Отношение кредита к стоимости (LTV)
Что такое Отношение кредита к стоимости (LTV)?
Отношение кредита к стоимости (LTV) — это оценка кредитного риска, которую финансовые учреждения и другие кредиторы изучают перед одобрением ипотеки. Как правило, оценки ссуд с высоким коэффициентом LTV считаются ссудами с более высоким риском. Следовательно, если ипотека одобрена, процентная ставка по кредиту будет выше.
Кроме того, ссуда с высоким коэффициентом LTV может потребовать от заемщика приобретения ипотечной страховки, чтобы компенсировать риск для кредитора. Этот вид страхования называется частным ипотечным страхованием (PMI).
Ключевые моменты
- Отношение кредита к стоимости (LTV) — это часто используемое соотношение в ипотечном кредитовании для определения суммы, необходимой для внесения авансового платежа, и того, будет ли кредитор предоставлять кредит заемщику.
- Большинство кредиторов предлагают соискателям ипотечных кредитов и жилищного капитала самую низкую возможную процентную ставку, когда соотношение кредита к стоимости составляет 80% или ниже.1
- Fannie Mae’s HomeReady и Freddie Mac’s Home Возможные ипотечные программы для заемщиков с низким доходом позволяют коэффициент LTV на уровне 97% (первоначальный взнос 3%), но требуют ипотечного страхования до тех пор, пока этот коэффициент не упадет до 80%.23
Понимание отношения кредита к стоимости (LTV)
Заинтересованные покупатели могут легко рассчитать коэффициент LTV дома. Это формула:
LТVратяознак равноMААпVжчере:MАзнак равноMortgage AmountАпVзнак равноРрряыедРгореттуVлуй
Коэффициент LTV рассчитывается путем деления суммы займа на оценочную стоимость недвижимости, выраженную в процентах. Например, если вы покупаете дом, оцененный в 100 000 долларов по его оценочной стоимости, и вносите авансовый платеж в размере 10 000 долларов , вы будете занимать 90 000 долларов. В результате коэффициент LTV составляет 90% (т.е. 90 000/100 000).
Определение коэффициента LTV — важный компонент ипотечного андеррайтинга . Его можно использовать в процессе рефинансирования текущей ипотеки в новую ссуду или займа под накопленный капитал в собственности.
Кредиторы оценивают коэффициент LTV, чтобы определить уровень подверженности риску, который они принимают на себя при андеррайтинге ипотеки. Когда заемщики запрашивают ссуду на сумму, которая равна оценочной стоимости или близка к ней (и, следовательно, имеет более высокий коэффициент LTV), кредиторы считают, что существует большая вероятность того, что ссуда окажется в невыгодном положении . Это связано с тем, что в собственности очень мало собственного капитала. В результате в случае обращения взыскания кредитор может столкнуться с трудностями при продаже дома на сумму , достаточную для покрытия непогашенного остатка по ипотеке и при этом получить прибыль от сделки.
Основными факторами, влияющими на коэффициент LTV, являются размер первоначального взноса, продажная цена и оценочная стоимость недвижимости. Самый низкий коэффициент LTV достигается при более высоком первоначальном взносе и более низкой цене продажи.
Как кредиторы используют LTV
Коэффициент LTV — лишь один из факторов, определяющих право на получение ипотечной ссуды , ссуды под залог собственного капитала или кредитной линии . Однако он может играть существенную роль в процентной ставке, которую заемщик может получить.
Большинство кредиторов предлагают соискателям ипотечных кредитов и жилищного капитала самую низкую процентную ставку, когда их коэффициент LTV составляет 80% или ниже.1 Более высокий коэффициент LTV не исключает утверждения заемщиками для получения ипотеки, хотя проценты по ссуде могут повышаться по мере увеличения коэффициента LTV. Например, заемщик с коэффициентом LTV 95% может получить ипотечный кредит. Однако их процентная ставка может быть на полный процентный пункт выше, чем процентная ставка, предоставляемая заемщику с коэффициентом LTV 75%.
Если коэффициент LTV превышает 80%, от заемщика могут потребовать приобрести частную ипотечную страховку (PMI) . Это может добавлять от 0,5% до 1% к общей сумме кредита на годовой основе. Например, PMI со ставкой 1% по ссуде в 100 000 долларов добавит дополнительно 1000 долларов к общей сумме, выплачиваемой в год (или 83,33 доллара в месяц). Платежи PMI требуются до тех пор, пока коэффициент LTV не станет 80% или ниже. Коэффициент LTV будет уменьшаться по мере того, как вы выплачиваете ссуду, и по мере того, как стоимость вашего дома со временем увеличивается.
В целом, чем ниже коэффициент LTV, тем больше вероятность того, что ссуда будет одобрена, и тем ниже, вероятно, будет процентная ставка. Кроме того, как заемщик, менее вероятно, что вам придется приобретать частную ипотечную страховку (PMI).
