В чем разница между REIT и Master Limited Partnership?

Инвестиционные трасты недвижимости (REIT) и мастер-партнерства с ограниченной ответственностью (MLP) — это инвестиционные инструменты, которые предлагают уникальные возможности для инвесторов. Хотя они имеют некоторые общие черты, существуют и ключевые различия, которые инвесторы должны понять, прежде чем решить, какой вариант лучше всего подходит для их инвестиционных целей. В этой статье мы рассмотрим различия между REITs и MLPs и обсудим их применимость на российском рынке.

REITs: Инвестиционные трасты недвижимости

REITs — это инвестиционные компании, которые владеют и управляют объектами недвижимости, приносящими доход. Они предлагают инвесторам возможность вложить средства в диверсифицированный портфель активов недвижимости, не владея и не управляя непосредственно самими объектами. REITs можно разделить на два основных типа: акционерные REITs и ипотечные REITs.

1. Долевые REIT: Эти REIT в основном инвестируют и управляют недвижимостью, приносящей доход, такой как офисные здания, торговые центры, квартиры и промышленные объекты. Они получают доход от сдачи в аренду, а также могут получать прибыль от прироста капитала при увеличении стоимости базовой недвижимости.
2. Ипотечные REITs: Эти REIT инвестируют в ипотечные ценные бумаги и кредиты, обеспеченные недвижимостью. Они получают доход от процентных платежей заемщиков по ипотечным кредитам, которыми они владеют. Ипотечные REIT могут обеспечивать более высокую доходность, но и несут в себе более высокие риски по сравнению с фондовыми REIT.

MLPs: Мастер-лимитированные партнерства

MLP, с другой стороны, представляют собой инвестиционные инструменты, которые в основном используются в энергетическом секторе и секторе природных ресурсов. MLP часто участвуют в транспортировке, хранении и переработке нефти, природного газа и других продуктов, связанных с энергетикой. Они структурированы как публично торгуемые партнерства и предлагают инвесторам возможность участвовать в денежных потоках, генерируемых этими энергетическими активами.

1. Midstream MLPs: Большинство MLP работают в секторе средней разведки и добычи, который включает в себя транспортировку и хранение нефти и газа по трубопроводам и терминалам. Эти компании получают доход за счет платы, взимаемой за эти услуги, и обычно обеспечивают стабильные денежные потоки.
2. MLP, занимающиеся разведкой и добычей и переработкой: Хотя это менее распространено, существуют также MLP, работающие в секторах разведки и добычи, а также переработки и сбыта энергетической отрасли. В рамках Upstream MLP занимаются разведкой и добычей нефти и газа, а в рамках Downstream MLP занимаются переработкой, маркетингом и распределением готовой продукции.

Налоговый режим и требования к распределению

Одним из ключевых различий между REIT и MLP является их налоговый режим и требования к распределению.

1. Налоговый режим: REIT обычно освобождаются от корпоративного подоходного налога, если они распределяют среди акционеров не менее 90 % своего налогооблагаемого дохода. Это означает, что доход, полученный от базовых объектов недвижимости, поступает непосредственно к инвесторам, которые затем несут ответственность за уплату налогов на свою индивидуальную долю дохода. MLP также имеют сквозное налогообложение, что означает, что они не облагаются корпоративным подоходным налогом. Вместо этого доход передается держателям паев, которые несут ответственность за уплату налогов на свою долю дохода.
2. Требования к распределению: По закону REIT должны распределять не менее 90% своего налогооблагаемого дохода среди акционеров в виде дивидендов. На MLP, с другой стороны, не распространяются те же требования к распределению. Хотя MLP обычно ориентируются на определенную ставку дивидендов, они не обязаны распределять определенный процент своей прибыли.

Леверидж и юридическая структура

Еще одно важное различие между REITs и MLPs заключается в их леверидже и юридической структуре.

1. Кредитное плечо: REIT обычно имеют доступ к долговым рынкам и могут работать с более высоким левериджем по сравнению с MLP. Это означает, что REIT могут использовать заемные средства для приобретения недвижимости и финансирования своей деятельности, что потенциально повышает их доходность. MLP, с другой стороны, обычно работают с более низким уровнем левереджа, поскольку они больше полагаются на стабильность своих денежных потоков.
2. Юридическая структура: REIT являются публично торгуемыми компаниями и принадлежат акционерам, владеющим акциями компании. MLP, с другой стороны, структурированы как партнерства и имеют два типа партнеров: генеральные партнеры и партнеры с ограниченной ответственностью. Генеральные партнеры отвечают за управление деятельностью партнерства, в то время как партнеры с ограниченной ответственностью являются пассивными инвесторами, которые предоставляют капитал, но имеют ограниченный контроль над управлением партнерством.

Применимость к российскому рынку

Хотя REITs и MLPs в основном ассоциируются с американским рынком, на российском рынке существуют аналогичные инвестиционные инструменты.

