FHA и обычные займы: в чем разница?
FHA против обычных кредитов: обзор
Потребители имеют право на получение различных видов ипотеки в зависимости от своего финансового положения. Многие ипотечные кредиты, как правило, представляют собой обычные ссуды. Но есть и другие, которые поддерживаются и застрахованы Федеральной жилищной администрацией (FHA). Хотя оба позволяют потребителям финансировать покупку дома, между ними есть несколько ключевых различий.
Ссуды FHA делают возможным и более легким владение домом для заемщиков с низким и средним доходом, которые иначе не смогли бы получить финансирование из-за отсутствия или плохой кредитной истории, или из-за того, что у них недостаточно накоплений. Тем, кто имеет право на получение ссуды FHA, требуется более низкий первоначальный взнос. И кредитные требования не такие строгие, как другие ипотечные кредиты — даже те, у кого кредитный рейтинг ниже 580, могут получить финансирование. Эти ссуды не предоставляются самим FHA. Вместо этого они продвигаются одобренными FHA кредиторами.
С другой стороны, люди с установленным кредитом и низким уровнем долга обычно имеют право на получение обычной ипотеки. Эти ссуды обычно предлагаются частными ипотечными кредиторами, такими как банки, кредитные союзы и другие частные компании. В отличие от ссуд FHA, эти ипотечные ссуды не обеспечиваются государством.
Ключевые выводы
- Люди с установленным кредитом и низким уровнем долга обычно имеют право на получение обычной ипотеки.
- Люди с большей задолженностью и скромным кредитным рейтингом обычно имеют право на получение ипотечной ссуды, застрахованной Федеральной жилищной администрацией.
- Ссуды FHA требуют меньшего минимального первоначального взноса и более низких кредитных баллов, чем обычные ссуды.
- Обычные ссуды не поддерживаются государственным агентством и предоставляются частными ипотечными кредиторами — банками, кредитными союзами и другими финансовыми учреждениями.
Ссуды Федерального жилищного управления (FHA)
Ссуды Федерального жилищного управления (FHA) застрахованы на федеральном уровне и выдаются одобренными FHA кредиторами, включая банки, кредитные союзы и другие кредитные компании. Ссуды FHA предназначены для заемщиков с ограниченными сбережениями или более низким кредитным рейтингом.
Ссуды FHA можно использовать для покупки или рефинансирования домов на одну семью, домов на кондоминиумов, а также некоторых промышленных и мобильных домов. Существуют также определенные категории ссуд FHA, которые могут быть использованы для нового строительства или для финансирования ремонта существующего дома.
Поскольку ссуды FHA застрахованы на федеральном уровне — что означает, что кредиторы защищены в случае невыполнения заемщиком своих обязательств по ипотеке, — эти кредиторы могут предложить более выгодные условия заемщикам, которые иначе не могли бы претендовать на получение жилищного кредита, включая более низкие процентные ставки. Это означает, что также легче получить ссуду FHA, чем обычную ссуду.
Соответствующие стандарты ссуд FHA делают покупку жилья более доступной для большего числа людей. С 2020 года вы можете взять в долг до 96,5% от стоимости дома с помощью ссуды FHA. Соискатели ипотеки FHA с кредитным рейтингом до 580 могут быть одобрены для получения жилищного кредита при условии, что у них достаточно средств для покрытия требования о первоначальном взносе в размере 3,5%. Те, у кого кредитный рейтинг ниже 580, могут по-прежнему соответствовать требованиям, но, как правило, им необходимо внести минимум 10% от покупной цены. Большинство кредиторов требуют, чтобы соискатели ипотечного кредита FHA имели кредитный рейтинг от 620 до 640 для утверждения. Эти обеспеченные государством ссуды могут также иметь дополнительные затраты на закрытие , которые не требуются для обычных ссуд.
Краткий обзор
Первоначальный взнос по кредиту FHA может составлять всего 3,5% в зависимости от вашего кредитного рейтинга, в то время как для обычной ипотеки требуется от 3% до 20%.
