Доступное жилье: инвестирование с целью получения прибыли
Успешные инвесторы в недвижимость — это больше, чем просто домовладельцы. Они также опытные руководители бизнеса. Инвесторы в недвижимость действуют во многом как портфельные менеджеры и бизнес-менеджеры, которые стремятся максимизировать прибыль, создавая ценность для клиентов.
Инвестиции в доступное жилье могут быть как бизнесом, так и инвестиционной стратегией.
Ключевые выводы
- Доступное жилье входит в портфели многих инвесторов в недвижимость в основном из-за связанных с этим государственных налоговых льгот.
- Инвесторы в недвижимость, заинтересованные в доступном жилье, должны убедиться, что такие инвестиции являются прибыльными и востребованными в их районе.
- Инвесторы должны рассчитать затраты, связанные с покупкой, ремонтом и обслуживанием доступного жилья, чтобы определить, является ли это жизнеспособным инвестиционным предложением.
- В идеале у инвестора будет лучшая недвижимость в желаемых районах по хорошим ценам, чтобы гарантировать адекватный спрос и прибыльность.
Доступное жилье
Цель доступного жилья — обеспечить жильем членов общества с ограниченными доходами. Владельцы недвижимости получают налоговые льготы, если они используют часть своей собственности в качестве доступного жилья (например, определенное количество арендных единиц в здании). Арендаторы также получают помощь от правительства в ежемесячной оплате арендной платы. В доступном жилье обычно нуждаются четыре группы людей.
Пожилые люди и люди с ограниченными возможностями
Люди 65 лет и старше, а также инвалиды составляют значительный процент населения США. Исследования показывают, что эти цифры растут и достигнут рекордного уровня в следующие 20–30 лет. Людям в этих группах необходимо жилье, расположенное близко к общественным местам и модифицированное, чтобы помочь им в повседневной жизни. Модификации включают пандусы вместо лестниц, ванные комнаты для инвалидов, поручни и модифицированные шкафы и туалеты.
Студенты
Растущее число взрослых и нетрадиционных студентов колледжей и университетов увеличило потребность в жилье за пределами кампуса. Взрослым студентам с семьями необходимо частное жилье недалеко от кампуса. Иностранным студентам необходимо жилье, доступное круглый год, потому что оно дешевле и удобнее, чем частые международные поездки на каникулы и летние каникулы.
Военный
У военнослужащих есть варианты жилья на базе и за ее пределами. Жилье на базе требует строительства, управления имуществом и обслуживания территории, в то время как для жилья вне базы требуется дополнительная помощь в размещении, индивидуальное строительство и финансирование покупки.
Жилье вне базы должно быть близко к базе, и чтобы в него было легко въезжать и выходить из него. Инвесторы в военное строительство должны быть знакомы с федеральными контрактами, а также с конкретными руководящими принципами для каждого рода войск.
Программы реабилитации и повторного въезда
Часть населения нуждается во временном жилье. Например, бездомным и семьям, выздоравливающим наркоманам и недавно освобожденным из исправительных учреждений требуются формы временного жилья. Некоторым взрослым и детям, участвующим в государственных службах защиты и программах охраны психического здоровья, требуются групповые дома и жилье по соседству.
Квартиры и пансионаты должны быть достаточно большими, чтобы обеспечить жильцам соответствующие удобства и уединение, но они также должны обеспечивать уровни безопасности и доступности, соответствующие каждой группе.
Требования к инвестициям в доступное жилье
Доступность важна для инвесторов, потому что она определяет два важных момента: прибыльность и конкурентоспособность. Программы субсидирования жилья, такие как рыночной цены за арендуемые квартиры. Инвесторы в доступное жилье должны знать средний доход в своем районе, чтобы определить, какую прибыль они могут получить при покупке недвижимости и использовании ее для получения доступного жилья.
Несколько источников могут помочь инвестору определить средний доход. Бюро переписи населения США составляет средние доходы по штатам, округам и городам. Веб-сайты по недвижимости предоставляют эту информацию для людей, заинтересованных в покупке домов в определенных регионах.
Наконец, информация также доступна через органы власти штата и местные органы власти, агентства экономического развития и жилищные органы:
- Для доступной аренды рассчитайте 30% от среднего дохода в вашем районе. Это ваш ожидаемый валовой доход на доступную арендуемую квартиру.
- Для доступного домовладения рассчитайте 35% от среднего дохода в виде основной суммы, процентов, налога на имущество, страховки домовладельца и сборов ассоциации. Затем рассчитайте ожидаемую цену продажи, вычтя сумму налога, страховки и сборов на основе действующих ставок для данного района. Используйте разницу, принцип и процент, чтобы определить покупную цену на основе текущих процентных ставок для вашего региона. Специалист по банковскому делу или ипотеке может помочь вам быстро определить эти суммы.
Рентабельность
Чтобы определить потенциальную прибыльность инвестиций, оцените свои операционные расходы. При аренде квартир начните с налогов и страховок, которые вы платите как владелец. Включите любые коммунальные расходы, расходы на содержание здания и территории, а также затраты на передачу, такие как осмотр, подтверждение занятости, регистрация и другие сборы, требуемые вашим округом или муниципалитетом.
Для единиц продажи определите свои финансовые затраты, затраты на закрытие при приобретении и во время продажи, материальные и трудовые затраты на строительство или реконструкцию, а также затраты на передачу.