Хотя это не закон, что кредиторы требуют 80% LTV, чтобы заемщики могли избежать дополнительных затрат на PMI, это практика почти всех кредиторов. Исключения из этого требования иногда делаются для заемщиков, которые имеют высокий доход, низкий долг или большой инвестиционный портфель.
Пример LTV
Например, предположим, что вы покупаете дом стоимостью 100 000 долларов. Однако владелец готов продать его за 90 000 долларов. Если вы вносите авансовый платеж в размере 10 000 долл. США, ваша ссуда составляет 80 000 долл. США, в результате чего коэффициент LTV составляет 80% (т. Е. 80 000/100 000). Если бы вы увеличили сумму своего первоначального взноса до 15 000 долларов, ваша ипотечная ссуда теперь составляет 75 000 долларов. Это сделает ваш коэффициент LTV 75% (т. Е. 75 000/100 000).
Варианты правил отношения ссуды к стоимости
В отношении требований к коэффициенту LTV для разных типов ссуд могут применяться разные правила.
Кредиты FHA
Кредиты FHA — это ипотечные кредиты, предназначенные для заемщиков с низким и средним доходом.Они выдаются одобренным FHA кредитором и застрахованы Федеральным жилищным управлением (FHA) .Ссуды FHA требуют меньшего минимального первоначального взноса и кредитного рейтинга, чем многие обычные ссуды.Ссуды FHA допускают начальный коэффициент LTV до 96,5%, но для них требуетсястраховой взнос поипотеке (MIP), который длится до тех пор, пока у вас есть этот кредит (независимо от того, насколько низким в конечном итоге станет коэффициент LTV).4 Многие люди решают рефинансировать свои ссуды FHA, когда их коэффициент LTV достигает 80%, чтобы исключить требование MIP.
Ссуды VA и USDA
Ссуды VA и USDA — доступные действующим и бывшим военным или тем, кто проживает в сельской местности, — не требуют частного ипотечного страхования, даже если коэффициент LTV может достигать 100%.56 Однако ссуды VA и USDA действительно требуют дополнительных комиссий.
Фанни Мэй и Фредди Мак
HomeReady от Fannie Mae и HomeReady от Freddie Mac Возможные ипотечные программы для заемщиков с низким доходом позволяют коэффициент LTV на уровне 97%.Однако они требуют ипотечного страхования, пока коэффициент не упадет до 80%.23
Для ссуд FHA, VA и USDA доступны варианты упрощенного рефинансирования.Эти требования отменяют требования к оценке, поэтому коэффициент LTV дома не влияет на ссуду.Для заемщиков с коэффициентом LTV более 100% — также известными как «подводные» или «перевернутые» — также доступны варианты рефинансирования Фэнни Мэй с высокой суммой кредита и улучшенного рефинансирования Freddie Mac.7
LTV против комбинированного LTV (CLTV)
В то время как коэффициент LTV отражает влияние одной ипотечной ссуды на покупку недвижимости, комбинированный коэффициент ссуды к стоимости (CLTV) представляет собой отношение всех обеспеченных ссуд на недвижимость к ее стоимости. Это включает в себя не только первичную ипотеку, используемую в LTV, но также любые вторичные ипотечные кредиты, ссуды или кредитные линии под залог недвижимости или другие залоги. Кредиторы используют коэффициент CLTV для определения риска неисполнения обязательств потенциальным покупателем жилья, когда используется более одного кредита — например, если у них будет два или более ипотечных кредита, или ипотека плюс ссуда под залог собственного капитала или кредитная линия (HELOC). Как правило, кредиторы готовы предоставлять ссуды с коэффициентом CLTV 80% и выше и заемщикам с высокими кредитными рейтингами. Первичные кредиторы, как правило, более щедры с требованиями CLTV, поскольку это более тщательная мера.
Давайте подробнее рассмотрим разницу. Коэффициент LTV учитывает только первичный баланс ипотечного кредита на дом. Следовательно, если основной баланс по ипотеке составляет 100 000 долларов, а стоимость дома — 200 000 долларов, LTV = 50%.
Однако рассмотрим пример, если у него также есть вторая ипотека в размере 30 000 долларов и HELOC в размере 20 000 долларов. Суммарная стоимость кредита теперь составляет (100 000 долларов США + 30 000 долларов США + 20 000 долларов США / 200 000 долларов США) = 75%; гораздо более высокое соотношение.
Эти комбинированные соображения особенно важны, если залогодержатель не выполняет свои обязательства и противники обращаются взыскание.
Недостатки ссуды на стоимость (LTV)
Главный недостаток информации, которую предоставляет LTV, заключается в том, что она включает только основную ипотеку, которую домовладелец должен, и не включает в свои расчеты другие обязательства заемщика, такие как вторая ипотека или ссуда под залог собственного капитала. Таким образом, CLTV является более всеобъемлющим показателем способности заемщика выплатить жилищный заем.