Страхование ипотеки Федерального управления жилищного строительства
Если вы одалживаете деньги кому-то с не очень хорошей репутацией, вам нужна гарантия того, что вам вернут деньги. Это основной принцип ипотечного страхования. Хотя ипотечное страхование защищает кредиторов от убытков, вы можете счесть это неприятностью. В конце концов, это еще одна цена, которую вам придется нести, чтобы реализовать свою мечту стать домовладельцем. Но если бы его не было, многие люди, вероятно, вообще не имели бы права на получение ссуд, пока у них не было бы более высоких первоначальных взносов.
Многие люди считают уплату взносов по ипотечному страхованию лучшим вариантом, чем ждать несколько лет, пока они не получат достаточно высокий первоначальный взнос, чтобы этого избежать. Хотя существует множество различных видов ипотечного страхования, в этой статье рассматриваются основы ипотечного страхования Федеральной жилищной администрации ( FHA ).
Ключевые выводы
- Страхование ипотечных кредитов FHA защищает кредиторов от убытков в результате дефолта.
- Заемщики с ссудой FHA должны приобрести ипотечную страховку FHA.
- Лица, получающие ипотеку, должны уплатить авансовый страховой взнос по ипотеке в размере 1,75% плюс годовые взносы, которые зависят от суммы кредита.
- Срок, в течение которого вы должны заплатить за ипотечное страхование FHA, зависит от периода погашения и отношения суммы кредита к его стоимости.
Ипотечное страхование FHA: обзор
Ссуды Федерального управления жилищного строительства ( FHA ) привлекательны для многих потребителей, особенно для тех, кто первоначальному взносу — всего 3,5%, а также более низкие пороги дохода и кредита. Это означает, что претендентом может быть кто-то с кредитным рейтингом всего 580 баллов.
Все ссуды FHA требуют, чтобы заемщики оформляли ипотечное страхование, особенно если они закладывают менее 20%. Страхование ипотечных кредитов FHA защищает кредитора, потому что заемщики, особенно новые, представляют более высокий риск дефолта, когда у них минимальный капитал в своем доме. По сути, вам не так много терять, если вы уйдете и позволите банку выкупить имущество.
Федеральное жилищное управление (FHA) требует двух типов ипотечного страхования по ссудам FHA. Заемщики должны внести предоплату по ипотечному страхованию ( UFMI ) — 1,75 % от остатка по ссуде — вместе с ежегодными взносами по ипотечному страхованию (MIP), исходя из общей стоимости ссуды. Годовые MIP варьируются от 0,8% до 0,85% для базовой суммы кредита в размере 625 500 долларов США или меньше. Для тех, кто превышает эту сумму, годовые MIP варьируются от 1% до 1,05%. Эти ставки применимы к срокам кредита более 15 лет. Ипотека, финансируемая на срок до 15 лет, предоставляется по ставке от 0,45% до 0,95%.
Чтобы продемонстрировать, вот сколько вы бы заплатили по ипотечному страхованию FHA с ссудой в 300000 долларов:
- Сумма ипотеки : 300 000 долларов США.
- Первоначальный взнос : 10 500 долларов США (3,5% от 300 000 долларов США)
- Сумма займа : 289 500 долларов США
- UFMI : 5066,25 долларов
- Годовая MIP : 2460,75 долларов США в год или 205,06 долларов США в месяц.
Имейте в виду, что этот сценарий предполагает, что вы сразу платите UFMI. Но у вас есть возможность включить эту сумму в общую сумму ипотеки. Если вы можете себе это позволить, лучше сначала оплатить его полностью. Но если вы решите включить его в свой кредит, в конечном итоге вы заплатите больше. Это не только увеличит сумму кредита, но это также увеличивает ежегодную ипотечное страхование премии оплаты.
Условия ипотечного страхования FHA
Согласно веб-сайту Министерства жилищного строительства и городского развития США ( HUD ), продолжительность периода, в течение которого должны быть выплачены взносы по ипотечному страхованию FHA, зависит от суммы и продолжительности ипотеки. Отношение кредита к стоимости ( LTV ), равное или менее 90%, требует ипотечного страхования на 11 лет.
Когда вы впервые начинаете выплачивать ипотеку, вы подвергаетесь более высокому риску дефолта, поэтому ваши страховые взносы будут выше. Это потому, что, как упоминалось выше, у вас не так много капитала, как в вашем доме. Таким образом, вы потеряете первоначальный взнос в размере 10 500 долларов только в том случае, если в течение первого года вы не оплатите дом на сумму 300 000 долларов. Ваши страховые взносы уменьшаются, чем дольше вы платите по ипотеке. С меньшей вероятностью вы захотите покинуть свой дом и не погасить ссуду позже.