Как для единиц аренды, так и для продажи определите свои маркетинговые и рекламные расходы. Величайший проект провалится, если вы не сможете привлечь арендаторов или покупателей. Даже простая и эффективная рекламная стратегия будет стоить как денег, так и времени. Учитывайте затраты на ведение бизнеса, которые влияют на вашу прибыль.
Далее определите свой доход. Для арендных единиц используйте сумму ожидаемого валового дохода на доступную квартиру. Для продаваемых единиц используйте покупную цену, определенную выше. Используйте стандартную формулу:
- Доход — Расходы = Валовая прибыль
Учитывайте свой денежный поток. Если вы платите за коммунальные услуги, некоторые программы позволяют субсидирующим органам выплачивать дополнительные суммы для покрытия части коммунальных услуг арендатора.
Наконец, посмотрите на свою ситуацию с подоходным налогом. Амортизация повлияет на ваши налоговые обязательства и будет по-разному влиять на фактический денежный поток или реальную чистую прибыль.
Товарность
Инвестор доступного жилья должен найти и изменить жилые дома, которые соответствуют руководящим принципам в отношении субсидий на аренду, доступных через местные жилищные органы. Продавцы должны сосредоточить внимание на минимизации затрат на строительство и реконструкцию единиц, которые будут продаваться на рынке.
- Начните с простой логики. Если это нерентабельно, оно не продается. Обратное также верно.
- Воспользуйтесь преимуществами отчужденных домов. Есть много домов на одну и две-четыре семьи, которые были заброшены из-за потери права выкупа.
- Свяжитесь с местными агентствами экономического развития, которые приобретают эти единицы по цене ниже рыночной и продают местным застройщикам или заключают с ними договор на восстановление и перепродажу. Кроме того, узнайте все тонкости продаж шерифов в вашем районе. Ознакомьтесь с инструкциями для каждого округа, на который вы нацеливаетесь, поскольку инструкции могут отличаться в разных округах одного региона или штата. Эти устройства часто покупаются незамеченными на месте и могут потребовать значительных затрат на восстановление и время на перепродажу.
- Поработайте с риэлтором и узнайте о местном рынке продажи собственником (ФСБО). Вы можете найти возможности для коротких продаж, когда продавец или агент по продаже договорились о сниженной выплате по ипотеке, чтобы облегчить снижение цены при быстрой продаже. Ремонт и перепродажа этих устройств могут быть наименее дорогими.
Успешные инвесторы знают, когда и как двигаться на рынке. Не забывайте проводить текущий анализ сдаваемых в аренду единиц покупки-продажи. Если затраты на рабочую силу, материалы и финансирование высоки, возможно, сейчас не время покупать дополнительную недвижимость. Если на вашем рынке больше арендаторов, возможно, сейчас не самое выгодное время для продажи квартир, даже если процентные ставки низкие. Если рыночная арендная плата и средний доход в вашем районе высоки, возможно, сейчас самое выгодное время для сохранения собственности в соответствии с ежемесячным доходом от аренды, который она может приносить.
Относитесь к своему портфелю недвижимости так же, как к своему пенсионному портфелю, с небольшим количеством краски и приспособлений.
Финансирование
Изучите различные варианты финансирования, доступные инвесторам. Читайте веб-сайты Fannie Mae, Freddie Mac и HUD Multifamily Financing. Работайте с местным банкиром и коммерческим ипотечным брокером или консультантом, чтобы определить программы кредиторов и найти частных инвесторов. Присоединяйтесь к местным ассоциациям строителей, ремонтников и инвесторов в недвижимость. Станьте членом торгово-промышленной палаты и сотрудничайте с агентствами экономического развития. Используйте эти отношения, чтобы определить государственное и частное финансирование и операционные партнерства.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
План Действий
- Быть информированным. Узнайте о доступном жилье по всей стране и в вашем районе.
- Быть вовлечены. Создайте рынок доступного жилья. Определите нишу в вашем районе и заполните ее. Налаживайте партнерские отношения с инвесторами-единомышленниками и источниками финансирования.
- Будьте прибыльным инвестором. Выполнять функции как портфельного менеджера, так и бизнес-менеджера. Применяйте общепринятые инвестиционные идеи и советы по бизнес-стратегии.
Особые соображения при инвестировании в доступное жилье
Инвестором доступного жилья должен быть домовладелец, инвестор и руководитель бизнеса. В качестве арендодателя учитывайте человеческий фактор. Помните, что вы можете создать рынок, помогая семьям и своему сообществу. Как инвестор создайте портфель недвижимости с высокими фишками. Иметь лучшую недвижимость в самых желанных районах по лучшим ценам, которые приносят наибольшую прибыль.
Как руководитель бизнеса создайте бренд, создайте репутацию и максимизируйте рыночную стоимость своего бренда не только на отдельных единицах. Помните, что ваша деятельность также создает рабочие места и возможности трудоустройства для строительных рабочих и агентов по продаже недвижимости. Ваша деятельность по маркетингу и управлению недвижимостью помогает привлечь рабочих в районы, где расположены ваши подразделения. Вы можете не только получать личную прибыль, но также создавать экономические возможности для людей и сообществ за счет инвестиций в доступное жилье.