Минимальные стандарты собственности FHA
Покупатели жилья, желающие профинансировать покупку дома с помощью ссуды Федерального жилищного управления (FHA), иногда удивляются, что им не разрешают покупать конкретную недвижимость, потому что она не соответствует требованиям FHA.
FHA установило эти минимальные стандартные требования к собственности, чтобы защитить кредиторов.
Ключевые выводы
- Ссуды Федерального жилищного управления (FHA) имеют определенные требования, включая минимальные стандарты собственности, которые помогают защитить кредиторов.
- Ссуды Федерального жилищного управления (FHA) должны соответствовать стандартам безопасности, надежности и надежности, которые включают, среди прочего, такие области, как крыши, электричество, водонагреватели и доступ к собственности.
- Федеральное жилищное управление (FHA) не требует ремонта косметических или мелких дефектов, отложенного технического обслуживания и нормального износа, если они не влияют на безопасность или прочность дома.
- Обходные пути для соблюдения стандартов включают в себя то, что продавец сам произведет ремонт перед продажей собственности.
- В качестве альтернативы покупатели, которые не могут претендовать на получение ссуды FHA, могут использовать другой ссудный продукт, например ссуду FHA 203 (k), которая позволяет приобрести дом, имеющий серьезные проблемы.
Минимальные стандарты собственности Федерального жилищного управления (FHA)
Когда покупатель жилья берет ипотеку, имущество служит залогом по ссуде. Другими словами, если заемщик прекращает выплаты по ипотеке, ипотечный кредитор в конечном итоге лишит права выкупа и вступит во владение домом. Затем кредитор продаст дом, чтобы получить как можно больше денег, оставшихся причитаться по кредиту.
Требование, чтобы собственность соответствовала минимальным стандартам, защищает кредитора. Это означает, что недвижимость будет легче продавать и она будет продаваться по более высокой цене, если кредитору придется ее конфисковать.
В то же время это требование также защищает заемщика: это означает, что он не будет обременен дорогостоящими счетами за ремонт дома и техническое обслуживание с самого начала. Кроме того, имея фундаментально надежное место для жизни, заемщик может иметь больший стимул вносить платежи, чтобы сохранить дом.
Каковы минимальные стандарты собственности FHA?
Согласно Министерству жилищного строительства и городского развития США (HUD), FHA требует, чтобы недвижимость, финансируемая с помощью кредитных продуктов, соответствовала следующим минимальным стандартам:
- Безопасность : дом должен защищать здоровье и безопасность жителей.
- Безопасность : дом должен защищать безопасность собственности.
- Прочность : объект не должен иметь физических недостатков или условий, влияющих на его структурную целостность.
Затем HUD описывает условия, которым должна соответствовать недвижимость для выполнения этих требований. Оценщик будет наблюдать состояние свойства при требуемой недвижимости оценки и отчет о результатах по форме оценки в FHA в. Оценка недвижимости — одно из многих требований, которые покупатели выполняют перед заключением сделки.
Для частных домов на одну семью оценщик должен использовать форму, которая называется Единый отчет об оценке жилого фонда. Форма просит оценщика описать основные характеристики собственности, такие как количество этажей, год постройки, площадь в квадратных футах, количество комнат и местоположение. Он также требует, чтобы оценщик «описал состояние собственности (включая необходимый ремонт, ухудшение, реконструкцию, реконструкцию и т. Д.)» И спрашивает: «Существуют ли какие-либо физические недостатки или неблагоприятные условия, которые влияют на пригодность для жизни, надежность или структурную целостность. собственности? »
Форма оценки квартир в кондоминиумах аналогична, но содержит вопросы, относящиеся к кондоминиумам, о зонах общего пользования, ассоциации домовладельцев, количестве квартир, занимаемых владельцами, и т. Д.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
FHA не требует ремонта косметических или мелких дефектов, отложенного технического обслуживания и нормального износа, если они не влияют на безопасность или прочность дома. FHA сообщает, что примеры таких проблем включают, помимо прочего, следующее:
- Отсутствуют поручни
- Треснувшие или поврежденные двери выхода, которые можно использовать в противном случае
- Треснувшее оконное стекло
- Дефектные окрашенные поверхности в домах, построенных после 1978 года (из-за опасности свинцовой краски)
- Незначительные утечки в водопроводе (например, из крана капает)
- Дефектная отделка пола или покрытия (изношенное покрытие, сильно загрязненное ковровое покрытие)
- Свидетельства предшествующего (неактивного) повреждения дереворазрушающими насекомыми / организмами при отсутствии признаков неотремонтированных структурных повреждений
- Гнилые или изношенные столешницы
- Поврежденная штукатурка, гипсокартон или другие материалы для стен и потолка в домах, построенных после 1978 г.
- Плохое качество изготовления
- Опасности движения (треснувшие или частично вздыбленные тротуары, плохо уложенное ковровое покрытие)
- Ползать по пространствам с мусором и мусором
- Отсутствие всепогодного покрытия проезжей части
Наиболее частые проблемы, связанные с безопасностью, безопасностью и надежностью собственности
Тем не менее, есть много областей, где FHA действительно требует устранения проблем для закрытия продажи. Вот некоторые из наиболее распространенных проблем, с которыми могут столкнуться покупатели жилья:
Электрооборудование и отопление
- В электрической коробке не должно быть изношенных или оголенных проводов.
