Вычитание процентов по второй ипотеке
Федеральное правительство понимает, что ипотека — это самое большое финансовое бремя, которое многие американцы когда-либо возьмут на себя в своей жизни. Чтобы обеспечить перерыв (и, предположительно, чтобы побудить людей участвовать в рынке недвижимости), Налоговая служба (IRS) позволяет налогоплательщикам снимать вычеты с процентов, уплаченных по их ипотечным кредитам.
Но что, если вы получите ипотечный кредит на второй дом? Имеет ли значение, для чего вы его используете? Можно ли просто удерживать проценты на неопределенный срок?
Мы подробно рассмотрим налоговые последствия получения второй ипотеки, покажем вам, как рассчитать вычет из ваших налогов, а также выделим различные ограничения и подводные камни.
Основы
Во-первых, вам необходимо понять, что представляет собой «квалифицированный дом» (тот, к которому применяется вычет процентов по ипотеке), и как IRS определяет « проценты по ипотеке » и «задолженность по ипотеке».
Во-первых, «квалифицированный дом» относится либо к вашему основному дому, где вы обычно проживаете, либо ко второму дому. Мобильные дома, жилые трейлеры, квартиры и лодки — все это квалифицируется, если у них есть «спальные, кухонные и туалетные принадлежности», как сказано в Публикации IRS 936.
Если у вас есть три или более объекта недвижимости, вы можете претендовать только на два из них как на ваш основной и второй дом соответственно на определенный год. Если вам случится продать один из домов, на которые вы претендовали в течение этого года, вы можете считать другое имущество своим основным или вторым домом на оставшуюся часть этого года.
Если вы требуете вычеты за дом, который можно использовать как что-то еще, например, арендуемую недвижимость или офис, в игру вступают некоторые тонкие правила и расчеты, касающиеся того, сколько времени вы занимаетесь этим помещением. Здесь вы можете обратиться к конкретным деталям, но в целом, если вы сдаете в аренду второй дом, вам необходимо прожить в нем не менее 14 дней или более 10% от времени, которое он сдается в течение года (в зависимости от того, что дольше). чтобы иметь возможность вычесть проценты по ипотеке. (Если вы там вообще не живете, значит, вы домовладелец, и в игру вступает совершенно другой набор правил: см. Налоговые вычеты для владельцев арендуемой собственности ).
Проценты по ипотеке применяются только к процентам, выплаченным по ссудам, в которых ваш дом (дома) используется в качестве залога. Это включает в себя:
IRS выделяет три категории ипотечной задолженности. Они различаются в зависимости от того, когда вы взяли долг и на что была использована выручка:
- Устаревшая задолженность относится к ипотечным кредитам, которые были обеспечены вашим домом 13 октября 1987 г. или ранее (после этого вступили в силу действующие налоговые правила).
- Главная долг приобретения относится к ипотеке, принятой после 13 октября 1987 года, которые были использованы, чтобы купить, построить или улучшить свой дом (то есть., Ремонт, ремонт и т.д.).
- Долг или ссуда под залог собственного капитала относятся к ипотечным кредитам, взятым после 13 октября 1987 года, которые использовались для других целей, не связанных с проживанием, таких как оплата обучения в колледже, новой машины, отпуска или чего-либо еще, не связанного с покупка, строительство или улучшение дома.
Отчисления
Это зависит от того, какой у вас уже есть долг и насколько еще вы хотите взять на себя. Если вы состоите в браке и подаете совместно, вы можете вычесть проценты только по долгу на приобретение жилья на сумму не более 1 миллиона долларов и долгу собственного капитала на сумму 100 000 долларов или менее в целом. Если вы не замужем или состоите в браке и подаете отдельно, ваши лимиты составляют 500 000 долларов для долга на приобретение дома и 50 000 долларов для долга по собственному капиталу, соответственно.
Другими словами, если ваша ипотека или ипотечные кредиты используются для покупки, строительства или улучшения вашего основного и / или второго дома (что делает его долгом на приобретение дома) на общую сумму 1 миллион долларов, вы можете вычесть все уплаченные вами проценты. Например, если у вас есть процентная ставка 4% по каждой из двух ипотечных кредитов, которые вместе составляют 1 миллион долларов, вы можете вычесть все свои годовые процентные платежи в размере 40 000 долларов.
Однако, если ваш долг за приобретение дома составляет, скажем, 2 миллиона долларов, вы сможете вычесть только половину общей суммы процентов, которые вы заплатили по ипотеке на сумму 2 миллиона долларов в этом году. Если бы применялись те же самые 4% процентные ставки, то вы могли бы вычесть только 40 000 долларов вместо 80 000 долларов, которые вы предположительно заплатили в качестве процентов в этом году. (Это то, что нужно учитывать любому, кто пытается профинансировать семизначную недвижимость. См. « Джамбо против обычных ипотечных кредитов: чем они отличаются».)
Хотя этот предел не распространяется на унаследованный долг, вы не сможете делать дополнительные вычеты по новым ипотечным кредитам, если ваш унаследованный долг уже превышает 1 миллион долларов. Что, если у вас есть только 900 000 долларов в виде погашенного долга? Тогда вы могли вычесть проценты только на дополнительную задолженность по приобретению дома на сумму 100 000 долларов.
По крайней мере, это общее правило. IRS предоставляет рабочий лист для определения фактических вычитаемых процентов по ипотеке.
Документы
Если вы заплатили проценты по ипотеке на сумму не менее 600 долларов, вы получите уведомление от держателя ипотеки или кредитора (обычно это форме 1040, Приложение A (Детализированные вычеты).
С учетом долга на приобретение дома и долга собственного капитала вы можете получить взаймы 1,1 миллиона долларов под свой дом. Однако, если у вас есть дополнительный долг, превышающий этот порог, вы можете вычесть проценты, если эти доходы были использованы для квалифицированных расходов, таких как инвестиции (также указанные в Приложении A) или бизнес (Приложение C или C-EZ ).
Рефинансирование, баллы и премии
Если вы рефинансируете любую ипотечную ссуду, включая вторую, то вы можете потребовать новую ссуду в качестве долга на приобретение жилья до суммы основного долга по предыдущей ссуде. Все, что выше, будет рассматриваться как долг собственного капитала.
Кроме того, если вы выплачиваете баллы по новой ипотеке, вы можете вычесть их в течение срока действия ссуды. Предполагая, что вы рефинансировать новый 30-летний ипотечный кредит, вы можете вычесть 1/30 тыс того, что вы заплатили в баллах каждый год. Если вы не вычли все баллы к моменту продажи или рефинансирования дома (снова), то вы можете вычесть все оставшиеся баллы сразу в этом году. Вы подадите вычет в Таблицу А, форма 1040, строка 12.
Если ваш скорректированный валовой доход не превышает 109 000 долларов США (или 54 500 долларов США, если вы состоите в браке и подаете отдельную декларацию), вы также можете вычесть часть или все взносы по ипотечному страхованию. Это попадет в категорию «долга на приобретение жилья».
Суть
Налоговые правила сложны, это нельзя отрицать, но если вы будете действовать должным образом, эти положения могут сэкономить вам тысячи долларов в год. Обязательно проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым специалистом, прежде чем вы решите взять вторую ипотеку.