторам по обе стороны от свопа реализовывать стратегии, которые невозможно реализовать с реальными активами на рынке частной недвижимости. Свопы позволяют инвесторам балансе. Контракты на срок до трех лет обычно управляются инвестиционным банком, который действует как расчетная палата для фондов.

В случае, если инвестор открывает длинную позицию по общему доходу индекса NCREIF, он соглашается с общей доходностью NPI (выплачивается ежеквартально) на заранее определенную условную сумму и соглашается уплатить базовую краткосрочную процентную ставку плюс спред ( маржа) на ту же условную сумму. Другая сторона свопа получит те же денежные потоки в обратном порядке, выплатит квартальную доходность индекса и получит базовую ставку плюс спред.

Предполагая, что есть инвесторы для обеих сторон сделки, два инвестора, желающие обменять один объект собственности на другой, могут обменять доход от NPI для этого конкретного типа собственности на другой. Например, управляющий портфелем, который считает, что его фонд перераспределяется на офисную недвижимость и недостаточно выделяется на промышленную, может поменять часть офисной площади на промышленную, не покупая или не продавая недвижимость.

Индекс публичного капитала

Вместо NPI производные финансовые инструменты для участия в секторе государственного капитала на рынке коммерческой недвижимости используют общую прибыль Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT) для расчета приемлемых денежных потоков (для длинного инвестора) или оплачивается (коротким инвестором).

Этот индекс обеспечивает доходность рынка государственных ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью. Например, получатель свопа платит эталонную краткосрочную процентную ставку плюс спред, чтобы перейти на годовой индексный своп с условной суммой в 50 миллионов долларов, и они будут получать ежеквартальные платежи от индекса NAREIT на 50 миллионов долларов. И снова инвестор может получить полностью диверсифицированный доступ к публичной недвижимости, не покупая ни одного актива.

Производные финансовые инструменты на недвижимость

Из-за широты и глубины коммерческих ипотечных ценных бумаг (CMBS), производные инструменты на недвижимость также доступны для позиций по долговым обязательствам по недвижимости. Свопы на государственные долги в сфере недвижимости основаны на индексах рынка CMBS.

Благодаря широте и глубине данных по большому количеству транзакций (относительно долевой недвижимости), индексы CMBS являются гораздо лучшим индикатором производительности для соответствующих рынков, чем для их эквивалентов по акциям. Наиболее заметное различие между свопами акций и долговыми свопами заключается в том, что получатели платежей на основе процентной ставки получают контрольную ставку за вычетом спреда, в отличие от свопов акций, которые обычно основываются на контрольной ставке плюс спред. Это связано с тем, что базовые ценные бумаги обычно финансируются за счет краткосрочного возобновляемого долга РЕПО, который обычно составляет базовую краткосрочную ставку за вычетом спреда, и поэтому ставка передается контрагентам по свопу.

Производные финансовые инструменты на частную недвижимость, такие как свопы на дефолт по кредиту (CDS), обычно используются для хеджирования кредитного риска. Производные инструменты, такие как ссудные свопы, предоставляют стороне по свопу как процентную ставку, так и кредитный риск, в то время как актив (ссуда на коммерческую недвижимость) остается на балансе контрагента. Таким образом, ипотечный кредитор может хеджировать часть своего долгового портфеля на различных условиях инвестирования, не продавая саму ссуду. Таким образом, инвесторы могут уйти из определенных секторов рынка недвижимости, когда они чувствуют, что доходность не соизмерима с риском, а затем восстановить риски, когда рынок для этого конкретного сектора улучшится.

Особые соображения

Поскольку активы коммерческой недвижимости капиталоемки и относительно неликвидны, инвесторам в недвижимость трудно хеджировать свои риски или реализовывать альфа стратегии. Высокие транзакционные издержки и менее эффективный рынок, чем рынок акций и облигаций, усугубили трудности с перебалансировкой портфелей в ответ на рыночные изменения.

Поскольку данные о недвижимости становятся более прозрачными, а получение информации о транзакциях становится проще и дешевле, индексы недвижимости стали более актуальными, что привело к созданию все более эффективного рынка деривативов. Деривативы на недвижимость позволяют инвесторам изменять свою подверженность конкретным рискам и возможностям без необходимости покупать и продавать активы. Эти производные инструменты позволяют инвестировать в другой сектор рынка ценных бумаг в сфере недвижимости или торговать долями в сфере недвижимости по переменной процентной ставке плюс или минус премия.

Возможность обмениваться рисками позволяет инвестору в недвижимость стать более тактичным при инвестировании. Теперь они могут входить и выходить из всех четырех секторов рынка недвижимости, что позволяет лучше управлять рисками и увеличивать краткосрочную или долгосрочную доходность своих инвестиций.