Обычные займы
Обычная ссуда — это ипотечная ссуда, не обеспеченная государственным учреждением. Обычные ссуды выдаются и обслуживаются частными ипотечными кредиторами, такими как банки, кредитные союзы и другие финансовые учреждения. Обычные ссуды представляют наибольший риск для кредиторов, поскольку федеральное правительство их не страхует. По этой причине кредиторы предоставляют обычные ипотечные кредиты заявителям, которые имеют самые сильные финансовые возможности. Обычные требования к первоначальному взносу составляют от 3% до 20%, в зависимости от ипотечного продукта.
Чтобы претендовать на получение обычного кредита, потребители обычно имеют отличные кредитные отчеты без значительных дефектов и кредитный рейтинг не менее 680. Обычные процентные ставки по ссуде варьируются в зависимости от суммы первоначального взноса, выбора потребителем ипотечного продукта и текущих рыночные условия. Большинство обычных ссуд имеют фиксированную процентную ставку, что означает, что ставка никогда не меняется в течение срока ссуды. Заемщики имеют возможность рефинансировать в случае изменения ставок.
Обычные ссуды можно разделить на две категории — соответствующие и несоответствующие ссуды. Соответствующие стандартные ссуды соответствуют стандартам кредитования, установленным Федеральной национальной ипотечной ассоциацией (Fannie Mae) и Федеральной корпорацией жилищного ипотечного кредитования (Freddie Mac).
Особые соображения
Страхование ипотеки
От заемщиков может потребоваться оплата ипотечного страхования, в зависимости от условий ипотеки и суммы первоначального взноса. В отличие от других видов страхования, ипотечное страхование защищает кредитора, а не держателя полиса, если заемщик прекращает производить платежи и не выполняет свои финансовые обязательства.
Страхование ипотеки встроено в каждую ссуду FHA. Взносы выплачиваются двумя разными способами. Первый — это авансовый платеж, который может быть включен в ссуду и выплачиваться в течение всего срока ее действия. Второй способ — вносить ежемесячные платежи. Заемщики, которые могут внести 10% и более, уплачивают эти премии в течение 11 лет. Любой, кто вносит первоначальный взнос в размере менее 10%, должен вносить эти страховые взносы в течение срока действия своей ипотеки.
Большинство кредиторов предпочитают выдавать обычные ссуды на сумму не более 80% от рыночной стоимости дома, что эквивалентно внесению 20% первоначального взноса. Процент стоимости дома, представленный суммой ссуды, определяется соотношением ссуды к стоимости (LTV). Например, заемщик, который закладывает 15% (45 000 долларов) на дом за 300 000 долларов, требует ссуды в 255 000 долларов. В результате коэффициент LTV составит 85%. Кредиторы требуют, чтобы коэффициент LTV составлял 80% или меньше, чтобы защитить себя от риска того, что заемщик не сможет погасить ипотеку. Вот почему люди с обычной ипотечной ссудой, которые вносят первоначальный взнос менее 20%, оплачивают ипотечное страхование — также называемое частным ипотечным страхованием (PMI) — до тех пор, пока их коэффициент LTV не достигнет 80%.
Стоимость PMI может составлять от 0,3% до 1,5% от суммы кредита в год. Как и другие виды ипотечного страхования, PMI оплачивается заемщиком и призван защитить кредитора от финансовых потерь, если он будет вынужден лишиться права выкупа собственности. Поступления от PMI могут использоваться кредиторами для покрытия расходов, связанных с перепродажей дома, находящегося под выкупом.
Прочие займы, обеспеченные государством
Ссуды FHA — не единственный вид ссуд, обеспеченных государством. Есть два других типа программ ссуд, застрахованных государственными агентствами — ссуды VA и ссуды USDA.
Ссуды по делам ветеранов (VA) поддерживаются Министерством по делам ветеранов США. Эти ссуды доступны квалифицированным военнослужащим, их супругам и другим бенефициарам. Ссуды VA не требуют первоначального взноса и, как правило, не требуют ипотечного страхования.
Ссуды доступны для заемщиков в сельской местности через Министерство сельского хозяйства США (USDA). Они предназначены для покупателей жилья с низким и средним доходом и не требуют первоначального взноса. Также может быть больше гибкости с требованиями к кредитному рейтингу.