Налоговые вычеты по процентам по ипотеке

Введенный вместе с подоходным налогом в 1913 году налоговый вычет по ипотечным процентам с тех пор стал излюбленным налоговым вычетом для миллионов домовладельцев в США. Здесь мы рассмотрим существующие правила, лежащие в основе этого вычета, а также новые изменения, внесенные в налоговое законодательство в декабре 2017 года.

Получение вычетов: кто имеет право

В большинстве случаев все проценты по ипотеке до определенного уровня ссуды могут быть вычтены из федеральных налогов США при условии, что домовладелец отвечает следующим требованиям:

• Он или она подает форму 1040 и перечисляет вычеты в таблице А.
• Он или она несет юридическую ответственность по ссуде — вы не можете удерживать проценты, если вы производите платеж по чужой ссуде.
• Он или она заплатили за квалифицированный дом.

Задолженность по приобретению и задолженность по собственному капиталу: большая разница в налогах

Конечно, поскольку отчисления регулируются государством, правила никогда не бывают такими простыми, как кажется на первый взгляд. Есть два типа долга, по которым начисляются проценты, не облагаемые налогом. Первый — это долг, который был взят на покупку, строительство или улучшение вашего дома. Этот тип долга известен как « задолженность по приобретению ». Второй тип — это долговые обязательства, которые были взяты для других целей и известны как «долги по собственному капиталу», поскольку они основаны на капитале вашей собственности. Это различие стало особенно важным после принятия нового налогового законодательства в декабре 2017 года (см. Как налоговый законопроект Республиканской партии влияет на вас ).

Законопроект включает значительные изменения в сумме процентов, которые заемщики могут вычесть по ипотечным кредитам и долгу собственного капитала, делая вычет процентов только по ссудам на сумму 750 000 долларов или меньше. Кроме того, изменились правила в отношении ссуд под залог собственного капитала, которые не используются в качестве долга на приобретение — например, для оплаты медицинских расходов или расходов на обучение в колледже, а не для ремонта дома. Вот некоторые подробности.

• Пост-окт. 13 октября 1987 г., до 16 декабря 2017 г., Долг: проценты по ипотеке, взятой для покупки, строительства или улучшения вашего дома после 13 октября 1987 г., могут быть полностью вычтены только в том случае, если общая сумма долга по всем ипотечным кредитам, включая любую оставшуюся задолженность, составляет 1 миллион долларов или меньше для супружеских пар и 500 000 долларов или меньше для одиноких или супружеских пар, подающих отдельно.
• Пост-дек. С 16 декабря 2017 г. до 31 декабря 2025 г., Долг: проценты по новой ипотеке, взятой для покупки, строительства или улучшения вашего дома, полностью вычитаются только в том случае, если общая сумма долга по всем ипотечным кредитам составляет 750 000 долларов или меньше для супружеских пар и 500 000 долларов или меньше для одиноких или супружеских пар, подающих отдельно. (Также покрывается: ссуды по обязательному договору, действовавшему до 16.12.17, при условии, что покупка дома была закрыта до 01.04.18). Проценты по старым ссудам — ​​и новое рефинансирование таких старых ссуд — по-прежнему вычитаются на уровне 1 млн долларов.
• Долг по собственному капиталу после октября. 13 октября 1987 г. — 16 декабря 2017 г.:  Проценты по второй ипотеке (или кредитной линии), взятой по причинам, не связанным с покупкой, строительством или улучшением вашего дома, должны составлять 100 000 долларов или меньше для супружеских пар и 50 000 долларов или меньше. для одиноких или супружеских пар подача отдельно. Они также должны быть меньше, чем справедливая рыночная стоимость вашего дома за вычетом стоимости всех начисленных долгов и всей ипотечной задолженности после 13 октября 1987 года.
• Долг по собственному капиталу после октября. С 13 декабря 1987 г. до 16 декабря 2017 г.:   проценты по второй ипотеке (или кредитным линиям собственного капитала), взятым по причинам, не связанным с покупкой, строительством или улучшением вашего дома, не подлежат вычету. Это верно. даже если первоначальный заем был получен до 16 декабря 2017 года и продлится до 31 декабря 2025 года. Тогда теоретически правила займа вернутся к правилам, принятым после 1987 года.

Если вам удалось следовать этой логике, не запутавшись, значит, вы пока в хорошей форме, но пока не начинайте делать выводы. Есть дополнительные условия. Даже если вы имеете право на вычет на основании критериев, изложенных выше, вы не можете сделать вычет, если ваша ипотека не классифицируется как обеспеченный долг, что означает, что ваш дом должен служить залогом по долгу. Если это необеспеченный долг, он считается индивидуальной ссудой, и проценты по ней не подлежат вычету.

Определение «дома»

Следующее препятствие, которое вам необходимо преодолеть, — это убедиться, что ваша собственность является «подходящим домом». Чтобы соответствовать этому определению, в собственности должны быть спальная, кухонная и туалетная принадлежности. Объекты, которые подходят под это определение, могут включать ваше основное место жительства, второй дом, кондоминиум, передвижной дом, жилой трейлер или лодку.

Если ваш дом является вторым домом, вы можете вычесть проценты только с одного второго дома. Вы должны использовать эту собственность не менее 14 дней в году. Если ваш второй дом является арендуемой собственностью, вы должны использовать его более 10% времени, в течение которого недвижимость сдается в аренду. Если ваша арендуемая недвижимость не соответствует этим критериям, проценты не могут быть указаны в Приложении A, а должны быть указаны в Приложении E.

Рефинансирование

В последние годы падение процентных ставок побудило домовладельцев рефинансировать свои ипотечные кредиты. Рефинансирование дает возможность уменьшить ежемесячные выплаты по ипотеке, сократить срок кредита или и то, и другое. Когда рефинансирование осуществляется без привлечения дополнительного долга, все проценты, полученные по ипотеке, не подлежат налогообложению. Когда домовладельцы используют свои дома в качестве копилки и рефинансирования, чтобы вывести капитал для получения денег на расходы — то есть по причинам, не связанным с покупкой, строительством или улучшением своих домов, — правила жилищного долга после 13 октября 1987 г. подать заявку: вы можете вычесть проценты только на сумму 100 000 долларов США или меньше и т. д., в зависимости от вашего налогового статуса. (Подробнее об этом читайте в разделе Когда (а когда нет) рефинансировать ипотечный кредит.)

Доказательство IRS

В случае аудита Налоговой службой вам потребуется копия формы 1098 « Заявление о процентах по ипотеке», которую ежегодно должна предоставлять фирма, владеющая вашей ипотечной ссудой. Если вы платите ипотечный платеж физическому лицу, вам необходимо будет указать имя, номер социального страхования и адрес держателя ипотечного кредита в дополнение к сумме выплаченных процентов. (Для дальнейшего чтения см. Выживание после аудита IRS.)

Суть

Домовладельцы дорожат налоговым вычетом по процентам от ипотечного кредита, а сторонники реформы подоходного налога презирают его. Сторонники фиксированного налога выступают за отмену этого вычета, и в течение многих лет законодатели США по обе стороны прохода обсуждали различные схемы налоговой реформы, которые обычно включали отмену налоговых вычетов по ипотечным процентам. В уменьшенном виде он сохранился в налоговой декларации 2017 года. Что будет дальше, еще неизвестно

Чтобы узнать больше, прочтите статью « Понимание структуры выплаты по ипотеке».