1. Российские REITs: В России инвестиционные трасты недвижимости известны как «инвестиционные фонды недвижимости» (REIFs). Они представляют собой инвестиционные инструменты, позволяющие инвесторам участвовать в собственности и получать доход от диверсифицированного портфеля активов недвижимости в России. Как и REITs, российские REIFs предоставляют налоговые преимущества и распределяют значительную часть своей прибыли среди акционеров.
2. Российские энергетические партнерства: Хотя MLP не часто встречаются на российском рынке, существуют и другие варианты инвестиций в энергетический сектор. В России могут существовать энергетические партнерства или аналогичные инвестиционные структуры, которые позволяют инвесторам участвовать в денежных потоках, генерируемых активами, связанными с энергетикой, такими как объекты транспортировки или хранения нефти и газа.

Инвесторам на российском рынке важно проконсультироваться с местными финансовыми консультантами и специалистами, которые могут предоставить конкретную информацию о доступных инвестиционных инструментах и их соответствующих характеристиках.

Заключение

В целом, REITs и MLPs — это разные инвестиционные инструменты с различными характеристиками и применимостью на российском рынке. REIT в первую очередь ориентированы на недвижимость и предлагают инвесторам возможность участвовать в получении дохода от аренды и потенциального роста стоимости недвижимости. MLP, с другой стороны, обычно встречаются в энергетическом секторе и предоставляют инвесторам возможность участвовать в денежных потоках, генерируемых активами, связанными с энергетикой.
Понимание различий между REIT и MLP, а также их налогового режима, требований к распределению, левериджа и юридической структуры имеет решающее значение для инвесторов, стремящихся диверсифицировать свои портфели и изучить инвестиционные возможности на российском рынке. Консультации с финансовыми специалистами и тщательное изучение доступных вариантов инвестирования помогут инвесторам принимать обоснованные решения, исходя из своих инвестиционных целей и допустимого риска.

Вопросы и ответы

Что такое REIT и как он работает?

REIT, или Real Estate Investment Trust, — это инвестиционная компания, которая владеет и управляет объектами недвижимости, приносящими доход. Инвесторы могут покупать акции REIT, что позволяет им косвенно инвестировать в диверсифицированный портфель активов недвижимости. REIT получают доход от сдачи в аренду и, в некоторых случаях, прирост капитала при увеличении стоимости базовой недвижимости.

Что такое MLP и в каких отраслях они работают?

MLP, или Master Limited Partnership, — это инвестиционный инструмент, используемый в основном в энергетическом секторе и секторе природных ресурсов. MLP часто участвуют в транспортировке, хранении и переработке нефти, природного газа и других продуктов, связанных с энергетикой. Большинство MLP работают в секторе переработки и сбыта, где основное внимание уделяется транспортировке и хранению нефти и газа через трубопроводы и терминалы. Однако существуют также MLP, работающие в секторах разведки и добычи и переработки энергоносителей.

Как облагаются налогом REITs и MLPs?

И REIT, и MLP имеют сквозное налогообложение, то есть не облагаются корпоративным подоходным налогом. Вместо этого доход, получаемый этими инвестиционными компаниями, переходит к инвесторам, которые обязаны платить налоги со своей доли дохода. REIT должны распределять среди акционеров не менее 90 % своего налогооблагаемого дохода, чтобы сохранить статус освобожденной от налогов компании, в то время как на MLP такие требования не распространяются.

Каковы требования к распределению прибыли для REITs и MLPs?

По закону REIT должны распределять не менее 90 % своего налогооблагаемого дохода среди акционеров в виде дивидендов. Это гарантирует, что акционеры получат выгоду от дохода, генерируемого объектами недвижимости, принадлежащими REIT. С другой стороны, на MLP не распространяются особые требования к распределению прибыли. Хотя многие MLP стремятся обеспечить определенную ставку дивидендов, они обладают большей гибкостью в определении суммы, которую следует распределить среди держателей паев.

Могут ли российские инвесторы вкладывать средства в REITs и MLPs?

Хотя REITs и MLPs в основном ассоциируются с американским рынком, на российском рынке существуют аналогичные инвестиционные инструменты. В России инвестиционные трасты недвижимости известны как «Инвестиционные фонды недвижимости» (ИФНН). Эти фонды позволяют российским инвесторам участвовать в собственности и получать доход от диверсифицированного портфеля активов недвижимости на территории страны. Хотя MLPs менее распространены на российском рынке, в энергетическом секторе могут существовать и другие варианты инвестиций, позволяющие получить доход от денежных потоков, генерируемых активами, связанными с энергетикой.

В чем разница между акционерными и ипотечными REIT?

Долевые REIT в основном инвестируют и управляют недвижимостью, приносящей доход, такой как офисные здания, торговые центры, квартиры и промышленные объекты. Они получают доход от аренды и могут выиграть от повышения стоимости недвижимости. Ипотечные REIT, с другой стороны, инвестируют в ипотечные ценные бумаги и кредиты, обеспеченные недвижимостью. Они получают доход от процентных платежей заемщиков по ипотечным кредитам, которыми они владеют. В то время как долевые REIT обеспечивают возможность владения недвижимостью, ипотечные REIT сосредоточены на получении дохода от процентных платежей по ипотечным инвестициям.