Предварительное ипотечное страхование (UFMI): Определение и расчет
Предварительное ипотечное страхование (UFMI) — это важное понятие, которое необходимо понимать людям, желающим получить ипотечный кредит. Это вид страховой премии, взимаемой в момент выдачи кредита, как правило, по кредитам Федеральной жилищной администрации (FHA). UFMI отличается от частного ипотечного страхования (PMI), которое взимается обычными частными ипотечными кредиторами на ежемесячной основе, когда первоначальный взнос покупателя составляет менее 20 % от стоимости жилья.
Понимание UFMI
Основная цель предварительного ипотечного страхования (UFMI) — защитить кредитора. Когда у заемщика есть минимальный собственный капитал, риск дефолта выше, поскольку заемщик теряет меньше, отказываясь от кредита и позволяя банку обратить взыскание. Ипотечное страхование помогает снизить этот риск, предоставляя кредитору компенсацию в случае дефолта.
Кредиты FHA, в частности, имеют более низкие требования к первоначальному взносу и менее строгие требования к доходам и кредитоспособности по сравнению с обычными кредитами. Как следствие, эти кредиты требуют уплаты UFMI в момент закрытия сделки. С 2015 года ставка UFMI составляет 1,75% от базовой стоимости кредита. Кредиты FHA Streamline refinance имеют сниженную ставку UFMI — 0,55 %. У заемщиков есть возможность выплатить эту сумму наличными при закрытии кредита или включить ее в общую сумму ипотеки.
Особые соображения
Стоит отметить, что взносы за предварительное ипотечное страхование (UFMI) обычно могут быть возвращены на пропорциональной основе, если заемщик оплатил все сразу, а затем продал свой дом в течение первых пяти-семи лет владения. Это означает, что заемщики могут иметь право на значительный возврат даже спустя годы после первоначальной уплаты премии UFMI.
Домовладельцы, получившие кредит FHA до июня 2013 года, могут иметь право на возврат и отмену премии UFMI по истечении пяти лет. Для этого домовладельцы должны иметь не менее 22 % собственного капитала в собственности, а все платежи должны производиться вовремя. Домовладельцы с кредитами FHA, выданными после июня 2013 года, должны рефинансироваться в обычный кредит и иметь текущее соотношение заемных средств к стоимости недвижимости 80% или более, чтобы иметь право на возмещение.
Советы, как избежать уплаты авансового ипотечного страхования (UFMI)
Существует несколько стратегий, которые покупатели жилья могут использовать, чтобы избежать уплаты авансового ипотечного страхования:
- Подайте заявку на обычный ипотечный кредит: Обычные кредиты с соотношением заемных средств к стоимости жилья 80% и менее обычно не требуют предварительного ипотечного страхования. Этот порог применим как к первоначальной покупке жилья, так и к рефинансированию.
- Внесите первоначальный взнос в размере 20 %: Внося первоначальный взнос в размере 20 % и более, заемщики могут снизить риск для кредиторов и избежать необходимости ипотечного страхования.
- Получите вторую ипотеку: Вторая ипотека может быть использована для покрытия части первоначального взноса, что позволяет заемщикам избежать ипотечного страхования. Например, при первоначальном взносе 5 % потребуется вторая ипотека на 15 %, а при первоначальном взносе 10 % — вторая ипотека на 10 %.
- Обратитесь за помощью к продавцу: в некоторых случаях продавцы, имеющие собственный капитал в недвижимости, могут быть готовы профинансировать часть стоимости покупки за счет второй ипотеки. Сочетание 10-процентного первоначального взноса с 10-процентной второй ипотекой продавца может помочь заемщику избежать ипотечного страхования.
Расчет UFMI
Расчет страховой премии UFMI (Up-Front Mortgage Insurance) по кредиту FHA относительно прост. Премия UFMI устанавливается в размере 1,75 % от суммы кредита. Например, если первоначальная сумма кредита составляет 200 000 долларов, то премия UFMI составит 3 500 долларов. Эта премия добавляется к сумме ипотеки, в результате чего общая сумма кредита составляет 203 500 долларов.
В заключение следует отметить, что Up-Front Mortgage Insurance (UFMI) — это дополнительная страховая премия, взимаемая при выдаче кредитов FHA для защиты кредитора в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. Заемщикам важно понимать последствия UFMI и изучить стратегии, позволяющие избежать или минимизировать его влияние. Рассматривая альтернативные варианты кредитования, делая больший первоначальный взнос или обращаясь за помощью к продавцу, заемщики могут потенциально сэкономить деньги и снизить общие расходы по ипотеке.
Вопросы и ответы
Что такое предварительное ипотечное страхование (UFMI)?
Предварительное ипотечное страхование (UFMI) — это страховая премия, взимаемая при выдаче ипотечного кредита, обычно при выдаче кредитов Федеральной жилищной администрации (FHA). Она предназначена для защиты кредитора в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по ипотечным платежам.
Чем UFMI отличается от частного ипотечного страхования (PMI)?
UFMI распространяется только на кредиты FHA, в то время как PMI взимается обычными частными ипотечными кредиторами. UFMI выплачивается авансом в момент закрытия сделки или включается в ипотечные платежи, в то время как PMI обычно выплачивается ежемесячно. Кроме того, требования к правомочности и методы расчета UFMI и PMI могут отличаться.
Могу ли я получить возмещение за UFMI, если продам свой дом?
Да, заемщики, оплатившие премию UFMI авансом и продавшие свой дом в течение первых пяти-семи лет владения, могут иметь право на возврат средств в пропорциональном размере. Сумма возврата будет зависеть от срока уплаты премии и других факторов. Для получения подробной информации рекомендуется проконсультироваться с кредитором или специалистом по ипотечному кредитованию.
Как я могу избежать уплаты UFMI?
Существует несколько стратегий, позволяющих избежать уплаты предварительного ипотечного страхования (UFMI). Один из вариантов — подать заявку на получение обычного ипотечного кредита с соотношением заемных средств к стоимости не более 80 %. Первоначальный взнос в размере 20 % или более также поможет избежать необходимости в UFMI. Кроме того, избежать UFMI заемщику поможет изучение альтернативных вариантов, таких как вторая ипотека или обращение за помощью к продавцу.
Могу ли я отказаться от UFMI по истечении определенного периода времени?
По кредитам FHA, выданным до июня 2013 года, домовладельцы могут получить право на возврат и отмену премии UFMI через пять лет, если они имеют не менее 22 % собственного капитала в собственности и своевременно вносят все платежи. Однако для кредитов FHA, выданных после июня 2013 года, для получения права на возмещение обычно требуется рефинансирование в обычный кредит с соотношением заемных средств к стоимости недвижимости 80% или более.
Как рассчитывается UFMI?
Расчет премии UFMI по кредиту FHA основан на ставке 1,75% от суммы кредита. Например, если сумма кредита составляет 200 000 долларов, то премия UFMI составит 3 500 долларов. Эта надбавка добавляется к сумме ипотечного кредита, в результате чего общая сумма кредита становится больше.
Вычитается ли UFMI из налогооблагаемой базы?
Ранее страховые взносы по ипотечному страхованию, в том числе UFMI, облагались налогом, но в конце 2020 года срок действия налогового вычета истек. Рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или финансовым консультантом, чтобы понять текущие налоговые последствия, связанные с UFMI, в вашей конкретной ситуации.