Цены на жилье продолжают расти, поскольку пандемия и работа на дому меняют образ жизни людей

Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com, объясняет, что заставляет цены на жилье расти еще больше.

— Многие люди задаются вопросом, что будет дальше с рынком жилья. Давайте попробуем разобраться в этом вместе с Даниэль Хейл, главным экономистом сайта realtor.com. Рада видеть вас здесь. И мы должны отметить, что мы пригласили вас в рамках нашей серии статей о состоянии рынка покупки жилья, которую предоставляет компания Veterans United Home Loans.

На самом деле, прежде чем мы перейдем к тому, что, смотрите, мы наблюдаем двузначный рост цен на жилье на 2/3 территории страны. Для ветеранов, поскольку сегодня День ветеранов, какие существуют программы, которые помогают ветеранам справиться с ростом числа новых домов и покупкой жилья?

ДАНИЭЛЬ ХЕЙЛ: Ну, у ветеранов есть программы, доступные только ветеранам, которые действительно уникальны, когда речь идет о возможностях ипотечного кредитования. Они позволяют им вносить минимальный первоначальный взнос в размере 0%. И в дополнение к возможности внесения первоначального взноса, которая может помочь людям встать на ноги, поскольку накопление средств на первоначальный взнос является одной из основных проблем, с которыми сталкиваются покупатели, особенно те, кто покупает впервые, кредит также имеет некоторые другие критерии, которые установлены для защиты покупателей и помогают им принимать правильные решения при покупке жилья.

— Даниэль, я думаю, дайте нам свою оценку рынка жилья в данный момент. Потому что мы видим, что цены продолжают расти. Мы ждем небольшого перелома в этом импульсе к росту. Не похоже, что что-то остановит его в ближайшее время. Каково ваше мнение относительно того, чего мы можем ожидать в ближайшие месяцы?

ДАНИЭЛЬ ХЕЙЛ: Да. Итак, в ближайшие месяцы мы вступаем в исторически более медленный сезон для рынка жилья. По мере приближения к концу года люди готовятся к праздникам, отвлекаются от рынка жилья и, как правило, немного отступают от продажи и поиска жилья. Тем не менее, благодаря пандемии и низким ипотечным ставкам, покупатели по-прежнему очень активны.

Таким образом, это сезонно более медленный период, но более активный зимний сезон, чем мы обычно наблюдаем. И это помогает поддерживать высокие цены. Они лишь немного снизились по сравнению с летним пиком в $380 000, согласно нашим октябрьским данным по жилью. И это по-прежнему является проблемой для покупателей на рынке. Но для покупателей, которые ищут уже давно, условия сейчас гораздо лучше, чем, скажем, в начале года весной или летом, когда рынок жилья находится в состоянии наибольшей конкуренции.

— Когда вы смотрите на некоторые из них, например, Остин, Техас, вырос на 32,5%, Лас-Вегас на 27,2% — у них даже нет воды — Тампа на 21,8%, Орландо на 20%, Денвер на 18%, вы слышите, как некоторые люди говорят, что это, должно быть, пузырь. И, тем не менее, аналитики говорят, что это не похоже на то, что мы пережили в 2006, ’07 и ’08 годах. Почему?

ДАНИЭЛЬ ХЕЙЛ: Да. Так что фундаментальные факторы на этот раз действительно другие. В начале… того, что известно как «годы пузыря», строители действительно наращивали темпы строительства и удовлетворяли спрос, который был вызван во многом практикой кредитования, которая сильно отличается от сегодняшней. У нас было много реформ в области регулирования. Поэтому способы получения кредитов и их оценки очень сильно изменились. И это не позволило слишком большим кредитным ресурсам попасть в систему и подтолкнуть цены на жилье к неустойчивому росту.

Тем не менее, после пандемии мы наблюдаем значительные изменения в том, как люди предпочитают жить, проводить свое время и решать, где разместиться. И это привело к тому, что некоторые рынки действительно выиграли. И вы выделили много победителей на юге и на западе, особенно в тех регионах, которые выиграли от притока технических работников, имеющих возможность работать в любом месте и пользующихся этим.

И эти прибывающие рабочие повышают цены на жилье, потому что строители просто не могут поспевать за ними достаточно быстро. Изменения в том, как люди хотят жить, произошли очень быстро в ответ на пандемию. И это создало определенную напряженность. Рынок решает эту проблему дисбаланса спроса и предложения путем повышения цен. И именно это мы наблюдаем на некоторых из этих рынков.

— Даниэль, когда, по вашему мнению, этот дисбаланс будет устранен? Тот факт, что так много строителей просто не могут удовлетворить спрос, мы говорим об этом уже довольно давно. Когда мы увидим немного более равные условия игры с точки зрения того, что предложение, которое там есть, соответствует тому, что люди хотят купить в данный момент?

ДАНИЭЛЬ ХЕЙЛ: Да. Позвольте отдать строителям должное. Они делают все, что могут. В этом году объем строительства односемейного жилья превысил миллион, а за последние пару лет впервые за почти 13 лет, то есть с 2007 года. Так что строители действительно пытаются наращивать темпы. И у них это неплохо получается. Это просто большая проблема, потому что у нас было так много лет недостроя, что нам приходится выкапываться из очень большой ямы.

Оценки разнятся, но наш отчет показывает, что на рынке жилья не хватает 5,2 миллиона домов. Это означает, что за последнее десятилетие создание домохозяйств опережало строительство односемейных домов на 5,2 миллиона домов. Это действительно большая яма, из которой нужно выкапываться. Мы делаем успехи, но они, вероятно, останутся с нами на ближайшие пять-шесть лет, даже если строители продолжат строить такими высокими темпами, и мы увидим несколько более медленные темпы формирования домохозяйств, чем в последние пару лет. Так что это проблема, которая не исчезнет в ближайшее время.

— И услышав эту цифру, многие люди, вероятно, начинают бояться, как им вообще выйти на рынок. Что произойдет, будь то середина следующего года или 2023 год, когда Федеральная резервная система начнет повышать процентные ставки, и ипотечные ставки начнут расти?

ДАНИЭЛЬ ХЕЙЛ: Да. Когда ставки по ипотеке растут, это усложняет людям задачу выхода на рынок жилья, особенно покупателям, впервые приобретающим жилье или покупателям начального уровня, которые, как правило, берут более крупные кредиты, чтобы войти в рынок, поскольку у них нет большого первоначального взноса. Поэтому, когда ставки по ипотечным кредитам начинают расти, это меняет расчеты. Это сделает покупку жилья немного дороже.

Тем не менее, ставки по ипотечным кредитам все еще очень низкие. И это помогает поддерживать эти расходы на более приемлемом уровне, чем мы могли бы наблюдать при столь высоких ценах. Поэтому я думаю, что до тех пор, пока ФРС будет хорошо телеграфировать о своих намерениях, что она, похоже, делает до сих пор, мы увидим постепенную корректировку ипотечных ставок, которая не будет слишком разрушительной для рынка жилья.

Мы хотим быть внимательными к тому, что мы наблюдали в 2013 году, когда люди не смогли предугадать, что будет делать ФРС. И это застало людей врасплох. И ставки по ипотечным кредитам выросли очень неожиданно и очень быстро. Именно такие вещи могут сорвать планы покупателей.

— Даниэль Хейл — главный экономист компании realtor.com. Большое спасибо, что присоединились…