- Во всех жилых комнатах должен быть действующий источник тепла (за исключением нескольких избранных городов с мягкой зимой).
Крыши и чердаки
- Кровля должна защищать от влаги.
- Ожидается, что кровля прослужит еще как минимум два года.
- Оценщик должен осмотреть чердак на предмет возможных проблем с кровлей.
- Кровля не может иметь более трех слоев кровли.
- Если осмотр выявляет необходимость ремонта крыши, а на крыше уже есть три или более слоев кровли, FHA требует новую крышу.
Водные нагреватели
Водонагреватель должен соответствовать местным строительным нормам и правилам и передаваться вместе с имуществом.
Опасности и неприятности
Под эту категорию попадает ряд условий. Они включают, но не ограничиваются следующим:
- Загрязненная почва
- Близость к месту размещения опасных отходов
- Нефтяные и газовые скважины, расположенные на участке
- Интенсивное движение
- Шум в аэропорту и опасности
- Другие источники чрезмерного шума
- Близость к чему-либо, что может взорваться, например к нефтепроводу высокого давления.
- Близость к высоковольтным линиям электропередачи
- Близость к вышке радио- или телевещания
Доступ к собственности
Собственность должна обеспечивать безопасный и адекватный доступ для пешеходов и транспортных средств, а улица должна иметь всепогодное покрытие, чтобы машины скорой помощи могли подъехать к собственности при любых погодных условиях.
Структурная прочность
Любые дефектные структурные состояния и любые другие условия, которые могут привести к будущему структурному повреждению, должны быть устранены до продажи собственности. К ним относятся дефектная конструкция, чрезмерная влажность, протечка, гниение, повреждение термитами и продолжающееся оседание.
Асбест
Если часть дома содержит асбест, который, кажется, поврежден или ухудшается, FHA требует дальнейшего осмотра специалистом по асбесту.
Ванные комнаты
В доме обязательно должны быть туалет, раковина и душ. (Это требование может показаться глупым, но вы удивитесь, что люди возьмут с собой, когда их лишат права выкупа, и что вандалы украдут из пустующего дома.)
бытовая техника
Неофициальные данные свидетельствуют о том, что FHA требует, чтобы в доме была рабочая кухонная техника, в частности, работающая плита. Однако в документах FHA не упоминаются какие-либо требования к бытовой технике.
Средства правовой защиты для собственности ниже минимальных стандартов
Есть варианты для покупателей жилья, которые влюбились в недвижимость, у которой есть одна из этих потенциально смертельных проблем.
Первым делом следует попросить продавца произвести необходимый ремонт. Если продавец не может позволить себе ремонт, возможно, покупная цена может быть увеличена, чтобы продавцы вернули свои деньги при закрытии сделки. Обычно ситуация складывается наоборот: если у объекта есть серьезные проблемы, покупатель в качестве компенсации потребует более низкую цену. Однако, если цена на недвижимость уже ниже рыночной или если покупатель этого достаточно сильно хочет, повышение цены, чтобы гарантировать, что ремонт будет завершен (и сделка закрыта), может быть вариантом.
Если продавцом является банк, он может не захотеть делать ремонт. В этом случае сделка мертва. Недвижимость должна будет перейти к покупателю за наличные или покупателю, не являющемуся членом FHA, чей кредитор позволит им купить недвижимость в текущем состоянии.
Многим покупателям жилья просто придется продолжать поиски, пока они не найдут лучшую недвижимость, которая будет соответствовать стандартам FHA. Эта реальность может расстраивать, особенно для покупателей с ограниченными средствами и ограниченной недвижимостью в своем ценовом диапазоне.
Некоторые покупатели жилья могут получить одобрение на другой кредитный продукт. Ссуда, предоставленная не FHA, может предоставить больше свободы действий в том, в каком состоянии может находиться недвижимость, но у кредитора по-прежнему будут свои собственные требования. Так что этот подход может оказаться неудачным. Другой вариант — подать заявку на ссуду FHA 203 (k), которая позволяет приобрести дом, имеющий серьезные проблемы с ремонтом и обслуживанием.
Суть
Ссуды FHA облегчают заемщикам право на получение ипотечной ссуды, но не обязательно облегчают покупку недвижимости. Если недвижимость не соответствует минимальным стандартам для ссуды FHA, многим покупателям жилья придется продолжать поиски до тех пор, пока они не найдут лучшую недвижимость, которая действительно соответствует стандартам FHA — процесс, который может расстраивать, особенно для покупателей с ограниченными средствами и небольшим количеством объектов недвижимости. в своем ценовом диапазоне.
Тем не менее, заемщики FHA, которые знают, чего ожидать от покупок на дому, могут ограничить свой поиск объектами, которые, скорее всего, будут соответствовать требованиям FHA, или, по крайней мере, не возлагать надежды на недвижимость высшего качества до ее оценки.