Как избежать или избавиться от ипотечного страхования FHA
Поскольку ипотечное страхование FHA увеличивает стоимость домовладения, вы, вероятно, задаетесь вопросом, есть ли что-нибудь, что вы можете сделать, чтобы уменьшить или избежать этого, и в какой момент вы можете от него избавиться.
Самый простой способ избежать ипотечного страхования — заложить 20%. Вы можете сделать это, дождавшись покупки, пока не накопите больше, или, в некоторых случаях, купив менее дорогую недвижимость. Конечно, если вы смотрите на ссуду FHA с понижением на 3,5%, вы, вероятно, идете по тонкой грани между возможностью позволить себе любую ипотеку и продолжением аренды.
Если после покупки цены на жилье значительно вырастут, вы сможете рефинансировать свой выход из PMI. Чтобы это сработало, стоимость вашего дома должна быть достаточно высокой, чтобы дать вам 22% доли в доме. Если вы не можете рефинансировать, чтобы увеличить коэффициент LTV, подумайте о выплате основного баланса. Это не только поможет вам быстрее избавиться от ипотечного страхования, но и поможет быстрее окупить дом. Это снижает сумму процентов, которые вы будете платить в долгосрочной перспективе. Если вы выберете этот маршрут, вам нужно будет связаться со своим кредитором, чтобы аннулировать ипотечное страхование.
Некоторые кредиторы могут предлагать специальные кредитные программы, которые не требуют ежемесячных выплат по страхованию ипотечного кредита, несмотря на то, что допускают небольшой первоначальный взнос. Это делает жизненно важным делать покупки.
Краткий обзор
Предполагается, что ваш кредитор автоматически откажется от страховки ипотечного кредита, когда вы достигнете соответствующего соотношения суммы кредита и его стоимости.
FHA против частного ипотечного страхования (PMI)
Существует альтернатива ипотечному страхованию FHA — частное ипотечное страхование (PMI). Вам может потребоваться купить PMI в качестве условия, если у вас есть обычная ипотека. Как следует из названия, он предоставляется частной страховой компанией и организован кредитором. Так же, как ипотечное страхование FHA, PMI защищает кредитора, а не заемщика.
Вы должны приобрести PMI, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от общей суммы кредита. Многие кредиторы также требуют PMI, когда вы рефинансируете ипотеку с помощью обычного кредита, а собственный капитал составляет менее 20% от стоимости недвижимости. Но есть большая разница между ипотечным страхованием FHA и PMI — не все кредиторы требуют предоплаты по ипотечному страхованию.
Стоимость PMI может составлять от 0,5% до 1% от общей суммы кредита в год. Таким образом, ипотека в размере 200 000 долларов будет стоить вам на 2 000 долларов больше каждый год при максимальной ставке 1%. Конечно, ваша ставка зависит от вашего кредитного рейтинга — чем лучше ваш кредит, тем ниже ставка. Если ваш кредитный рейтинг ниже, вам потребуется более крупный первоначальный взнос, прежде чем вам будет предложено какое-либо страхование.
Страхование ипотечных кредитов FHA требует только минимального кредитного рейтинга 580, чтобы иметь право на первоначальный взнос в размере 3,5%. Однако большинству частных кредиторов требуется кредитный рейтинг от 620 до 640, что по-прежнему позволяет вам купить дом раньше. Так что, если вам нужно иметь ипотечное страхование, ипотечное страхование FHA может быть меньшим из двух зол.
Кроме того, ведутся споры о влиянии « красной черты» и других форм дискриминации в сфере частного ипотечного страхования. Хотя многие частные страховщики ипотечных кредитов не делают различий, имейте в виду, что это может случиться, и незамедлительно сообщите об этом.
Краткий обзор
Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Бюро финансовой защиты потребителей или в Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD).
Суть
Рассматривая ссуду с небольшим первоначальным взносом, подумайте, стоит ли вам авансовое страхование ипотеки и ежемесячные взносы по ипотечному страхованию, чтобы получить дом раньше. Трудно подсчитать, потому что вы не можете предсказать, какими будут цены на жилье, когда у вас будет больше денег для первоначального взноса позже. Возможно, лучше будет решить на психологической основе, комфортно ли вам платить дополнительные деньги, необходимые для ипотечного страхования.